La vivienda asequible no tiene un precio universal. Un piso de 1.000 euros al mes puede representar un gasto asumible para un hogar con ingresos elevados y consumir prácticamente toda la renta disponible de una familia con salarios bajos. Por eso, las principales instituciones internacionales no miden la asequibilidad únicamente a partir del precio de una vivienda, sino también en relación con los ingresos de los hogares.
De hecho, la dificultad de acceder a una vivienda asequible ha adquirido una dimensión global. ONU-Hábitat calcula que hasta 3.400 millones de personas no tienen acceso a una vivienda segura, adecuada y estable, mientras que el déficit mundial de viviendas había llegado a los 288 millones de unidades en 2023, frente a los 251 millones de 2010. Además, la crisis no se limita a las ciudades occidentales con los alquileres más elevados: afecta también a las economías emergentes, donde el problema se combina con la informalidad, el hacinamiento, la falta de servicios básicos y la inseguridad en la tenencia.
El 30% como referencia y el 40% como señal de alerta
No hay una ley internacional que establezca que una vivienda deja de ser asequible cuando supera un porcentaje concreto de los ingresos. El 30% se utiliza a menudo como referencia orientativa, pero los organismos estadísticos europeos y la OCDE utilizan habitualmente otro umbral para detectar las situaciones de sobrecarga: dedicar más del 40% de la renta disponible a los gastos de la vivienda.
En la Unión Europea, casi un 10% de la población que vive en las ciudades estaba en 2024 en un hogar que superaba este 40%. El porcentaje subía mucho más en algunos países: Grecia llegaba al 29% y Dinamarca al 23%. La media europea, sin embargo, esconde otra realidad. Los hogares de la UE destinaban en 2024 el 19% de su renta disponible a la vivienda, pero entre las personas con ingresos inferiores al 60% de la media nacional de su país, este porcentaje se elevaba hasta el 37%. En cambio, entre las rentas superiores a este umbral bajaba al 16%. Esto explica por qué hablar simplemente de precio de la vivienda puede resultar engañoso. La asequibilidad depende tanto del denominador, los ingresos, como del numerador, el coste de la vivienda.
Las grandes ciudades, en el centro de la presión
La presión es especialmente intensa en las grandes áreas metropolitanas. Según la OCDE, los precios de la vivienda aumentaron casi un 68% en una década en las áreas urbanas de más de 1,5 millones de habitantes, muy por encima del incremento registrado en las áreas urbanas más pequeñas. En el conjunto de la OCDE, los precios reales de la vivienda han aumentado más de un 40% durante la última década, y en varios países los precios han crecido más rápidamente que los ingresos. Todo ello, señala el organismo internacional, ha deteriorado la relación entre lo que cuesta comprar una vivienda y la capacidad económica de los hogares. La OCDE calcula, por ejemplo, que el ratio entre precios de la vivienda e ingresos era en 2024 aproximadamente un 16% superior al nivel de 2015. La tendencia es especialmente visible en las grandes ciudades porque concentran empleo, servicios, universidades y actividad económica. La demanda se concentra donde también se concentra la oferta de trabajo, mientras que la oferta residencial no siempre puede crecer al mismo ritmo.
Barcelona: del 23% al 33%
Barcelona encaja en esta fotografía internacional. El alcalde, Jaume Collboni, ha aprovechado su intervención en el marco de la iniciativa Urban20 en Nueva York para defender una alianza internacional de ciudades por la vivienda asequible. Según los datos que ha expuesto, el esfuerzo de las familias barcelonesas para pagar una vivienda ha pasado del 23% de los ingresos en 2014 al 33% en 2024. En la misma década, los alquileres han aumentado un 78% y los precios de compraventa un 58%. Sin embargo, el 33% no significa que todas las familias de Barcelona destinen exactamente esta proporción de sus ingresos a la vivienda. Es un dato de esfuerzo familiar agregado y, por tanto, no es directamente comparable con indicadores construidos a partir del alquiler de un piso concreto o de los ingresos de una sola persona.
Esta distinción es importante porque explica por qué pueden aparecer porcentajes aparentemente muy diferentes para una misma ciudad. Un indicador que divide el precio de un apartamento de una habitación en el centro de una ciudad por el salario neto medio individual está midiendo una realidad diferente de la que mide el esfuerzo de un hogar completo para asumir su vivienda.
Nueva York, Europa y Barcelona: un mismo problema con cifras diferentes
En Estados Unidos, el Census Bureau utiliza, entre otros indicadores, la proporción de renta que los hogares inquilinos destinan al alquiler. En 2024, la media era del 31%, mientras que el alquiler bruto medio, que incluye también los costos de los servicios, había llegado a los 1.487 dólares mensuales. La comparación con Europa no permite convertir este 31% en un ranking mundial, porque las metodologías, las estructuras fiscales, los ingresos, el mercado de alquiler y los servicios incluidos en el cálculo son diferentes. Pero sí muestra que el problema de fondo se repite: una parte significativa de la renta familiar queda absorbida por la vivienda.
La OCDE aporta otro dato revelador: de media, aproximadamente una de cada tres hogares inquilinos de bajos ingresos de los países de la organización está sobrecargada por los costos de la vivienda, es decir, dedica más del 40% de la renta disponible al alquiler. En varios países, entre los cuales el Estado español y Estados Unidos, la proporción supera la mitad.
No es solo una cuestión de precios
La crisis internacional de la vivienda tampoco se puede explicar únicamente porque los pisos sean caros. La OCDE identifica un conjunto de factores que han contribuido al aumento de los costos: oferta insuficiente en zonas de fuerte demanda, encarecimiento de la construcción, costos financieros más elevados, restricciones urbanísticas y una inversión pública insuficiente. De hecho, un informe publicado por la organización en julio de 2026 señala que, en aproximadamente dos tercios de los países de la OCDE, el parque de alquiler social representa menos del 5% del total de viviendas. Solo los Países Bajos, Austria y Dinamarca superan el 20%.
Esto introduce otra diferencia fundamental entre países: dos mercados pueden tener precios privados similares, pero ofrecer grados de asequibilidad muy diferentes si uno dispone de un parque amplio de vivienda social o asequible y el otro obliga a una proporción mucho mayor de la población a competir exclusivamente en el mercado privado.
¿Cuál es el precio de una vivienda asequible?
No existe. Una vivienda es asequible en función de los ingresos del hogar, de la composición familiar, de los gastos asociados a la vivienda y también de los demás costos necesarios para vivir. Por eso, una comparación internacional rigurosa no debería preguntar cuánto cuesta un piso en Barcelona, Nueva York, París o Tokio sin más contexto. Debería preguntar qué parte de los ingresos necesita un hogar para pagarlo y qué le queda después para asumir el resto de gastos. Esta es también la razón por la cual el debate internacional sobre la vivienda asequible se está desplazando progresivamente del simple precio de los pisos hacia la relación entre precios, salarios, oferta residencial y vivienda social.
Barcelona es un caso más de un fenómeno global. El salto del esfuerzo familiar del 23% al 33% en una década ilustra cómo una ciudad puede continuar siendo económicamente dinámica mientras una parte creciente de sus habitantes tiene más dificultades para poder quedarse.
