La retracció de la compravenda motivada per la inflació i l’encariment de les hipoteques dibuixa un mercat del lloguer marcat per l’augment de la demanda i una oferta cada vegada més escassa i pressionada per l’intervencionisme, segons la novena edició de l’informe sobre el ‘Mercat de lloguer residencial a Espanya 2022’, elaborat per la plataforma de recerca i anàlisi del mercat Servihabitat Trends, que assenyala que l’oferta d’habitatges en lloguer es va reduir un 50% en dos anys i el preu va créixer per sobre del 6%.
El director general de Negoci de Gestió Patrimonial de Servihabitat, Juan Carlos Álvarez, va admetre que “ara que estem en la zona baixa del cicle econòmic, el desplaçament cap a aquest model residencial s’incrementa i imposa desafiaments que han d’enfrontar-se des d’un coneixement sòlid i professional i des de la seguretat jurídica”.
En aquest sentit, Álvarez va afegir que “es porta insistint molt temps que, sense un parc d’habitatge de lloguer social i assequible, els pegats conjunturals únicament tendeixen a aprofundir els desequilibris”, insistint que la col·laboració públic-privada és l’única sortida “perquè accedir a un habitatge en lloguer sigui una opció flexible que conforti a tot el rang de nivells socioeconòmics”.
El nombre d’habitatges en lloguer a Espanya es redueix un 26,8% respecte a l’any passat, situant-se al voltant els 67.200 habitatges. Tenint en compte que la xifra va ser de 134.000 en 2020, estaríem davant un enfonsament del 50% en dos anys.
A nivell regional, l’enfonsament ha estat especialment notable a Canàries i la Comunitat de Madrid, on en l’últim any l’oferta s’ha reduït a la meitat, així com a la Comunitat Valenciana i Balears, on l’ajust supera el 30%. Per sobre del 20% s’han col·locat Catalunya i Andalusia.
Molts propietaris abandonen perquè no estan d’acord amb una normativa que els penalitza. Aquells amb necessitat de liquiditat han decidit posar el seu actiu a la venda, però també els cal han preferit deixar-lo buit per a no exposar-se a potencials impagaments.
Així mateix, l’increment del parc existent que depèn de la inversió institucional avança de forma molt lenta. En aquesta línia, el temps que es triga a llogar un habitatge ha descendit moderadament per la reducció de l’oferta i per la creixent mobilització de la demanda que ha decidit posposar la compra. Actualment, un habitatge triga una mitjana de 53 dies a llogar-se.
Preu mitjà
El preu mitjà d’un habitatge en lloguer d’un habitatge de 80-90 metres quadrats passa dels 826 euros mensuals de mitjana en 2021 als 877 en 2022, creixent un 6,2% i recuperant part del terreny perdut. No obstant això, encara no aconsegueix la renda registrada en 2020, fixada en 884 euros mensuals.
Les famílies incapaces de reunir unes condicions de solvència satisfactòries per a obtenir finançament hipotecari es veuen abocades a recórrer a l’arrendament, la qual cosa, unit a la retallada de l’oferta disponible, eleva les mensualitats.
La Comunitat de Madrid (1.220 euros), Catalunya (1.156), Illes Balears (1.108) i País Basc (1.036) són les comunitats autònomes amb rendes superiors a la mitjana nacional. Es tracta de regions on es concentra l’activitat laboral i formativa. En l’altre costat estan Extremadura (462 euros) i Castella-El Gallimarsot (494), “opcions interessants sempre que sigui possible teletreballar o s’emprengui algun negoci”, indica l’anàlisi.
La rendibilitat dels habitatges en lloguer se situa en el 6,2%, només una dècima més que en 2021, però sis per sota que en 2020. La Regió de Múrcia (7,7%), Cantàbria (7,1%), Catalunya (7%) i Castella-la Manxa (6,7%) són les zones en les quals el lloguer ofereix els retorns més alts, mentre que Balears (4,5%) és la que menys profit genera als arrendadors.
La lleu millora en la taxa de rendibilitat indica que el caràcter de valor refugio de l’habitatge roman inalterable, a pesar que en aquests moments no pot batre a la inflació. A futur, les previsions assenyalen cap a una moderació en els preus de venda, per la qual cosa la rendibilitat podria donar ràtios molt atractives a aquells que decideixin comprar per a llogar amb fons propis i introduir un actiu de qualitat dins de la seva cartera patrimonial.
L’embranzida del lloguer va perdre una mica de força en els últims dos anys, fregant el 19% tant en 2021 com en 2022 i superant el 22% si sumem els lloguers amb alguna mena de subvenció.
Les dificultats econòmiques tornaran a esperonar aquest mercat en 2023. Aquells que tenien pensat convertir-se en propietaris adoptaran una postura de cautela i espera, dilatant la seva estada en habitatges de lloguer.
A més, la demanda cap a aquesta fórmula de tinença s’ampliarà en els casos en els quals s’hagi esgotat l’estalvi acumulat i la situació laboral estigui compromesa. L’edat mitjana de l’inquilí a Espanya ha passat dels 33,4 als 32,6, la qual cosa constata que durant aquest període hi ha hagut majors oportunitats per a accedir a un habitatge de propietat per part d’un perfil més jove.
Així i tot, resulta significativa la cronificació de la problemàtica que impliquen els menors de 35 anys i que impedeix que aconsegueixin el zenit del seu pla de vida immobiliari amb l’adquisició del seu primer habitatge.
Segons la Xarxa d’agents col·laboradors (APIs) de Servihabitat, el grup d’inquilins més nombrós és el que va dels 26 als 35 anys, que va guanyar 2,1 punts l’any passat, mentre que en 2022 va engreixar 3,4 més.
La preferència per llogar un habitatge amb terrassa i jardí continua estant en el full de ruta dels inquilins en l’època postpandèmia. També continua vigent la petició de balcó, un altre dels elements heretats del confinament.
Els habitatges amb major superfície consoliden la seva posició, però els emplaçaments allunyats del centre, en poblacions més petites o en entorns rurals van perdent pes. La cerca d’aïllament ha donat pas en ressorgir de les ciutats.
Habitatge social
A la fi de 2021 Espanya comptava amb 1,4 milions d’habitatges socials enfront d’un total de 25,9 unitats que configuren el parc residencial espanyol. D’altra banda, els habitatges acabats que van obtenir la qualificació provisional de protegides l’any passat van suposar el 13,5% del total, però en quedar-nos només amb les quals finalment van obtenir la qualificació definitiva el percentatge es redueix al 10,2%.
Aquest limitat ‘estoc’ té a veure no tant amb la rigidesa de les condicions que s’han de reunir per a accedir a una d’elles, perquè els registres de demandants d’habitatge protegit compten amb llargues llistes d’espera, sinó amb la falta d’una resposta estructurada i uniforme per a sumar volum a aquesta tipologia.
El diàleg i la col·laboració entre totes les parts implicades en el sector immobiliari és el punt de partida per a convertir l’habitatge social en una qüestió d’Estat.
