El Congrés dels Diputats ha evidenciat la fragilitat de les polítiques d’habitatge de l’executiu espanyol amb la votació fallida -i anunciada- dels dos reials decrets llei després del vot contrari d’un soci d’investidura, Junts, i també de PP i VOX. La manca de majories parlamentàries deixa en l’aire un paquet normatiu que prometia sacsejar de dalt a baix el mercat residencial. Entre les iniciatives frenades s’hi troben la pròrroga fins al 2030 de la protecció contra desnonaments per a llars vulnerables, la regulació dels lloguers temporals i per habitacions, la renovació automàtica dels contractes o les restriccions als fons d’inversió. Malgrat aquesta paralització legislativa, el contingut dels textos de l’executiu obre de bat a bat un debat de fons sobre quina és la recepta real per desencallar la crisi de l’accés a l’habitatge i quines són les conseqüències d’una intervenció pública d’aquesta magnitud. Entre la urgència social i la pressió del sector immobiliari, l’anàlisi de les mesures palesa dues diagnosis frontalment oposades sobre què suma i què resta en la resolució d’un dels principals problemes econòmics de l’Estat.
Les votacions al Congrés -172 a favor i 178 vots en contra, el primer decret, i 166 a favor i 184 en contra el segon decret– s’han produït en paral·lel a les protestes al carrer i les acampades a la plaça madrilenya Sol i a la plaça de Catalunya de Barcelona, una protesta social que és rellevant en les decisions que pugui prendre Pedro Sánchez en les pròximes hores. Pressionat per barons del PSOE i també per diversos ministre per avanci les eleccions, el president espanyol s’ha pres el cap de setmana de reflexió per prendre la decisió. I podria aprofitar el suport social de l’esquerra al carrer per recuperar múscul i afrontar un avançament electoral, que seria el 29 de novembre si l’anunci es produeix dilluns.
Els drecrets han “repolititzat la vida social”
Des d’una perspectiva antropològica, el doctor en Antropologia Social per la UAB i expert en antropologia urbana Jose Mansilla emfatitza que el valor principal d’aquesta efervescència no rau únicament en la formulació tècnica dels decrets, sinó en la seva capacitat per generar “una mena de repolitització de la vida social vinculada a qüestions de tipus material”. Segons Mansilla, l’aspecte més positiu d’aquest procés és que la joventut hagi pres la iniciativa a través de la mobilització i les acampades, aconseguint que “l’habitatge esdevingui l’eix central de conversa urbana i resituï l’agenda pública en les prioritats de classe”. Per a l’antropòleg, aquest fenomen permet canalitzar el malestar cap a un “horitzó certament transformador” i d’esquerres, evitant que la frustració social es desviï cap a discursos “plenament destructius i reaccionaris vinculats al racisme, la xenofòbia o la immigració”.
No obstant això, Mansilla manté una mirada crítica sobre la capacitat de sostenir en el temps aquesta pressió al carrer, especialment davant de l’arribada de la tardor i l’hivern i el fre parlamentari al Congrés. “La qüestió és poder sostenir aquesta efervescència i mobilització per més temps”, adverteix l’expert, conscient que “la manca de suport de Junts pot generar una desafecció política” entre els joves mobilitzats, en veure que els canvis legislatius no acaben de reeixir. Davant d’aquest escenari, Mansilla planteja fins i tot la possibilitat que l’executiu “valori avançar eleccions per buscar un mandat més clar a Madrid”, tot i que remarca que el repte principal continua sent si aquest procés de transformació “relativa i humil” serà capaç de mantenir la seva força de cara al futur.
Aquesta visió d’emergència social i centralitat de la vulnerabilitat connecta en part amb la diagnosi d’Enric Jiménez, CEO de SOMRIE -empresa especialitzada en assessorament personal immobiliari-, que considera indispensable que les polítiques públiques mantinguin el suport als col·lectius febles com una prioritat absoluta. “Tot el que tingui com a objectiu protegir les persones vulnerables ens sembla necessari i positiu”, afirma Jiménez. Un dels eixos centrals del paquet legal tombat era precisament la suspensió dels llançaments de vulnerables fins a l’any 2030, acompanyada d’un mecanisme inèdit de subrogació de deute. Segons el text del decret, en els procediments de desnonament per impagament de rendes amb vulnerabilitat acreditada, l’administració pública competent disposaria de dos mesos per oferir una alternativa habitacional. Si no ho feia, assumiria l’obligació de pagar o consignar judicialment la totalitat de les quantitats degudes al propietari, subrogant-se automàticament en la posició deutora del llogater per evitar l’execució del desnonament mentre es mantingués la situació de risc.
L’assumpció del deute per part de l’administració buscava atenuar un dels punts de fricció més grans entre la protecció social i la propietat privada, ja que des de fa anys el sector immobiliari denuncia que l’Estat trasllada als particulars la responsabilitat de cobrir la manca d’habitatge públic. No obstant això, el consens sobre la necessitat de protegir els col·lectius febles s’esquerda quan les regulacions entren de ple en les dinàmiques generals del mercat privat de lloguer. Mercedes Blanco, vocal de PIMEC en el Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat de Catalunya, CEO de l’administrador de finques Vecinos Felices i directiva de Finques Blanco, adverteix de la “gran incertesa” que genera tot aquest marc regulatori. Segons Blanco, “ara mateix, moltes decisions estan en pausa perquè hi ha una manca de claredat sobre com s’aplicaran les noves mesures”, un factor que, a parer seu, “paralitza el mercat i estén la desconfiança entre els operadors”.
Un dels punts que genera més inquietud entre els petits i grans propietaris, segons detalla Mercedes Blanco, és la dificultat per recuperar els immobles en casos de necessitat real. “Eels propietaris que necessiten recuperar l’habitatge per destinar-lo a ús propi o al d’un familiar no saben què pot passar”, explica Blanco, remarcant que hi ha un veritable neguit davant la possibilitat que, “fins i tot després d’haver comunicat la finalització del contracte i la voluntat de no renovar-lo per una necessitat legítima, es trobin amb dificultats per recuperar l’immoble”. Aquesta “manca de seguretat jurídica” en procediments ja iniciats o en tràmits de renovació voluntària crea, alerta Blanco, “un clima de reticència que acaba afectant la gestió diària del parc residencial”.
Aquesta inquietud s’exacerba amb mesures com la pròrroga extraordinària de dos anys per als contractes d’habitatge habitual que vencessin abans del 31 de desembre de 2028, o especialment amb la proposta de renovació automàtica dels contractes un cop superat el període mínim legal. Aquesta darrera clàusula, que preveia pròrrogues successives obligatòries excepte en supòsits molt determinats, anava acompanyada de sancions severes: el propietari que no respectés la pròrroga automàtica podria ser obligat a indemnitzar el llogater amb fins a dotze mesos de renda. Per al sector privat, la introducció d’un règim d’aquesta naturalesa transforma la naturalesa del contracte d’arrendament i redueix dràsticament el control del propietari sobre el seu patrimoni.
En aquest sentit, Enric Jiménez coincideix amb Blanco en el fet que qualsevol mesura de protecció social ha d’anar acompanyada d’un marc jurídic sòlid que garanteixi el dret a la propietat i aporti seguretat legal. “És important trobar un equilibri que permeti protegir l’inquilí i, a la vegada, garantir els drets dels propietaris i unes condicions que aportin seguretat jurídica al mercat”, subratlla el CEO de SOMRIE. Segons Jiménez, “no podem oblidar que darrere de cada habitatge en lloguer existeix també un propietari o un promotor que assumeix una inversió, uns costos i unes obligacions; és important que les regles del joc siguin suficientment estables perquè segueixi existint interès a posar habitatges al mercat. Si el motor privat percep un augment constant de la inseguretat jurídica, el resultat directe és la contracció immediata de l’oferta en un moment de màxima escassetat”, rebla.
Precisament per evitar les vies d’escapatòria del mercat residencial ordinari, els decrets llei tombats incloïen un tancament de files sobre les alternatives habituals dels arrendadors: els lloguers de temporada i el lloguer per habitacions. D’una banda, la norma exigia que els contractes de temporada acreditessin una causa real i justificable de temporalitat; de l’altra, establia que la suma de les rendes de totes les habitacions llogades en un mateix pis no podia superar el preu que correspondria a l’habitatge complet, sotmetent-ho també als topalls de les zones de mercat residencial tensionat. A més, es reforçava el límit a les actualitzacions de la renda, fixant un sostre màxim de l’increment del 2% fins a finals de 2027 en cas de manca d’acord entre les parts.
Mentre que per als defensors d’aquesta regulació aquestes clàusules són passos necessaris per evadir el frau de llei i frenar l’especulació rampant, des del sector empresarial es contempla com un fre a l’activitat econòmica. Blanco i Jiménez emfatitzen que la clau de volta per resoldre la crisi “no és la restricció, sinó l’ampliació de l’oferta assequible”. Jiménez defensa que “la necessitat d’habitatge existeix i algú ha de donar resposta a aquesta demanda”, per la qual cosa cal implicar tant les administracions com els operadors privats. “La nostra experiència ens demostra que existeix marge per transformar actius i desenvolupar projectes residencials que puguin arribar al mercat a preus assequibles. Perquè aquest tipus d’iniciatives puguin seguir creixent, cal comptar amb un marc que faciliti la inversió”, afegeix el directiu de SOMRIE.
Davant d’aquest escenari de confrontació entre intervenció i lliure mercat, el paquet legislatiu intentava articular un contrapès mitjançant incentius fiscals i eines de finançament. S’introduïen reduccions fiscals als propietaris que poguessin arribar fins al 100% del rendiment net en cas de posar un habitatge al mercat per primera vegada, o reduir la renda en determinades circumstàncies. Alhora, es creava una nova deducció estatal per a llogaters de rendes mitjanes i baixes. Paral·lelament, es canviava la tributació dels pisos turístics imposant-los un IVA del 10%, es limitava la compra d’immobles per part de fons d’inversió per sota del 70% del valor de taxació i es creava el programa TU CASA, destinat a concedir préstecs a interès zero de fins a 50.000 euros per facilitar l’entrada a la compra del primer habitatge habitual.
No obstant això, per als representants del sector privat, els estímuls fiscals o les ajudes directes no aconsegueixen compensar la pèrdua de confiança provocada per la rigidesa normativa. Per a Jiménez, l’única via sostenible per reduir els preus i garantir l’accés a l’habitatge passa per generar noves unitats residencials i oferir estabilitat a tots els actors implicats. “Compartim plenament l’objectiu de garantir l’accés a l’habitatge i protegir els qui es troben en una situació vulnerable, però per donar una resposta sostenible també hem de generar noves habitatges i oferir estabilitat als agents que poden contribuir a posar-les al mercat”, conclou el CEO de SOMRIE.
Sigui com sigui, la fallida parlamentària dels decrets al Congrés posa de manifest la línia complexa de tensions que travessa el debat econòmic i social a Catalunya i a l’Estat: mentre l’anàlisi urbana representada per Jose Mansilla defensa que la mobilització social i la intervenció pública són eines imprescindibles per ressituar l’agenda en la protecció de les majories i evitar derives reaccionàries, el sector immobiliari insisteix que sense un marc d’estabilitat jurídica que protegeixi la propietat i incentivi la inversió, les restriccions acaben sent contraproduents, redueixen l’oferta disponible i agreugen el problema d’accés a l’habitatge a llarg termini.
