El 2025 ha estat un any per recordar al mercat hipotecari català. L’Institut Nacional d’Estadística i l’Idescat s’han cansat de publicar informes mensuals de préstecs per a la compra d’habitatge amb màxims rere màxims, comparables només amb els mesos anteriors a l’esclat de la crisi immobiliària del 2008, que va portar a la Gran Recessió. Sense anar més lluny, el novembre passat -el darrer període amb dades mensuals- es van atorgar al Principat 7.300 hipoteques, el màxim en 19 anys; amb un rècord difícil d’abastar de quantitats prestades, fregant els 190.000 euros per operació. El sector financer constata que el 2025 ha estat “el millor any en una dècada i mitja” com a mínim, amb uns 475.000 contractes a tot l’Estat espanyol fins al novembre, si fa no fa 80.500 dels quals es van formalitzar a Catalunya. “S’esperava un any espectacular per la crisi del lloguer, i és el que hem tingut”, raona Ricardo Gulias, CEO de la consultora RN Tu Solución Hipotecaria. I la banca, si bé és més curosa que abans, se n’ha volgut beneficiar, fins al punt que les entitats que més han posat el focus en el mercat residencial “no han volgut deixar escapar un client“; especialment entre les rendes mitjanes-altes, amb ofertes agressives i beneficis marginals en mínims. La guerra dels preus baixos, però, està a punt d’acabar, i el sector ja no veu espai per mantenir els interessos dels préstecs a tipus fix tan ajustats. “No hi ha marge per continuar així“, alerta el CEO del comparador Trioteca, Ricard Garriga; que avisa, fins i tot, que els últims mesos hi ha entitats que “han donat hipoteques a pèrdues”. En endavant, el comprador tornarà a trobar-se diners cars, a més d’un mercat de compravenda encara menys amistós.
Les entitats, val a dir, s’han entestat a allunyar els fantasmes de la bombolla del 2008, i han assegurat que les condicions d’aquesta nova allau de crèdit són molt diferents de les que van portar a la patacada financera global. El darrer a fer-ho ha estat Gonzalo Gortázar, conseller delegat de CaixaBank, que conserva el lideratge del sector. El directiu defensava que “no hi ha bombolla”, amb un endeutament global molt inferior al dels primers anys del segle XXI. Ho ha constatat Garriga, que posa números a la negativa: “Enguany s’han signat a l’Estat unes 2.005 hipoteques diàries, que semblen moltes -i ho són, és un 19% més que l’any anterior-, però el 2006 se’n concedien 5.300 cada dia. No estem com llavors”. En bona manera, sostenen els experts consultats, la situació actual ve marcada per una gran banca que “va aprendre dels seus errors del 2008”, i ha rebaixat substancialment el llibertinatge en l’entrega de finançament que havien assumit ara fa dues dècades. Això, però, ha expulsat del mercat els ciutadans amb menor poder adquisitiu, que es troben atrapats entre un lloguer impossible i les portes del banc tancades. “Han après qui és que no paga: eviten perfils vulnerables que, per desgràcia, queden fora del mercat hipotecari“, identifica Gulias. És així que, fins i tot en un entorn de creixement, les principals entitats de l’Ibex han aconseguit rebaixar el risc de les seves carteres hipotecàries, fins a deixar la ràtio de dubtosos en un testimonial 1,9%. “No ha d’esclatar res pels perills en cartera”, rebla Garriga. Tot i això, els actors busquen curar-se en salut davant un creixement que, en paraules del conseller delegat del Sabadell, César González-Bueno, “ha estat insostenible”; per sobre del 15% any a any.
D’aquesta manera, les batalles pels perfils més atractius -llars de mitjana edat amb ingressos superiors als 4.000 euros nets al mes, i que demanin un préstec d’entre el 80 i el 90% del valor de l’immoble- seran molt menys crues. Segons observa Gulias, durant el 2025, els millors deutors han rebut crèdits a un tipus d’interès nominal de l’1,75%, molt per sota de l’euríbor durant tot el curs. Els usuaris generals, per altra banda, les han rebut als volts del 2,5%, que “continua sent un tipus molt atractiu”. Garriga baixa al detall, i alerta que, amb un cost dels préstecs interbancaris del 2,22%, les plataformes digitals troben ofertes amb tipus nominals del 2,23%, pràcticament sense guanys per a l’entitat prestadora. “No té cap sentit”, exclama l’empresari; especialment per a aquells bancs que hagin d’accedir al mercat de capitals per finançar la seva activitat creditícia. Només hi ha marge, argumenta el directiu, en cas que es trobin perfils que poden ser rendibles a llarg termini, i s’hi vulgui generar una vinculació al banc durant més d’una dècada. Immersos en aquesta realitat, la majoria d’actors ja han declarat que deixaran anar part de la seva quota de mercat -en el cas del Santander o el BBVA- o la mantindran intacta, sense aspiracions alcistes -el Sabadell-, en un sector que “és atractiu per al comprador, però no per al banc”.
“Fam per avui”
La bonança del curs passat, val a dir, ha anat per barris. El conjunt del sector bancari ha crescut als volts del 5% en termes de concessió d’hipoteques, i la majoria d’entitats han guanyat volum de crèdit en línia directa amb la marea global. Poques, però, s’han expandit per sobre de mercat -i, per tant, han aconseguit guanyar quota-. Qui més ho ha fet és CaixaBank, amb un increment del 45% any a any que l’ha portat per sobre dels 20.500 milions d’euros concedits per a adquisicions d’habitatge el 2025. S’hi ha afegit Unicaja, que ha crescut un 30% en els darrers 12 mesos; mentre que la resta s’han expandit en línia amb el sector o per sota, deixant anar quota de mercat. Garriga apunta que els perfils que més han deixat anar préstecs hipotecaris han estat els internacionalitzats -BBVA, el Santander i Barclays-, perquè el sector és més rendible en unes altres geografies amb marges d’interessos més elevats. Sense anar més lluny, el banc que dirigeix Ana Patricia Botín centra en el finançament residencial l’activitat de la seva filial al Regne Unit, que enguany creixerà substancialment amb la compra de TSB, la branca britànica del Sabadell. També el banc català ha vist com la nova producció anava enrere, un 3% en termes interanuals; en un segment que titlla de “fam per avui i pa per demà”. En endavant, segons les previsions vallesanes, s’espera un aterratge que rebaixi substancialment l’expansió, fins als volts d’un 4% cada curs.
En aquest sentit, la majoria del sector bancari de l’Estat està còmode amb mantenir-se on és o fins i tot retrocedir en termes de nova producció de crèdit, si aconsegueix que cada préstec sigui en millors condicions. Gulias preveu que s’intensifiqui l’estratègia de captació de clients amb bonificacions: buscar que el receptor d’una hipoteca contracti també una assegurança de llar, de salut o d’auto; porti les nòmines o vehiculi uns altres serveis bancaris amb la mateixa companyia. “Tret d’alguna entitat que es pot permetre no pressionar, la majoria intentaran fer un vestit a mida” al comprador, argumenta el directiu. Garriga hi està d’acord, si bé veu un punt de fuga per als consumidors: els canals digitals. A través de les aplicacions, que solen estar freqüentades per clients millor informats, es poden trobar ofertes agressives sense el llast de la resta de condicionants. Ara bé, la gestió en sucursal continuarà pel mateix camí, amb paquets financers cada cop més pesats.
No hi ha cases
Per al líder del mercat, CaixaBank, la tensió financera es redirigirà ella sola, amb l’actuació de les forces del mercat. En línia amb els seus col·legues, Gortázar ha reconegut que les hipoteques s’han trobat, enguany, a nivells “molt atractius”, massa baixos per ser rendibles per al conjunt del sector. Ara bé, la demanda caurà el 2026 perquè l’altra incògnita de l’equació, les cases, no està ni molt menys garantida. Amb una oferta que no creix al ritme que seria necessari, els preus dels immobles continuaran pujant a un ritme similar -ho ha fet un 10% el 2025-, allunyant-los fins i tot de butxaques estables, que fins ara se’ls podien permetre. “Els nivells de producció del darrer any no es mantindran”, sentenciava el conseller delegat en la roda de premsa de presentació dels resultats anuals. En aquest sentit va també l’alerta dels diversos actors del sector: Gulias, de fet, assegura que el forat hipotecari del 2026 no estarà pas en la part creditícia de l’operació, sinó en la immobiliària. “El problema no serà trobar préstecs, serà trobar un habitatge per comprar”, avisa el CEO d’RN. Similar és l’apreciació de Garriga, que sosté que “tot plegat ha de rebentar, i rebentarà el dia que la gent ja no pugui pagar els preus que demanen pels pisos”. Després d’un any d’efervescència, el 2026 “no hi haurà negoci per a ningú”.
