El Congreso de los Diputados ha evidenciado la fragilidad de las políticas de vivienda del ejecutivo español con la votación fallida -y anunciada- de los dos reales decretos ley tras el voto en contra de un socio de investidura, Junts, y también de PP y VOX. La falta de mayorías parlamentarias deja en el aire un paquete normativo que prometía sacudir de arriba a abajo el mercado residencial. Entre las iniciativas frenadas se encuentran la prórroga hasta 2030 de la protección contra desahucios para hogares vulnerables, la regulación de los alquileres temporales y por habitaciones, la renovación automática de los contratos o las restricciones a los fondos de inversión. A pesar de esta parálisis legislativa, el contenido de los textos del ejecutivo abre de par en par un debate de fondo sobre cuál es la receta real para desbloquear la crisis del acceso a la vivienda y cuáles son las consecuencias de una intervención pública de tal magnitud. Entre la urgencia social y la presión del sector inmobiliario, el análisis de las medidas pone de manifiesto dos diagnósticos frontalmente opuestos sobre qué suma y qué resta en la resolución de uno de los principales problemas económicos del Estado.
Las votaciones en el Congreso -172 a favor y 178 votos en contra, el primer decreto, y 166 a favor y 184 en contra el segundo decreto– se han producido en paralelo a las protestas en la calle y las acampadas en la plaza madrileña Sol y en la plaza de Cataluña de Barcelona, una protesta social que es relevante en las decisiones que pueda tomar Pedro Sánchez en las próximas horas. Presionado por barones del PSOE y también por varios ministros para adelantar las elecciones, el presidente español se ha tomado el fin de semana de reflexión para tomar la decisión. Y podría aprovechar el apoyo social de la izquierda en la calle para recuperar músculo y afrontar un adelanto electoral, que sería el 29 de noviembre si el anuncio se produce el lunes.
Los decretos han «repolitizado la vida social»
Desde una perspectiva antropológica, el doctor en Antropología Social por la UAB y experto en antropología urbana Jose Mansilla enfatiza que el valor principal de esta efervescencia no radica únicamente en la formulación técnica de los decretos, sino en su capacidad para generar «una especie de repolitización de la vida social vinculada a cuestiones de tipo material». Según Mansilla, el aspecto más positivo de este proceso es que la juventud haya tomado la iniciativa a través de la movilización y las acampadas, consiguiendo que «la vivienda se convierta en el eje central de conversación urbana y resitúe la agenda pública en las prioridades de clase». Para el antropólogo, este fenómeno permite canalizar el malestar hacia un «horizonte ciertamente transformador» y de izquierdas, evitando que la frustración social se desvíe hacia discursos «plenamente destructivos y reaccionarios vinculados al racismo, la xenofobia o la inmigración».
No obstante, Mansilla mantiene una mirada crítica sobre la capacidad de sostener en el tiempo esta presión en la calle, especialmente ante la llegada del otoño y el invierno y el freno parlamentario en el Congreso. «La cuestión es poder sostener esta efervescencia y movilización por más tiempo», advierte el experto, consciente de que «la falta de apoyo de Junts puede generar una desafección política» entre los jóvenes movilizados, al ver que los cambios legislativos no acaban de prosperar. Ante este escenario, Mansilla plantea incluso la posibilidad de que el ejecutivo «valore adelantar elecciones para buscar un mandato más claro en Madrid», aunque remarca que el reto principal sigue siendo si este proceso de transformación «relativa y humilde» será capaz de mantener su fuerza de cara al futuro.
Esta visión de emergencia social y centralidad de la vulnerabilidad conecta en parte con el diagnóstico de Enric Jiménez, CEO de SOMRIE -empresa especializada en asesoramiento personal inmobiliario-, que considera indispensable que las políticas públicas mantengan el apoyo a los colectivos débiles como una prioridad absoluta. «Todo lo que tenga como objetivo proteger a las personas vulnerables nos parece necesario y positivo», afirma Jiménez. Uno de los ejes centrales del paquete legal rechazado era precisamente la suspensión de los lanzamientos de vulnerables hasta el año 2030, acompañada de un mecanismo inédito de subrogación de deuda. Según el texto del decreto, en los procedimientos de desahucio por impago de rentas con vulnerabilidad acreditada, la administración pública competente dispondría de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional. Si no lo hacía, asumiría la obligación de pagar o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades debidas al propietario, subrogándose automáticamente en la posición deudora del inquilino para evitar la ejecución del desahucio mientras se mantuviera la situación de riesgo.
La asunción de la deuda por parte de la administración buscaba atenuar uno de los puntos de fricción más grandes entre la protección social y la propiedad privada, ya que desde hace años el sector inmobiliario denuncia que el Estado traslada a los particulares la responsabilidad de cubrir la falta de vivienda pública. No obstante, el consenso sobre la necesidad de proteger a los colectivos débiles se resquebraja cuando las regulaciones entran de lleno en las dinámicas generales del mercado privado de alquiler. Mercedes Blanco, vocal de PIMEC en el Consejo Asesor de la Vivienda de la Generalitat de Cataluña, CEO de la administradora de fincas Vecinos Felices y directiva de Finques Blanco, advierte de la «gran incertidumbre» que genera todo este marco regulatorio. Según Blanco, «ahora mismo, muchas decisiones están en pausa porque hay una falta de claridad sobre cómo se aplicarán las nuevas medidas», un factor que, a su juicio, «paraliza el mercado y extiende la desconfianza entre los operadores».
Uno de los puntos que genera más inquietud entre los pequeños y grandes propietarios, según detalla Mercedes Blanco, es la dificultad para recuperar los inmuebles en casos de necesidad real. «Los propietarios que necesitan recuperar la vivienda para destinarla a uso propio o al de un familiar no saben qué puede pasar», explica Blanco, remarcando que hay una verdadera preocupación ante la posibilidad de que, «incluso después de haber comunicado la finalización del contrato y la voluntad de no renovarlo por una necesidad legítima, se encuentren con dificultades para recuperar el inmueble». Esta «falta de seguridad jurídica» en procedimientos ya iniciados o en trámites de renovación voluntaria crea, alerta Blanco, «un clima de reticencia que acaba afectando la gestión diaria del parque residencial».
Esta inquietud se exacerba con medidas como la prórroga extraordinaria de dos años para los contratos de vivienda habitual que vencieran antes del 31 de diciembre de 2028, o especialmente con la propuesta de renovación automática de los contratos una vez superado el período mínimo legal. Esta última cláusula, que preveía prórrogas sucesivas obligatorias excepto en supuestos muy determinados, iba acompañada de sanciones severas: el propietario que no respetara la prórroga automática podría ser obligado a indemnizar al inquilino con hasta doce meses de renta. Para el sector privado, la introducción de un régimen de esta naturaleza transforma la naturaleza del contrato de arrendamiento y reduce drásticamente el control del propietario sobre su patrimonio.
En este sentido, Enric Jiménez coincide con Blanco en que cualquier medida de protección social debe ir acompañada de un marco jurídico sólido que garantice el derecho a la propiedad y aporte seguridad legal. «Es importante encontrar un equilibrio que permita proteger al inquilino y, a la vez, garantizar los derechos de los propietarios y unas condiciones que aporten seguridad jurídica al mercado», subraya el CEO de SOMRIE. Según Jiménez, «no podemos olvidar que detrás de cada vivienda en alquiler existe también un propietario o un promotor que asume una inversión, unos costos y unas obligaciones; es importante que las reglas del juego sean suficientemente estables para que siga existiendo interés en poner viviendas en el mercado. Si el motor privado percibe un aumento constante de la inseguridad jurídica, el resultado directo es la contracción inmediata de la oferta en un momento de máxima escasez», concluye.
Precisamente para evitar las vías de escape del mercado residencial ordinario, los decretos ley rechazados incluían un cierre de filas sobre las alternativas habituales de los arrendadores: los alquileres de temporada y el alquiler por habitaciones. Por un lado, la norma exigía que los contratos de temporada acreditasen una causa real y justificable de temporalidad; por el otro, establecía que la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas en un mismo piso no podía superar el precio que correspondería a la vivienda completa, sometiéndolo también a los topes de las zonas de mercado residencial tensionado. Además, se reforzaba el límite a las actualizaciones de la renta, fijando un techo máximo del incremento del 2% hasta finales de 2027 en caso de falta de acuerdo entre las partes.
Mientras que para los defensores de esta regulación estas cláusulas son pasos necesarios para evadir el fraude de ley y frenar la especulación rampante, desde el sector empresarial se contempla como un freno a la actividad económica. Blanco y Jiménez enfatizan que la clave para resolver la crisis «no es la restricción, sino la ampliación de la oferta asequible». Jiménez defiende que «la necesidad de vivienda existe y alguien debe dar respuesta a esta demanda», por lo que es necesario implicar tanto a las administraciones como a los operadores privados. «Nuestra experiencia nos demuestra que existe margen para transformar activos y desarrollar proyectos residenciales que puedan llegar al mercado a precios asequibles. Para que este tipo de iniciativas puedan seguir creciendo, es necesario contar con un marco que facilite la inversión», añade el directivo de SOMRIE.
Ante este escenario de confrontación entre intervención y libre mercado, el paquete legislativo intentaba articular un contrapeso mediante incentivos fiscales y herramientas de financiación. Se introducían reducciones fiscales a los propietarios que pudieran llegar hasta el 100% del rendimiento neto en caso de poner una vivienda en el mercado por primera vez, o reducir la renta en determinadas circunstancias. Al mismo tiempo, se creaba una nueva deducción estatal para arrendatarios de rentas medias y bajas. Paralelamente, se cambiaba la tributación de los pisos turísticos imponiéndoles un IVA del 10%, se limitaba la compra de inmuebles por parte de fondos de inversión por debajo del 70% del valor de tasación y se creaba el programa TU CASA, destinado a conceder préstamos a interés cero de hasta 50.000 euros para facilitar la entrada a la compra de la primera vivienda habitual.
No obstante, para los representantes del sector privado, los estímulos fiscales o las ayudas directas no consiguen compensar la pérdida de confianza provocada por la rigidez normativa. Para Jiménez, la única vía sostenible para reducir los precios y garantizar el acceso a la vivienda pasa por generar nuevas unidades residenciales y ofrecer estabilidad a todos los actores implicados. «Compartimos plenamente el objetivo de garantizar el acceso a la vivienda y proteger a quienes se encuentran en una situación vulnerable, pero para dar una respuesta sostenible también debemos generar nuevas viviendas y ofrecer estabilidad a los agentes que pueden contribuir a ponerlas en el mercado», concluye el CEO de SOMRIE.
Sea como sea, la fallida parlamentaria de los decretos en el Congreso pone de manifiesto la línea compleja de tensiones que atraviesa el debate económico y social en Cataluña y en el Estado: mientras el análisis urbano representado por Jose Mansilla defiende que la movilización social y la intervención pública son herramientas imprescindibles para resituar la agenda en la protección de las mayorías y evitar derivas reaccionarias, el sector inmobiliario insiste en que sin un marco de estabilidad jurídica que proteja la propiedad e incentive la inversión, las restricciones acaban siendo contraproducentes, reducen la oferta disponible y agravan el problema de acceso a la vivienda a largo plazo.
