El problema de l’habitatge és el gran problema de la població europea; però fins a la creació del Housing Task Force en febrer de 2025 les institucions comunitàries no li prestaren cap atenció. De fet, aquesta iniciativa liderada per Matthew Baldwin, alt funcionari amb una llarga trajectòria en els sectors del comerç i l’energia, encara no ha publicat cap informe o document de treball conegut. Tota la informació oficial que tenim és aquesta pàgina web on ens expliquen que estan treballant en un projecte de normativa europea que presentaran aquest any.
Per tant, l’habitatge encara és íntegrament una matèria d’àmbit nacional o regional entre els estats membres, que, malgrat les diferents regulacions, estructures del parc d’habitatges o formes d’organitzar la vida íntima i familiar, presenten tots uns trets comuns: l’increment desbocat dels preus a les grans ciutats, si bé la mitjana pot temperar-se gràcies a les caigudes registrades en les zones rurals o més despoblades.
Enmig d’aquesta crisi, a Espanya i Catalunya el debat sembla dividit entre dues posicions: els reglamentistes i els productivistes. Els primers creuen que, mitjançant modificacions de les lleis, es pot controlar el mercat immobiliari, mentre que els segons sostenen que la pujada de preus sols registra un problema de manca d’oferta davant de l’increment natural de la demanda i, en conseqüència, sols s’ha de construir més. Els defensors de cada postura exposen reiteradament els seus arguments als mitjans de comunicació i les xarxes socials, però sorprèn sempre el solipsisme d’un debat presentat com a exclusivament espanyol quan es tracta d’una problemàtica d’abast global.
Tanmateix, les causes i els efectes que condicionen aquesta problemàtica al nostre entorn tenen una arrel europea. Probablement, no s’amplia el focus pel desconeixement del públic i dels nostres experts de marcs més complexos, així com per la por dels polítics d’haver de reconèixer que la integració europea ha generat una arquitectura institucional on la sobirania nacional s’ha buidat de contingut i és del tot inefectiva per tractar aquests assumptes, mentre que els euròcrates tampoc han tingut una gran urgència en afrontar aquesta problemàtica, perquè la seva feina no depèn d’un bon resultat electoral.
Per tot açò, amb l’objectiu d’il·lustrar els nostres lectors sobre altres realitats, intentaré explicar com el mercat immobiliari de Brussel·les ha esdevingut un mercat perfecte per a desgràcia dels residents. Quan vaig arribar el 2019, em va sorprendre com els lloguers d’ací, en comparació amb Madrid o Barcelona, eren relativament baixos per al salari mitjà. Les possibles explicacions d’aquest fenomen podien trobar-se a un mercat especialitzat en el lloguer, que concentrava el 60% de l’oferta, però també en l’exempció de tributació sobre les rendes obtingudes pels propietaris si eren persones físiques, ja que el cadastre, l’impost equiparable a l’IBI, grava la propietat i porta des de 1975 sense actualitzar-se.
Així mateix, la llei de contractes de lloguer podria considerar-se molt més beneficiosa per a l’arrendatari en tractar-se d’un contracte anual, prorrogable fins a quatre anys, per passar després a perpetuïtat. En la pràctica, el llogater es troba protegit davant del propietari, que no pot rescindir unilateralment el contracte, mentre que el llogater sols pot fer-ho al cost de pagar-li una indemnització equivalent a la renda d’un mes. En aquestes circumstàncies, l’únic increment de la renda possible és la indexació d’acord amb la inflació, que a Bèlgica no és una tragèdia per ser l’únic país europeu que manté la indexació dels salaris. Per altra part, un estudi de 2021 assenyalava que Brussel·les era l’única capital d’Europa on les classes mitjanes encara podien comprar un habitatge.
Tot i això, aquest escenari relativament idíl·lic s’ha esvaït en set anys. Els lloguers augmenten per sobre d’una inflació disparada i si sols un 5% dels llogaters compartien pis el 2021, la xifra s’havia incrementat al 18% el 2024 i s’estima que continua creixent. Els sospitosos habituals d’aquestes pujades són les regulacions aprovades l’octubre del 2023 per forçar els propietaris a invertir en la millora de l’eficiència energètica dels seus apartaments. Si aquesta és inferior a una D, s’apliquen correctors que redueixen l’actualització del lloguer d’acord amb l’IPC. Aquesta mesura, en teoria, havia d’expulsar milers d’apartaments del mercat de lloguer en favor de la compravenda.
De fet, servidor així ho esperava, i quan les circumstàncies professionals i familiars garantiren la possibilitat d’accedir a un habitatge en propietat, em vaig llançar al mercat cercant oportunitats. Llavors, és quan vaig descobrir que el mercat immobiliari era un mercat per a inversos professionals. La primera sorpresa fou la impossibilitat de veure un apartament abans de les sis de la tarda. S’havien de visitar durant les hores d’oficina, perquè els agents immobiliaris no treballaven fora d’aquest marge. Evidentment, a la meva dona i a mi ens resultava molt complicat organitzar-nos, però alguns cops ho aconseguíem.
La segona sorpresa fou la nosa que provocàvem als agents immobiliaris. Una parella amb el somni de fundar una llar són uns clients enutjosos: són sentimentals, volen enamorar-se de la casa i no pregunten coses pràctiques i tangibles. Tenen dubtes, pors, inseguretats i un gran desconeixement de les lleis i els processos de compra. Els inversors professionals, al contrari, saben què volen, són racionals i no perden el temps, perquè és un cost d’oportunitat. Treballar amb ells significa maximitzar el valor de les transaccions econòmiques, mentre que tractar amb ciutadans corrents suposa assumir detriments de rendibilitat per culpa de desenes d’intangibles.
Al principi pensava que, tard o d’hora, tindria alguna oportunitat davant dels inversors professionals; però ràpidament vaig descobrir que sols tenia accés als béns més degradats i problemàtics que ningú volia. M’adoní que jugava contra la teoria econòmica dels mercats perfectament competitius: com no era un professional, no tenia cap possibilitat davant d’agents econòmics especialitzats a operar en aquest mercat, que comptaven amb una dedicació exclusiva a la cerca, amb millor informació, millor finançament i millors garanties.
Literalment, vaig visualitzar que les meves necessitats anaven contra la lògica econòmica. El mercat operava de forma òptima: incrementava al màxim la rendibilitat dels béns, això atreia a més inversos que mobilitzaven més capitals per introduir-los al mercat i dinamitzar-lo encara més. Gràcies a aquesta pressió, els béns es venien a la primera visita i els temps morts entre transaccions es reduïen al mínim cost operatiu possible. L’activitat era tan intensa que les barreres d’entrada s’eliminaven: qualsevol podia consultar portals immobiliaris, pàgines de gestió de béns immobiliaris o fer cursos per esdevenir un inversor en taulell. Havia de competir contra una legió inesgotable de professionals per tenir sols l’oportunitat de veure un apartament.
A un mercat perfectament competitiu no hi ha espai per als diletants. Intentar adquirir una casa per viure és com anar a una fira del ramat per comprar un xai per a tenir-lo d’animal de companyia. Això significa sostraure valor a l’actiu, interrompre la cadena de producció i fer l’economia nacional més ineficient. Si el xai no va a l’escorxador, no genera valor afegit. Si a l’habitatge hi viuen els seus propietaris, no maximitza la seva rendibilitat.
La força d’un mercat perfecte és irresistible. Les normatives i reglaments locals o nacionals no poden trencar unes dinàmiques d’una magnitud continental. La llibertat total de capitals de l’euro fa que l’aparició d’inversos professionals sigui inesgotable. Subvencionar la producció d’habitatge sense més sols tindrà com a efecte sufragar amb impostos les seves inversions. Subvencionar la compra de cases per famílies pot ser una petita mesura pal·liativa, però en cap cas pot igualar un terreny de joc asimètric per se.
En l’actualitat, sols hi ha dues solucions possibles: una crisi econòmica que enfonsi el valor dels béns immobiliaris i arruïni a una porció significativa dels inversos del taulell o una política europea que redissenyi el funcionament dels mercats per reduir dràsticament el marge de maniobra dels inversors professionals. En cas contrari, l’únic accés a la propietat d’un habitatge per a les futures generacions d’europeus serà via l’herència. Tanmateix, és probable que per a molts això no sigui pas un problema, sinó una virtut d’un sistema que també solucionarà el problema de les pensions abolint la jubilació o reduint l’esperança de vida.
