Los alojamientos de corta duración reservados a través de plataformas digitales han crecido casi un 93% en la Unión Europea entre 2018 y 2024. Es el dato con el que Bruselas dimensiona el fenómeno en su Plan Europeo de Vivienda Asequible, que considera que este crecimiento ha transformado los alquileres turísticos de una actividad ocasional en un negocio con una incidencia potencial sobre la oferta residencial. En algunos destinos especialmente populares, la Comisión Europea calcula que los alojamientos de corta duración pueden llegar a representar hasta el 20% del parque de viviendas. La tendencia también queda reflejada en los datos de Eurostat. Las noches reservadas a través de las principales plataformas pasaron de 512 millones en 2019 a 952 millones en 2025.
Bruselas parte de una premisa: los pisos turísticos aportan actividad económica, ingresos para los propietarios y oferta para los visitantes, pero pueden tener efectos negativos cuando se concentran en mercados residenciales ya tensionados. El problema, por lo tanto, no es la existencia de los alojamientos de corta duración en sí misma, sino qué pasa cuando su expansión compite con la oferta de vivienda para los residentes. En todo caso, la Comisión Europea aún no ha aprobado la ley, que se ha presentado este miércoles, y que regulará esta cuestión. Pero sí ha incluido los alquileres de corta duración como una de las actuaciones del Plan Europeo de Vivienda Asequible y ha preparado la Affordable Housing Act, la futura ley europea de vivienda asequible. La Comisión abrió en marzo de 2026 el proceso de consulta para preparar esta ley y señaló que la regulación de los pisos turísticos será uno de sus componentes centrales. El objetivo es establecer un marco que permita identificar las zonas sometidas a estrés residencial y dar herramientas a los gobiernos nacionales, regionales y locales para actuar en ellas, respetando el principio de subsidiariedad.
En resumen, Bruselas aún no está avalando la decisión concreta de Barcelona de extinguir 10.000 pisos turísticos en 2029. Está definiendo el terreno jurídico en el que esta y otras restricciones deberán moverse.
¿Qué reglas prepara Bruselas?
El documento europeo apunta que las administraciones deberían poder adoptar medidas justificadas y proporcionadas, especialmente en zonas con problemas de acceso a la vivienda. La Comisión quiere que estas actuaciones permitan equilibrar los beneficios del turismo con el impacto de los pisos de corta duración sobre los mercados residenciales y las comunidades locales.
La futura regulación deberá abordar, entre otras cuestiones, cómo identificar estas áreas de presión y cómo justificar las restricciones. Esto da margen a los municipios, pero también les obliga a aportar argumentos sólidos. No bastará con afirmar que hay muchos pisos turísticos: se deberá acreditar cuál es su relación con el problema residencial y por qué la medida adoptada es adecuada. Este punto es especialmente relevante en territorios donde, como Barcelona, el turismo tiene un peso económico elevado. Y en todo caso, Bruselas no plantea una política uniforme de reducción de los pisos turísticos, sino un sistema que permita actuar de manera diferente en función de la situación de cada mercado.
Barcelona, el primer gran examen
Barcelona es probablemente el caso que mejor permite visualizar este conflicto. El Ayuntamiento mantiene el plan para que los cerca de 10.000 alojamientos de uso turístico de la ciudad dejen de funcionar como tales a finales de 2028, cuando no se renueven las licencias. El consistorio defiende que una parte de estos alojamientos podrá volver al mercado residencial y considera que la orientación europea refuerza la legitimidad de intervenir en zonas tensionadas. Pero el sector discrepa de esta interpretación. La patronal Apartur sostiene que la futura regulación europea establecerá condiciones estrictas para justificar cualquier restricción y que esto obliga a las administraciones a demostrar su necesidad y proporcionalidad.
La diferencia entre las dos lecturas es importante. El Ayuntamiento ve en Bruselas un reconocimiento de la capacidad de los gobiernos locales para intervenir en mercados residenciales tensionados; el sector ve sobre todo una exigencia de justificación que puede dificultar una eliminación generalizada. Y ambas partes tienen parte de razón, razón por la cual cuando la futura ley europea esté aprobada, el caso barcelonés deberá pasar por su propio examen de proporcionalidad y justificación.
Europa, clave para muchos municipios catalanes
La discusión sobre la capital del país cuando se apruebe la normativa europea también puede afectar al conjunto de Cataluña. El país tenía 105.399 alojamientos de uso turístico registrados en 2025, frente a los 47.242 de 2015. En diez años, el parque registrado ha crecido más de un 120% y suma unas 580.000 plazas. La distribución territorial muestra que el fenómeno tiene una dimensión muy superior a la capital. La Costa Brava concentra 43.436 HUT, la Costa Dorada 25.308 y la marca Barcelona, 11.717.
Esto puede convertir la futura normativa europea en una pieza relevante para muchos municipios catalanes. Las localidades turísticas que sufren dificultades de acceso a la vivienda podrían disponer de más argumentos para limitar los alojamientos de corta duración. Pero también deberán demostrar que existe una situación de estrés residencial y que los pisos turísticos tienen una incidencia suficiente para justificar la restricción. Por tanto, el nuevo marco europeo puede acabar reforzando los ayuntamientos que quieran limitar los pisos turísticos, pero también imponiendo más exigencias a sus decisiones.
¿Turismo contra vivienda?
Sea como sea, el debate europeo parte de un equilibrio delicado. La Comisión reconoce explícitamente los beneficios de los alojamientos de corta duración: amplían la oferta turística, generan ingresos para los propietarios y pueden impulsar la actividad económica local. Pero también considera que el crecimiento acelerado del sector puede reducir la oferta de vivienda asequible en determinadas zonas. Esta es la razón por la que Bruselas no plantea una prohibición general. La misma actividad puede tener efectos muy diferentes en una ciudad con una oferta residencial amplia que en un municipio turístico donde la vivienda es escasa y los precios han crecido mucho por encima de los ingresos.
La futura Affordable Housing Act deberá convertir este principio en reglas concretas. Y será entonces cuando se podrá saber hasta qué punto las restricciones que ya han adoptado ciudades como Barcelona encajan en el nuevo marco europeo. De momento, Bruselas ha fijado las coordenadas: los pisos turísticos pueden ser objeto de restricciones cuando contribuyan a tensionar la vivienda, pero las administraciones deberán acreditarlo y justificar las medidas que adopten. Barcelona ha decidido adelantarse al calendario europeo. El 2028 será la fecha en que se comprobará si su modelo encaja con las reglas que Bruselas acabará aprobando.
