El mercat de lloguer afronta un possible canvi de regles del joc aquest divendres al Congrés dels Diputats. La cambra votarà per separat els dos reials decrets d’habitatge acordats pel PSOE i Sumar, un paquet de mesures que introdueix canvis en la relació entre propietaris, llogaters i administracions, i que encara està pendent de convalidació parlamentària. El primer decret, aprovat dimarts pel Consell de Ministres i publicat aquest dimecres al BOE, concentra la major part de les mesures, mentre que el segon incorpora la renovació automàtica dels contractes de lloguer.
Si els textos superen la votació, el mercat, i les administracions, hauran d’assumir noves regles sobre els desnonaments, els lloguers de temporada i per habitacions i les obligacions de les administracions davant les situacions de vulnerabilitat. El paquet també inclou canvis fiscals i nous instruments per facilitar l’accés a la compra d’habitatge. En conjunt, els dos decrets busquen ampliar la protecció dels llogaters i intervenir en alguns dels principals punts de tensió del mercat residencial.
Aquestes són les 12 mesures més rellevants del conjunt de propostes:
1. Les administracions hauran de pagar el deute del llogater vulnerable al propietari
És una de les principals novetats amb impacte econòmic. En els procediments de desnonament per impagament de rendes en què el llogater acrediti una situació de vulnerabilitat, l’administració pública competent, per exemple, la Generalitat, disposarà de dos mesos per oferir una alternativa habitacional adequada. Si no ho fa, haurà de pagar al propietari o consignar judicialment la totalitat de les quantitats degudes fins al moment del pagament.
Durant aquest període, el procediment i, si escau, el llançament quedaran suspesos. Si passen els dos mesos sense alternativa habitacional ni pagament íntegre, l’administració quedarà automàticament subrogada en la posició deutora del llogater i no es podrà executar el desnonament mentre es mantingui la situació de vulnerabilitat i el contracte continuï vigent.
El canvi és especialment rellevant per als propietaris: l’administració assumeix en primera instància el cost del deute, mentre que l’Administració General de l’Estat compensarà posteriorment les comunitats autònomes per les despeses que hagin assumit, amb l’excepció dels eventuals interessos derivats del retard.
2. Els contractes vigents podran prorrogar-se dos anys més
Els contractes d’habitatge habitual que arribin al seu venciment abans del 31 de desembre de 2028 podran acollir-se, en els supòsits previstos pel decret, a una pròrroga extraordinària de fins a dos anys. Durant aquest període es mantenen les obligacions del contracte i la mesura afecta els arrendaments que compleixin les condicions establertes, entre aquestes que el llogater estigui al corrent de pagament.
El canvi: s’introdueix una nova pròrroga extraordinària que permet allargar determinats contractes més enllà del període ordinari establert per la normativa.
3. Els contractes de lloguer es podrien renovar automàticament
El segon decret, encara pendent de publicació al BOE, incorpora una de les mesures que més debat ha generat dins de la coalició: la renovació automàtica dels contractes una vegada superat el període mínim legal. La mesura preveu una pròrroga successiva dels contractes, amb obligacions específiques per al propietari i el llogater i determinades causes que permetrien evitar-la.
El canvi: si el Congrés convalida aquest segon decret, la continuïtat del contracte quedarà molt més reforçada un cop superat el període ordinari de lloguer.
4. El propietari haurà d’indemnitzar el llogater si no compleix la pròrroga automàtica
El segon decret també estableix una compensació econòmica per al llogater quan el propietari no respecti la pròrroga automàtica en els supòsits previstos. La indemnització podrà arribar a l’equivalent a dotze mesos de renda.
El canvi: la decisió de no mantenir el contracte en els casos sotmesos al nou règim pot comportar un cost econòmic directe per al propietari.
5. La protecció davant els desnonaments s’allarga fins al 2030
El decret amplia fins al 31 de desembre de 2030 la protecció davant determinats desnonaments de persones en situació de vulnerabilitat econòmica que no disposin d’una alternativa habitacional. La mesura recupera i amplia mecanismes de suspensió que havien estat vigents anteriorment i estableix diferents règims en funció del tipus de propietari i de les circumstàncies del procediment.
El canvi: la protecció deixa de tenir com a horitzó finals de 2026 i s’estén fins a finals de 2030 en els supòsits previstos.
6. Es limita la compra especulativa d’habitatge per part de determinats inversors
Fins al 31 de desembre de 2028, determinades entitats que tinguin entre els seus objectius l’adquisició d’immobles no podran comprar habitatges en operacions per sota del 70% del seu valor de taxació de mercat, en els supòsits definits pel decret. La norma estableix excepcions quan els immobles es destinin a determinats usos socials o a lloguer assequible.
El canvi: la legislació estatal introdueix una limitació específica en determinades compres d’habitatge a preus molt inferiors al valor de mercat.
7. Els lloguers de temporada hauran de justificar la seva temporalitat
Els contractes de temporada hauran d’acreditar una causa real i justificable que expliqui la temporalitat de l’arrendament. La norma fixa també unes condicions de durada i estableix que, si no es justifica adequadament la temporalitat o s’encadenen determinats contractes, l’arrendament pot passar a considerar-se d’habitatge habitual.
El canvi: es redueix el marge per utilitzar els contractes temporals com a alternativa al lloguer residencial ordinari.
8. El lloguer per habitacions queda subjecte a límits
El paquet incorpora expressament el lloguer d’habitacions a la regulació i estableix que la suma de les rendes de totes les habitacions llogades simultàniament no podrà superar el preu que correspondria a l’habitatge complet. A les zones de mercat residencial tensionat també haurà de respectar els límits aplicables.
El canvi: dividir un pis en habitacions no permetrà superar els límits de renda aplicables al conjunt de l’habitatge.
9. Les actualitzacions del lloguer quedaran limitades
El decret estableix nous límits a les actualitzacions de determinades rendes i manté el sistema de referència per a l’actualització anual dels contractes. En determinats casos, si propietari i llogater no arriben a un acord, l’increment no podrà superar el 2% fins a finals de 2027.
El canvi: es reforça temporalment el topall a les actualitzacions dels contractes, especialment en els casos en què no hi hagi acord entre les parts.
10. Canvia la fiscalitat dels propietaris i dels llogaters
El paquet incorpora noves deduccions i reduccions fiscals vinculades al lloguer. Els llogaters amb rendes dins dels llindars establerts podran beneficiar-se d’una nova deducció estatal, mentre que els propietaris podran obtenir reduccions fiscals més elevades si compleixen determinades condicions de preu, ubicació i perfil del llogater. En el cas dels propietaris que posin per primera vegada un habitatge al mercat o redueixin la renda en determinades circumstàncies, la reducció fiscal podrà arribar al 100% del rendiment net.
El canvi: el sistema fiscal incorpora nous incentius tant per reduir l’esforç dels llogaters com per afavorir que determinats habitatges es mantinguin al mercat de lloguer assequible.
11. Els pisos turístics passaran a tributar amb un IVA del 10%
El paquet modifica també la fiscalitat dels allotjaments turístics i estableix un tipus del 10% d’IVA per als serveis que compleixin les condicions fixades per la normativa. A més, es reforça la capacitat dels ajuntaments de determinades zones tensionades per aplicar una fiscalitat específica als habitatges destinats a ús turístic.
El canvi: determinades activitats d’allotjament turístic que fins ara no tributaven amb IVA passen a estar subjectes al tipus reduït.
12. Préstecs a interès zero per comprar el primer habitatge
El decret crea el programa TU CASA, que incorpora préstecs de fins a 50.000 euros i a interès zero per facilitar l’accés al primer habitatge habitual. L’objectiu és complementar el finançament bancari i reduir la quantitat d’estalvi que el comprador necessita aportar inicialment.
El canvi: l’Estat incorpora un nou instrument de finançament directe per facilitar l’entrada al mercat de la compra d’habitatge, més enllà dels avals públics ja existents.
Dos decrets i una votació decisiva
El paquet acordat pel PSOE i Sumar no es limita a modificar les condicions dels contractes de lloguer, també canvia el paper de les administracions davant els impagaments, introdueix restriccions a determinades operacions dels inversors immobiliaris, regula els lloguers de temporada i per habitacions i modifica la fiscalitat de propietaris, llogaters i allotjaments turístics.
