El Fons Monetari Internacional (FMI) ha estat la darrera institució a posar el dit a la nafra del mercat de l’habitatge a Espanya. En el seu darrer informe sobre l’economia espanyola, publicat aquesta mateixa setmana, l’organisme identifica la crisi d’accessibilitat a l’habitatge com un dels principals riscos estructurals per al creixement i adverteix que el problema no és tant de demanda com especialment d’oferta. El diagnòstic de l’organisme internacional va en línia del de la majoria d’institucions. Espanya construeix massa poc, massa lentament i amb massa obstacles regulatoris.
Els preus de l’habitatge estan creixent a ritmes propers al 13% anual. I no només a Madrid, Barcelona o la costa mediterrània, sinó de manera cada vegada més generalitzada arreu de la geografia. Mentrestant, la construcció residencial s’ha recuperat parcialment, però continua molt lluny del que exigeix l’augment de població i la creació de noves llars. L’FMI parla directament d’un “housing shortfall”, és a dir, un dèficit acumulat d’habitatges.
L’habitatge ha deixat de ser només una qüestió social per convertir-se també en un fre econòmic. L’informe assenyala que el seu encariment ja està reduint la mobilitat laboral interna i dificultant la immigració, dos elements que han estat claus per al creixement recent de l’economia espanyola, fortament basat en un component extensiu. De fet, prop de tres quartes parts de l’augment de l’ocupació des de 2022 s’expliquen per la immigració. És a dir, Espanya està creixent gràcies, en bona part, a l’arribada de treballadors estrangers, però alhora el mercat immobiliari dificulta cada vegada més absorbir aquesta població.
Això ajuda a entendre una paradoxa aparent. L’economia espanyola continua creixent clarament per sobre de la mitjana europea –un 2,8% el 2025 i un 2,1% previst per al 2026, segons l’FMI–, l’atur baixa i la inversió es recupera. Però, simultàniament, una part creixent de la població percep una pèrdua de qualitat de vida perquè l’accés a l’habitatge s’ha deteriorat molt més ràpidament que els salaris.
El punt més interessant de l’informe és que l’FMI descarta implícitament la idea que el problema es resolgui limitant-ne la demanda. Ben al contrari, l’organisme defensa que el centre de la política hauria de ser augmentar-ne massivament l’oferta. I aquí apareix el gran problema de la situació del sector de la construcció.
Segons l’FMI, els principals obstacles són la lentitud dels desenvolupaments urbanístics, els processos de concessió de llicències, la inseguretat jurídica i les restriccions sobre el sòl. No és casualitat que una de les recomanacions centrals sigui recuperar la reforma de la Llei del Sòl, encallada políticament des de fa mesos.
Això és especialment rellevant perquè Espanya arrossega encara una mena de trauma col·lectiu derivat de la bombolla immobiliària del 2008. Durant anys, qualsevol discurs favorable a construir més habitatge s’ha percebut amb sospita. El context actual és radicalment diferent. El problema avui no és un excés de construcció alimentat per crèdit descontrolat. La situació actual és la d’una oferta rígida davant una demanda estructuralment elevada.
De fet, l’FMI destaca que el sistema financer no mostra, de moment, desequilibris comparables als de l’etapa precrisi. Les llars estan menys endeutades, els bancs són més sòlids i la major part de les hipoteques són a tipus fix. El risc principal no és tant una crisi financera imminent com la consolidació d’un mercat dual on l’accés a l’habitatge queda restringit a rendes altes o patrimonis familiars previs.
En aquest context, l’informe també és particularment crític amb la regulació de preus dels lloguers. L’FMI assenyala que les primeres evidències a Catalunya apunten a efectes adversos sobre l’oferta, reduccions limitades dels preus i retirada d’habitatges del mercat. La conclusió és que, si no se n’augmenta l’oferta, regular-ne preus només redistribueix escassetat.
El debat de l’habitatge a Espanya sovint es planteja com un conflicte ideològic entre mercat i intervenció pública. Però l’informe de l’FMI assenyala clarament que el problema central és que el país construeix menys habitatges dels que necessita. I això té conseqüències econòmiques molt més profundes del que sembla. Menys mobilitat, menys productivitat, menys capacitat d’atreure talent i, en última instància, menys creixement.
El sistema polític espanyol no sembla tenir els incentius adequats per ser capaç d’assumir aquesta realitat. Construir més habitatge implica decisions difícils. Liberalitzar sòl, accelerar llicències, densificar ciutats i acceptar que el creixement urbà és inevitable. Sense això, el problema de l’habitatge probablement deixarà de ser només una crisi social per convertir-se en un autèntic límit estructural al creixement de l’economia espanyola.
