El sector immobiliari està més que encès. Enmig d’una crisi residencial que foragita la població -especialment els joves i les famílies amb menys recursos- dels nuclis urbans amb més demanda, en què el lloguer ja s’emporta més de la meitat de la renda mensual d’una de cada tres llars a la Barcelona metropolitana, segons dades del think tank IDRA, el mercat de compravenda s’ha disparat fins a nivells inaudits en més de dècada i mitja. Només al mes d’octubre, Catalunya va superar les 9.000 hipoteques concedides, una xifra que no s’assolia des del 2009, quan el sector financer encara no s’havia enfonsat sota el pes de la Gran Recessió i el totxo encara dominava l’economia espanyola. Al conjunt de l’Estat es van superar les 52.000 hipoteques, una “xifra extraordinària” a ulls del CEO del portal hipotecari Trioteca, Ricard Garriga, que reconeixia en una recent anàlisi un període “d’enorme activitat” a tot arreu. L’alça respon, en bona manera, a una combinació de factors que adoben un terreny ideal per a una activitat hipertrofiada: lloguers inabastables, inversors que busquen esquivar les noves regulacions posant els actius al mercat de venda i un euríbor que s’ha mantingut baix aprofitant un entorn de tipus d’interès generós amb el capital. Ara bé, el sector bancari assumeix que el 2026 la tendència monetària es podria capgirar, i encarir totes les operacions.
Segons dades del portal immobiliari Donpiso, l’estat del mercat durant el 2025 ja ha generat noves tensions. Un estudi de la companyia xifra l’augment del preu de compra durant el curs en un 8%, i el cost mitjà d’un immoble nou ja supera els 2.000 euros el metre quadrat; una etiqueta que es multiplica per dos si es parla dels principals nuclis urbans, amb Barcelona com a màxim exponent de l’esclat. Els principals actors del mercat esperen que l’encariment se sostingui durant el 2026, atès que els forats que identifiquen no s’han adreçat en els darrers mesos. Segons la firma Tecnotramit, l’oferta -encara molt per sota de la demanda total- és el gran jou dels compradors. La nova construcció, alerten, està aturada per uns “costos creixents, una manca de mà d’obra, rigidesa administrativa i normatives canviants” que aturen algunes iniciatives dels promotors. Aquest coll d’ampolla promet repunts progressius del preu a mesura que més usuaris salten a la compra davant les dificultats per aconseguir un lloguer assequible.
La mort dels tipus baixos
Encara no hi ha certeses, però, sobre com es concretarà la tendència monetària. L’Euríbor, l’índex de préstecs interbancaris que serveix com a referència per al preu de les hipoteques, encadena ja cinc mesos d’alces, i tancarà el curs a tocar del 2,4%. Encara es troba lleugerament per sota de la mitjana de finals del 2024, quan va assolir el 2,45%. Val a dir que, llavors, el sector encara s’abonava a la creença que el Banc Central Europeu continuaria rebaixant els tipus d’interès per sota del 2%, i esperava un punt d’equilibri als volts de l’1,8%. Aquesta expectativa s’ha evaporat enguany, amb cinc reunions consecutives de l’institut emissor amb els tipus congelats en el 2%. I, de fet, davant la incertesa global i la fi del procés de desinflació, els inversors ja assumeixen que l’organisme que presideix Christine Lagarde podria elevar el preu dels diners lleugerament durant la segona meitat del 2026.
Queda per veure si els préstecs interbancaris ja descompten aquesta pujada i es mantindran estables l’any que entra, o si les previsions encara no estan incorporades i, per tant, l’interès de les hipoteques continuarà enfilant-se per sobre dels dos punts percentuals. La mitjana a l’Estat espanyol, de fet, ja frega el 3%, si bé des de Trioteca identifiquen ofertes per canals digitals que es queden per sota del 2,4%. Més enllà de l’activitat que pugui ratificar el BCE; els compradors catalans busquen tractes segurs i estables: en un entorn de cost zero, com el que es va imposar a la sortida de la crisi financera, molts préstecs es van concretar a tipus variable, si bé moltes de les mensualitats es van disparar amb el control de l’espiral inflacionista del 2022 i el 2023. Ara, com concreten els portals hipotecaris, el 60% dels contractes que ofereixen les entitats són a tipus fix, mentre que la resta s’ofereixen amb models mixtes, amb millors condicions però menys solidesa a mitjà termini.
La banca busca certeses
La demanda també està provocant que el preu dels pisos es dispari, i, amb ells, l’import de les hipoteques. Segons dades del portal RN Tu Solución Hipotecaria, el 2025 s’ha registrat una pujada de doble dígit, a tocar del 10,5%, fet que “confirma que el mercat de l’habitatge continua tensionat”. Al conjunt de l’Estat espanyol, la mitjana de les concessions s’ha elevat per sobre dels 167.000 euros per concessió, mentre que a Catalunya ha arribat a superar els 190.000 euros en un octubre especialment actiu. Amb una compravenda cada cop més exigent i sense nova construcció significativa, les entitats financeres comencen a retrocedir en les seves ofertes més agressives, especialment atenent que les pujades de tipus no han aturat la demanda. “Mentre no augmenti l’estoc d’habitatge, és lògic que el capital prestat continuï creixent i els imports mitjans també. El mercat està molt exigent per al comprador”, raonava el CEO Ricardo Gulias en un recent comunicat.
La firma, de fet, preveu que els principals bancs de l’estat elevin les demandes per concedir una hipoteca atractiva. Davant la fugida de clients cap a la compravenda -que permet ofertes menys atractives- la guerra oberta per clients ha desaparegut del mapa, però la batalla pels clients més atractius s’ha fet encara més crua. Segons Gulias, les entitats es barallaran per les “rendes elevades”; famílies o individus amb ingressos superiors als 4.000 euros mensuals i que busquin hipoteques especialment elevades, per sobre dels 300.000 euros. Així, en el cas català, esperen millorar l’activitat entre els compradors que busquin una concessió un 30% superior a la mitjana del país. La tendència ja s’ha notat l’any 2025: la banca s’ha pogut central a captar aquesta mena de clients, en tant que les taxes d’activitat elevades dels primers tres trimestres de l’any els han permès treure la prioritat dels compradors de perfil més baix. “Qui compleixi aquestes condicions trobarà bones oportunitats”, conclou. Qui no, haurà de navegar un mercat cada cop més problemàtic.
