Los estragos financieros de la guerra en Irán comienzan a notarse fuera de los mercados financieros y del sector petrolero. Según constata el último informe trimestral de la fintech hipotecaria Trioteca, la inestabilidad internacional ha disparado tanto los precios de la vivienda como los intereses de los préstamos durante el primer trimestre de 2026. De acuerdo con el estudio, el valor medio de la vivienda financiada durante el mes de marzo ha rozado los 330.000 euros, un salto cercano al 10% respecto de la media del último trimestre de 2026. Esta escalada también ha hecho aumentar el monto concedido en cada operación de financiamiento, con una subida próxima a los 20.000 euros respecto de febrero, hasta los 226.000 euros por concesión. La mala situación, de acuerdo con los expertos del mediador hipotecario, continuará durante todo el año, con una desaceleración de la demanda y un más que previsible aumento de los tipos de interés en manos del Banco Central Europeo. «Las previsiones para 2026 eran de un boom inmobiliario, pero la guerra las ha destruido«, ha asegurado durante la presentación del informe el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos.
Según indica Ricard Garriga, CEO de Trioteca, a finales de 2025 se detectó una cierta bajada del precio de las viviendas en régimen de compra, con un mercado ralentizado por la expulsión de los perfiles de renta más baja. Sin embargo, en los tres primeros meses del año «ha vuelto la subida». Y lo ha hecho a pesar de unos intereses cada vez más exigentes: con la subida del Euribor, acumulada desde febrero, el tipo medio de las hipotecas fijas ha rozado el 2,9%, lejos de las mejores ofertas en el punto álgido del curso pasado, cuando se podían encontrar préstamos con intereses por debajo del 2%. El incremento, cabe decir, sostiene la tesis de un aumento del precio del dinero a corto plazo: «el Euribor hace los deberes antes de tiempo, y ahora tiene miedo. Cualquier noticia lo hace subir», razona Garriga. A solo dos semanas de la próxima reunión de política monetaria del BCE, y con la inflación de nuevo por encima del 3%, todo apunta a que los gobernadores acordarán un endurecimiento monetario que dará la razón al pesimismo bancario en este sentido.
En este contexto, Bernardos espera que el mercado residencial pase un «2026 de transición», con menos demanda y menos operaciones que en los años anteriores, históricamente exitosos. La duración de esta transición dependerá, a ojos del experto, de cuánto tiempo se mantenga el conflicto en Irán: con una paz temprana, la situación financiera podría revertirse, lo que recuperaría el ritmo vendedor incluso antes de finales de curso. Con muchas semanas de conflicto, sin embargo, «cualquier estimación estalla». Muchos compradores, entonces, decidirán «esperar a tiempos mejores» para entrar en el mercado inmobiliario. La reducción de la demanda, sin embargo, no será lo suficientemente aguda para ayudar a bajar los precios. «En todo caso, las casas se encarecerán más, pero no se abaratarán», advierte el profesor.
Como causa, señala al secado del mercado de alquiler en el cual insisten los portales de agregación de ofertas. Algunos, como Idealista, aseguran que en Barcelona «la oferta de alquiler se ha reducido un 90%». La situación del mercado de arrendamiento no es tan alarmante si se observan los datos del Incasól, si bien se confirma la tendencia bajista: en 2024, la capital del país sufrió una reducción de nuevos contratos de alquiler, hasta los 32.000, unos 6.000 menos que el año anterior. La reducción es aún más sustancial si se compara con el punto álgido de 2021, cuando se alcanzaron los 57.000. En todo caso, esta reducción provoca, para Bernardos, que «solo haya un mercado disponible: el de compra»; lo que sostiene los precios de venta incluso si la demanda retrocede.
El cuello de botella de la vivienda nueva
Según los datos de Trioteca, la inmensa mayoría de las nuevas hipotecas se han concedido para adquirir viviendas de segunda mano. Ya lo es, normalmente; pero la ratio de financiamiento de pisos y casas nuevas se ha reducido a la mitad en términos interanuales: el primer trimestre de 2025, de acuerdo con el mediador, el 4,2% de las operaciones se concretaron sobre activos de nueva construcción. En 2026, el porcentaje se desplomó hasta el 2,5%. «Cada vez hay menos disponible»; lamenta Garriga. A juicio de Bernardos, el problema es la ausencia de nueva construcción; «marginal» a sus ojos. «La administración pública no hará vivienda, porque no tiene suficiente capital; y los promotores privados tampoco, porque están sometidos a muchas incertidumbres», alerta. Para el economista, el problema se encuentra en una legislación excesivamente garantista, así como una burocracia excesiva que detiene las licencias de construcción. «En ciudades como Barcelona, el permiso puede tardar dos o más años. Esto hace que las empresas no quieran problemas y decidan invertir en otra cosa», critica.
En este sentido, tanto el directivo como el profesor coinciden en que el mercado de vivienda podría reducirse a corto plazo, pero que el crédito continuará disponible para los clientes. «Todo el mundo está buscando comprar, pero la gente no encuentra viviendas. Los clientes comienzan a comprarlas sobre plano, sin ver los pisos», relata. Garriga, por su parte, asegura que la mejor situación para los usuarios es acceder al crédito en cuanto haya una opción atractiva en el mercado. Incluso en un contexto más restrictivo en cuanto a los intereses. «Hay bancos que están bajando los tipos, porque no se pueden permitir perder cuota de mercado», subraya. Y concluye: «El problema no es de crédito. Es de oferta y demanda».
