La crisi de l’habitatge ha obligat les administracions a buscar noves fórmules per incrementar l’oferta residencial en un context marcat per l’escassetat de sòl disponible, especialment a Barcelona i a l’àrea metropolitana. En aquest context, l’acord entre el Govern de la Generalitat i els Comuns al Parlament per facilitar la transformació de locals comercials, oficines i hotels en habitatges protegits s’ha convertit en una de les principals apostes polítiques per accelerar la creació de nous pisos assequibles. La norma inclourà altres vies per augmentar l’oferta d’HPO, com incrementar fins a un 20% l’edificabilitat, alçar noves plantes o subdividir immobles per crear nous pisos. Les mesures seran voluntàries, tindran una vigència de quatre anys i es podran aplicar en uns 270 municipis. Segons els càlculs del Govern i els Comuns, podrien permetre generar entre 15.000 i 20.000 habitatges durant aquest període. A més, tots els nous immobles que es construeixin s’hauran de destinar a residència habitual i permanent. La iniciativa també compta amb el suport de l’alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, que defensa aprofitar el parc immobiliari existent per guanyar habitatge en una ciutat pràcticament esgotada des del punt de vista urbanístic.
Els locals comercials concentren el major potencial
Si hi ha un àmbit on els experts detecten més recorregut és el dels locals comercials sense activitat. La transformació de plantes baixes buides en habitatges genera un ampli consens perquè permet donar ús a espais degradats i incorporar habitatge sense necessitat de construir nous edificis. Enric Jiménez, CEO de Grup SOMRIE -especialitzat en assessorament immobiliari- és especialment favorable a aquesta opció. Segons explica, els canvis en els hàbits de consum i la concentració de l’activitat comercial en grans superfícies han deixat molts locals sense utilitat: “Els locals comercials en planta baixa que estan tancats són espais en desús, amb problemes de brutícia i risc d’ocupació. Sempre hem defensat que aquests locals es puguin transformar en habitatges”, afirma.
L’empresari considera que aquesta via pot tenir, a més, un impacte social rellevant. D’una banda, ofereix una alternativa residencial a persones grans que viuen en edificis sense ascensor i necessiten habitatges més accessibles. De l’altra, pot facilitar l’accés a la propietat a joves que tenen dificultats per assumir els preus actuals del mercat. “La primera vivenda no ha de ser necessàriament la definitiva. Els habitatges en planta baixa acostumen a tenir preus més baixos i poden representar una oportunitat per a moltes persones que volen accedir al mercat residencial”, assenyala.
Mercedes Blanco, vocal de PIMEC al Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat, i CEO de Vecinos Felices, comparteix el diagnòstic sobre la necessitat d’aprofitar aquests espais. Considera que la principal virtut de la proposta és que “permet generar habitatges en barris consolidats, on pràcticament ja no queden reserves de sòl per construir noves promocions”. Tanmateix, introdueix un element de prudència, assenyalant que la transformació de locals comercials “no es pot plantejar de manera indiscriminada” perquè els barris també necessiten activitat econòmica i serveis de proximitat. La clau, defensa, és trobar un equilibri entre les necessitats residencials i la preservació del teixit comercial que dona vida als carrers.
No qualsevol local buit es pot convertir en habitatge
Tot i l’interès que desperta la iniciativa, els experts coincideixen que existeix una percepció errònia sobre la facilitat de les reconversions. “Molts locals no reuneixen les condicions físiques necessàries ni compleixen els requisits urbanístics per obtenir l’autorització municipal. Cada actiu requereix una anàlisi tècnica i normativa individualitzada”, alerta Benjamin Tarin, director executiu de Laborde Marcet. De fet, per obtenir la llicència, els futurs habitatges han de garantir unes condicions estrictes de ventilació, il·luminació natural, accessibilitat i superfície mínima. La manca de façana suficient per assegurar una correcta entrada de llum i ventilació és, segons Tarin, un dels obstacles més habituals.
Mercedes Blanco coincideix a assenyalar que la viabilitat dependrà de cada cas concret, i insisteix que “no es poden generar expectatives excessives sobre el volum final de pisos que es podran obtenir a través d’aquesta fórmula”. Aquest és un dels principals punts de consens entre els tres experts consultats per aquest diari: la iniciativa pot aportar habitatges, però el nombre final serà previsiblement inferior al que podria suggerir el volum aparent de locals i edificis buits existents.
Les oficines, l’opció més viable
Si els locals comercials concentren l’interès social i urbà, les oficines són, des d’un punt de vista tècnic, els actius més fàcils de transformar. El director executiu de Laborde Marcet considera que aquests edificis acostumen a presentar característiques més compatibles amb l’ús residencial. “Les oficines solen disposar de millors condicions de llum natural, ventilació i configuració interior, fet que facilita l’adaptació als estàndards residencials”, explica Tarin, que també apunta que la consolidació del teletreball ha reduït la demanda d’alguns espais corporatius i ha obert un debat sobre la reutilització de determinats edificis que han perdut atractiu per al mercat d’oficines.
Els hotels, el terreny més controvertit
La reconversió d’hotels és l’aspecte més polèmic de la proposta del PSC i els Comuns. El CEO de Grup SOMRIE estableix una línia vermella clara. Considera lògic reconvertir establiments que hagin quedat obsolets o que ja no tinguin demanda, però rebutja que es tanquin negocis plenament viables per destinar-los a ús residencial: “Si es tracta d’hotels o oficines que han quedat obsolets i pels quals ja no hi ha demanda, transformar-los en habitatges significa aportar nova oferta al mercat. Però si hi ha un hotel en funcionament, no sembla raonable tancar una activitat econòmica viable per convertir-la en habitatge”, aclareix Jiménez.
Des d’una perspectiva tècnica, des de la consultora Laborde Marcet consideren que els hotels són també els edificis més difícils de transformar, perquè estan concebuts per a estades temporals i no per a residència permanent, fet que obliga a afrontar reformes complexes i sovint costoses. “La principal dificultat és adaptar un immoble dissenyat per a estades temporals a les exigències d’un ús residencial permanent”.
Una mesura positiva, però insuficient
Els tres experts apunten que qualsevol increment de l’oferta residencial és positiu en un context de forta pressió sobre el mercat. També comparteixen la idea que reaprofitar edificis existents és una solució eficient tant des del punt de vista econòmic com ambiental. Valoren positiviament reformar espais ja construïts permet aprofitar recursos existents i evitar nous consums de sòl, una estratègia encaixa amb els objectius de sostenibilitat urbana i de compactació de les ciutats. Ara bé, cap dels tres considera que aquesta mesura pugui resoldre per si sola el problema de l’habitatge.
La vocal de PIMEC al Consell Assessor de l’Habitatge de la Generalitat recorda que la demanda continua sent molt superior a l’oferta disponible i que l’emergència residencial requereix una resposta molt més àmplia. El director executiu de Laborde Marcet apunta que la disponibilitat real d’immobles aptes per al canvi d’ús és limitada, i el CEO del Grup SOMRIE defensa que la reconversió ha d’anar acompanyada de noves promocions residencials i d’altres mesures que permetin incrementar el parc disponible.
El gran repte: menys burocràcia i més seguretat jurídica
Si hi ha una advertència totalment compartida pels experts consultats és la necessitat d’agilitzar els procediments administratius. Segons Benjamin Tarin, l’èxit de la iniciativa dependrà en gran part de la capacitat de les administracions per reduir terminis i donar estabilitat normativa als projectes: “L’agilització dels tràmits administratius i una major seguretat jurídica seran claus perquè aquestes conversions esdevinguin una solució real i escalable”, afirma. Mercedes Blanco coincideix que moltes operacions queden encallades durant mesos o anys per la complexitat dels procediments urbanístics, i avisa que sense una simplificació administrativa, el potencial de la mesura podria quedar molt per sota de les expectatives generades.
La reconversió de locals, oficines i hotels en habitatges protegits s’ha guanyat un espai destacat en el debat sobre l’habitatge perquè ofereix una resposta relativament ràpida en ciutats on construir és cada vegada més difícil. Els experts hi veuen una oportunitat real, especialment en els locals comercials buits i en alguns edificis obsolets. Però alerten que la magnitud del problema exigeix una estratègia molt més àmplia, basada en la combinació de noves promocions, mobilització de sòl, col·laboració publicoprivada i una administració capaç d’accelerar els projectes que avui continuen atrapats en la burocràcia.
