La crisis de la vivienda ha obligado a las administraciones a buscar nuevas fórmulas para incrementar la oferta residencial en un contexto marcado por la escasez de suelo disponible, especialmente en Barcelona y el área metropolitana. En este contexto, el acuerdo entre el Govern de la Generalitat y los Comuns en el Parlamento para facilitar la transformación de locales comerciales, oficinas y hoteles en viviendas protegidas se ha convertido en una de las principales apuestas políticas para acelerar la creación de nuevos pisos asequibles. La norma incluirá otras vías para aumentar la oferta de HPO, como incrementar hasta un 20% la edificabilidad, levantar nuevas plantas o subdividir inmuebles para crear nuevos pisos. Las medidas serán voluntarias, tendrán una vigencia de cuatro años y se podrán aplicar en unos 270 municipios. Según los cálculos del Govern y los Comuns, podrían permitir generar entre 15,000 y 20,000 viviendas durante este período. Además, todos los nuevos inmuebles que se construyan deberán destinarse a residencia habitual y permanente. La iniciativa también cuenta con el apoyo del alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, que defiende aprovechar el parque inmobiliario existente para ganar vivienda en una ciudad prácticamente agotada desde el punto de vista urbanístico.
Los locales comerciales concentran el mayor potencial
Si hay un ámbito donde los expertos detectan más recorrido es el de los locales comerciales sin actividad. La transformación de plantas bajas vacías en viviendas genera un amplio consenso porque permite dar uso a espacios degradados e incorporar vivienda sin necesidad de construir nuevos edificios. Enric Jiménez, CEO de Grup SOMRIE -especializado en asesoramiento inmobiliario- es especialmente favorable a esta opción. Según explica, los cambios en los hábitos de consumo y la concentración de la actividad comercial en grandes superficies han dejado muchos locales sin utilidad: «Los locales comerciales en planta baja que están cerrados son espacios en desuso, con problemas de suciedad y riesgo de ocupación. Siempre hemos defendido que estos locales se puedan transformar en viviendas», afirma.
El empresario considera que esta vía puede tener, además, un impacto social relevante. Por un lado, ofrece una alternativa residencial a personas mayores que viven en edificios sin ascensor y necesitan viviendas más accesibles. Por otro lado, puede facilitar el acceso a la propiedad a jóvenes que tienen dificultades para asumir los precios actuales del mercado. «La primera vivienda no tiene que ser necesariamente la definitiva. Las viviendas en planta baja suelen tener precios más bajos y pueden representar una oportunidad para muchas personas que quieren acceder al mercado residencial», señala.
Mercedes Blanco, vocal de PIMEC en el Consejo Asesor de la Vivienda de la Generalitat, y CEO de Vecinos Felices, comparte el diagnóstico sobre la necesidad de aprovechar estos espacios. Considera que la principal virtud de la propuesta es que «permite generar viviendas en barrios consolidados, donde prácticamente ya no quedan reservas de suelo para construir nuevas promociones». Sin embargo, introduce un elemento de prudencia, señalando que la transformación de locales comerciales «no se puede plantear de manera indiscriminada» porque los barrios también necesitan actividad económica y servicios de proximidad. La clave, defiende, es encontrar un equilibrio entre las necesidades residenciales y la preservación del tejido comercial que da vida a las calles.
No cualquier local vacío se puede convertir en vivienda
A pesar del interés que despierta la iniciativa, los expertos coinciden en que existe una percepción errónea sobre la facilidad de las reconversiones.«Muchos locales no reúnen las condiciones físicas necesarias ni cumplen los requisitos urbanísticos para obtener la autorización municipal. Cada activo requiere un análisis técnico y normativo individualizado», alerta Benjamin Tarin, director ejecutivo de Laborde Marcet. De hecho, para obtener la licencia, las futuras viviendas deben garantizar unas condiciones estrictas de ventilación, iluminación natural, accesibilidad y superficie mínima. La falta de fachada suficiente para asegurar una correcta entrada de luz y ventilación es, según Tarin, uno de los obstáculos más habituales.
Mercedes Blanco coincide en señalar que la viabilidad dependerá de cada caso concreto, e insiste en que «no se pueden generar expectativas excesivas sobre el volumen final de pisos que se podrán obtener a través de esta fórmula». Este es uno de los principales puntos de consenso entre los tres expertos consultados por este diario: la iniciativa puede aportar viviendas, pero el número final será previsiblemente inferior al que podría sugerir el volumen aparente de locales y edificios vacíos existentes.
Las oficinas, la opción más viable
Si los locales comerciales concentran el interés social y urbano, las oficinas son, desde un punto de vista técnico, los activos más fáciles de transformar. El director ejecutivo de Laborde Marcet considera que estos edificios suelen presentar características más compatibles con el uso residencial. «Las oficinas suelen disponer de mejores condiciones de luz natural, ventilación y configuración interior, lo que facilita la adaptación a los estándares residenciales», explica Tarin, que también apunta que la consolidación del teletrabajo ha reducido la demanda de algunos espacios corporativos y ha abierto un debate sobre la reutilización de determinados edificios que han perdido atractivo para el mercado de oficinas.
Los hoteles, el terreno más controvertido
La reconversión de hoteles es el aspecto más polémico de la propuesta del PSC y los Comuns. El CEO de Grup SOMRIE establece una línea roja clara. Considera lógico reconvertir establecimientos que hayan quedado obsoletos o que ya no tengan demanda, pero rechaza que se cierren negocios plenamente viables para destinarlos a uso residencial: «Si se trata de hoteles u oficinas que han quedado obsoletos y para los cuales ya no hay demanda, transformarlos en viviendas significa aportar nueva oferta al mercado. Pero si hay un hotel en funcionamiento, no parece razonable cerrar una actividad económica viable para convertirla en vivienda», aclara Jiménez.
Desde una perspectiva técnica, desde la consultora Laborde Marcet consideran que los hoteles son también los edificios más difíciles de transformar, porque están concebidos para estancias temporales y no para residencia permanente, lo que obliga a afrontar reformas complejas y a menudo costosas. «La principal dificultad es adaptar un inmueble diseñado para estancias temporales a las exigencias de un uso residencial permanente».
Una medida positiva, pero insuficiente
Los tres expertos apuntan que cualquier incremento de la oferta residencial es positivo en un contexto de fuerte presión sobre el mercado. También comparten la idea de que reaprovechar edificios existentes es una solución eficiente tanto desde el punto de vista económico como ambiental. Valoran positivamente que reformar espacios ya construidos permite aprovechar recursos existentes y evitar nuevos consumos de suelo, una estrategia que encaja con los objetivos de sostenibilidad urbana y de compactación de las ciudades. Ahora bien, ninguno de los tres considera que esta medida pueda resolver por sí sola el problema de la vivienda.
La vocal de PIMEC en el Consejo Asesor de la Vivienda de la Generalitat recuerda que la demanda sigue siendo muy superior a la oferta disponible y que la emergencia residencial requiere una respuesta mucho más amplia. El director ejecutivo de Laborde Marcet apunta que la disponibilidad real de inmuebles aptos para el cambio de uso es limitada, y el CEO del Grup SOMRIE defiende que la reconversión debe ir acompañada de nuevas promociones residenciales y de otras medidas que permitan incrementar el parque disponible.
El gran reto: menos burocracia y más seguridad jurídica
Si hay una advertencia totalmente compartida por los expertos consultados es la necesidad de agilizar los procedimientos administrativos. Según Benjamin Tarin, el éxito de la iniciativa dependerá en gran parte de la capacidad de las administraciones para reducir plazos y dar estabilidad normativa a los proyectos: «La agilización de los trámites administrativos y una mayor seguridad jurídica serán claves para que estas conversiones se conviertan en una solución real y escalable», afirma. Mercedes Blanco coincide en que muchas operaciones quedan atascadas durante meses o años por la complejidad de los procedimientos urbanísticos, y advierte que sin una simplificación administrativa, el potencial de la medida podría quedar muy por debajo de las expectativas generadas.
La reconversión de locales, oficinas y hoteles en viviendas protegidas se ha ganado un espacio destacado en el debate sobre la vivienda porque ofrece una respuesta relativamente rápida en ciudades donde construir es cada vez más difícil. Los expertos ven una oportunidad real, especialmente en los locales comerciales vacíos y en algunos edificios obsoletos. Pero advierten que la magnitud del problema exige una estrategia mucho más amplia, basada en la combinación de nuevas promociones, movilización de suelo, colaboración público-privada y una administración capaz de acelerar los proyectos que hoy continúan atrapados en la burocracia.
