El debat sobre l’habitatge acostuma a concentrar-se en el lloguer, els tipus d’interès o la fiscalitat. Tots ells són, sens dubte, peces importants, però un nou estudi de la CNMC posa el focus en una baula menys visible i probablement més estructural: la transformació urbanística del sòl. L’autoritat de supervisió dels mercats argumenta que a Espanya no falta només habitatge, sinó sòl efectivament disponible, amb un estat jurídic adequat, urbanitzat, amb serveis i amb llicència per construir. El sòl físic pot existir, però si el planejament, la gestió i els informes sectorials l’immobilitzen durant anys, no es tradueix en oferta real.
Algunes estimacions apunten que el sòl pot arribar a representar el 45% del preu de l’habitatge. El procés de transformació pot durar entre 10 i 15 anys i, en alguns casos, superar els 20. Aprovar un Pla General sol requerir entre 6 i 8 anys, una modificació pot consumir entre 4 i 6 anys i la fase edificatòria afegeix habitualment d’1 a 2 anys. A això s’hi suma que en els municipis del Sistema d’Informació Urbana, el 95,17% del sòl és no urbanitzable a escala estatal i, fins i tot a les àrees urbanes, el percentatge és del 82,35%. El sòl urbanitzable delimitat a les àrees urbanes és només el 4,09%.
El diagnòstic de la CNMC és que la rigidesa regulatòria redueix l’elasticitat de l’oferta. Quan la demanda puja, el sistema no respon amb més habitatges, sinó amb preus més alts. El mercat del sòl també sembla haver perdut pols. Així, les transaccions de sòl urbà o urbanitzable van sumar 3.256 milions d’euros el 2024, només el 0,2% del PIB, molt per sota dels nivells previs a la crisi financera. Mentrestant, el Banc d’Espanya estima que el dèficit acumulat d’habitatges va augmentar en 600.000 unitats entre 2022 i 2025, i podria arribar a 1,6 milions el 2029 i 2,7 milions el 2039 si no canvia el ritme de producció, tal com ja vam explicar en aquesta mateixa columna.
Evidentment, el problema no és que hi hagi regulació. El sòl necessita regles ambientals, patrimonials, de mobilitat, de seguretat i de qualitat urbana. El principal problema és que l’arquitectura actual barreja massa objectius, massa administracions i massa procediments amb poca coordinació. L’estudi identifica fins a 139 informes sectorials autonòmics en 39 matèries, més del 60% dels quals tenen caràcter vinculant. Els més freqüents són els de patrimoni cultural, presents a les 17 comunitats autònomes; carreteres, en 16; masses forestals, en 13, i vies pecuàries, en 7. Aquesta densitat pot generar duplicitats, silencis negatius, contradiccions i inseguretat jurídica.
Tot això no vol dir que la solució passi per desregular a cegues, ja que seria un error substituir garanties per presses, però també és un error confondre protecció amb paràlisi. La CNMC proposa nou blocs de reforma i fins a 33 línies d’actuació. La majoria passen per simplificar-ne i consolidar-ne normes, digitalitzar-ne el procés, coordinar millor les administracions, flexibilitzar usos del sòl, limitar la nul·litat total dels plans, agilitzar-ne modificacions puntuals, reforçar instruments d’urgència per a habitatge, simplificar la gestió urbanística, substituir-ne llicències per declaracions responsables quan sigui proporcionat i revisar-ne els informes sectorials perquè siguin necessaris, proporcionats i emesos a temps.
El punt crític és institucional. La reforma només funcionarà si les administracions tenen capacitat tècnica, dades obertes, terminis creïbles i responsabilitat sobre els retards. Sense això, qualsevol canvi legal corre el risc de quedar-se en una nova capa procedimental. L’habitatge és un problema multifactorial, però la cadena del sòl és una de les peces que més condiciona la resposta de l’oferta. Si el sistema triga una dècada a convertir sòl potencial en solar edificable, l’escassetat deixa de ser accidental i es converteix en el resultat del disseny institucional. La política d’habitatge ha de començar molt abans de la grua. Comença en el planejament, en la coordinació i en la capacitat d’executar.
