El mercado de alquiler enfrenta un posible cambio de reglas del juego este viernes en el Congreso de los Diputados. La cámara votará por separado los dos reales decretos de vivienda acordados por el PSOE y Sumar, un paquete de medidas que introduce cambios en la relación entre propietarios, inquilinos y administraciones, y que aún está pendiente de convalidación parlamentaria. El primer decreto, aprobado el martes por el Consejo de Ministros y publicado este miércoles en el BOE, concentra la mayor parte de las medidas, mientras que el segundo incorpora la renovación automática de los contratos de alquiler.
Si los textos superan la votación, el mercado, y las administraciones, deberán asumir nuevas reglas sobre los desahucios, los alquileres de temporada y por habitaciones y las obligaciones de las administraciones frente a las situaciones de vulnerabilidad. El paquete también incluye cambios fiscales y nuevos instrumentos para facilitar el acceso a la compra de vivienda. En conjunto, los dos decretos buscan ampliar la protección de los inquilinos e intervenir en algunos de los principales puntos de tensión del mercado residencial.
Estas son las 12 medidas más relevantes del conjunto de propuestas:
1. Las administraciones deberán pagar la deuda del inquilino vulnerable al propietario
Es una de las principales novedades con impacto económico. En los procedimientos de desahucio por impago de rentas en que el inquilino acredite una situación de vulnerabilidad, la administración pública competente, por ejemplo, la Generalitat, dispondrá de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada. Si no lo hace, deberá pagar al propietario o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades debidas hasta el momento del pago.
Durante este período, el procedimiento y, si procede, el lanzamiento quedarán suspendidos. Si pasan los dos meses sin alternativa habitacional ni pago íntegro, la administración quedará automáticamente subrogada en la posición deudora del inquilino y no se podrá ejecutar el desahucio mientras se mantenga la situación de vulnerabilidad y el contrato continúe vigente.
El cambio es especialmente relevante para los propietarios: la administración asume en primera instancia el costo de la deuda, mientras que la Administración General del Estado compensará posteriormente a las comunidades autónomas por los gastos que hayan asumido, con la excepción de los eventuales intereses derivados del retraso.
2. Los contratos vigentes podrán prorrogarse dos años más
Los contratos de vivienda habitual que lleguen a su vencimiento antes del 31 de diciembre de 2028 podrán acogerse, en los supuestos previstos por el decreto, a una prórroga extraordinaria de hasta dos años. Durante este período se mantienen las obligaciones del contrato y la medida afecta a los arrendamientos que cumplan las condiciones establecidas, entre estas que el inquilino esté al corriente de pago.
El cambio: se introduce una nueva prórroga extraordinaria que permite alargar determinados contratos más allá del período ordinario establecido por la normativa.
3. Los contratos de alquiler se podrían renovar automáticamente
El segundo decreto, aún pendiente de publicación en el BOE, incorpora una de las medidas que más debate ha generado dentro de la coalición: la renovación automática de los contratos una vez superado el período mínimo legal. La medida prevé una prórroga sucesiva de los contratos, con obligaciones específicas para el propietario y el inquilino y determinadas causas que permitirían evitarla.
El cambio: si el Congreso convalida este segundo decreto, la continuidad del contrato quedará mucho más reforzada una vez superado el período ordinario de alquiler.
4. El propietario deberá indemnizar al inquilino si no cumple la prórroga automática
El segundo decreto también establece una compensación económica para el inquilino cuando el propietario no respete la prórroga automática en los supuestos previstos. La indemnización podrá llegar al equivalente a doce meses de renta.
El cambio: la decisión de no mantener el contrato en los casos sometidos al nuevo régimen puede conllevar un costo económico directo para el propietario.
5. La protección ante los desahucios se extiende hasta 2030
El decreto amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la protección ante determinados desahucios de personas en situación de vulnerabilidad económica que no dispongan de una alternativa habitacional. La medida recupera y amplía mecanismos de suspensión que habían estado vigentes anteriormente y establece diferentes regímenes en función del tipo de propietario y de las circunstancias del procedimiento.
El cambio: la protección deja de tener como horizonte finales de 2026 y se extiende hasta finales de 2030 en los supuestos previstos.
6. Se limita la compra especulativa de vivienda por parte de determinados inversores
Hasta el 31 de diciembre de 2028, determinadas entidades que tengan entre sus objetivos la adquisición de inmuebles no podrán comprar viviendas en operaciones por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado, en los supuestos definidos por el decreto. La norma establece excepciones cuando los inmuebles se destinen a determinados usos sociales o a alquiler asequible.
El cambio: la legislación estatal introduce una limitación específica en determinadas compras de vivienda a precios muy inferiores al valor de mercado.
7. Los alquileres de temporada deberán justificar su temporalidad
Los contratos de temporada deberán acreditar una causa real y justificable que explique la temporalidad del arrendamiento. La norma fija también unas condiciones de duración y establece que, si no se justifica adecuadamente la temporalidad o se encadenan determinados contratos, el arrendamiento puede pasar a considerarse de vivienda habitual.
El cambio: se reduce el margen para utilizar los contratos temporales como alternativa al alquiler residencial ordinario.
8. El alquiler por habitaciones quedará sujeto a límites
El paquete incorpora expresamente el alquiler de habitaciones a la regulación y establece que la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar el precio que correspondería a la vivienda completa. En las zonas de mercado residencial tensionado también deberá respetar los límites aplicables.
El cambio: dividir un piso en habitaciones no permitirá superar los límites de renta aplicables al conjunto de la vivienda.
9. Las actualizaciones del alquiler quedarán limitadas
El decreto establece nuevos límites a las actualizaciones de determinadas rentas y mantiene el sistema de referencia para la actualización anual de los contratos. En determinados casos, si propietario e inquilino no llegan a un acuerdo, el incremento no podrá superar el 2% hasta finales de 2027.
El cambio: se refuerza temporalmente el tope a las actualizaciones de los contratos, especialmente en los casos en que no haya acuerdo entre las partes.
10. Cambia la fiscalidad de los propietarios y de los inquilinos
El paquete incorpora nuevas deducciones y reducciones fiscales vinculadas al alquiler. Los inquilinos con rentas dentro de los umbrales establecidos podrán beneficiarse de una nueva deducción estatal, mientras que los propietarios podrán obtener reducciones fiscales más elevadas si cumplen determinadas condiciones de precio, ubicación y perfil del inquilino. En el caso de los propietarios que pongan por primera vez una vivienda en el mercado o reduzcan la renta en determinadas circunstancias, la reducción fiscal podrá llegar al 100% del rendimiento neto.
El cambio: el sistema fiscal incorpora nuevos incentivos tanto para reducir el esfuerzo de los inquilinos como para favorecer que determinadas viviendas se mantengan en el mercado de alquiler asequible.
11. Los pisos turísticos pasarán a tributar con un IVA del 10%
El paquete modifica también la fiscalidad de los alojamientos turísticos y establece un tipo del 10% de IVA para los servicios que cumplan las condiciones fijadas por la normativa. Además, se refuerza la capacidad de los ayuntamientos de determinadas zonas tensionadas para aplicar una fiscalidad específica a las viviendas destinadas a uso turístico.
El cambio: determinadas actividades de alojamiento turístico que hasta ahora no tributaban con IVA pasan a estar sujetas al tipo reducido.
12. Préstamos a interés cero para comprar la primera vivienda
El decreto crea el programa TU CASA, que incorpora préstamos de hasta 50.000 euros y a interés cero para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual. El objetivo es complementar la financiación bancaria y reducir la cantidad de ahorro que el comprador necesita aportar inicialmente.
El cambio: el Estado incorpora un nuevo instrumento de financiación directa para facilitar la entrada en el mercado de la compra de vivienda, más allá de los avales públicos ya existentes.
Dos decretos y una votación decisiva
El paquete acordado por el PSOE y Sumar no se limita a modificar las condiciones de los contratos de alquiler, también cambia el papel de las administraciones ante los impagos, introduce restricciones a determinadas operaciones de los inversores inmobiliarios, regula los alquileres de temporada y por habitaciones y modifica la fiscalidad de propietarios, inquilinos y alojamientos turísticos.
