El nuevo decreto de vivienda aprobado por el gobierno español supone un giro en la forma de abordar la compra especulativa de viviendas: desaparece del texto cualquier referencia explícita a los popularmente conocidos como «fondos buitre», pero la restricción que se les quería aplicar no solo se mantiene, sino que se endurece y se amplía a otro actor: los grandes tenedores de vivienda. El veto a determinadas operaciones se extiende, además, hasta el 31 de diciembre de 2030, dos años más que en el decreto que el Congreso rechazó la semana pasada.
El cambio de vocabulario no es solo estético. El primer decreto aprobado en septiembre definía de manera muy amplia las entidades afectadas: cualquier sociedad que tuviera entre su objeto social la adquisición de inmuebles podía quedar sujeta a la limitación. El nuevo texto opta por una definición más concreta y vinculada a la naturaleza de la operación: afecta a las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior al valor de mercado, pero también incorpora expresamente a las personas jurídicas que tengan la consideración de gran tenedor según la legislación estatal de vivienda, así como a las empresas del mismo grupo o que actúen por cuenta propia.
La clave de la nueva regulación es el umbral del 70%. Estas entidades no podrán adquirir viviendas por una contraprestación inferior al 70% de su valor de mercado, que deberá quedar acreditado mediante un informe de una sociedad de tasación homologada, inscrita en el Banco de España e independiente de las partes. El cálculo, además, no se limita al precio que figura formalmente en la compraventa: también incluye las deudas asumidas, las prestaciones accesorias y otras ventajas patrimoniales vinculadas directa o indirectamente a la operación.
Esto permite al gobierno español cambiar el enfoque de la norma. En lugar de intentar delimitar jurídicamente qué es un «fondo buitre» —una expresión de uso político y mediático pero sin una categoría jurídica única—, el decreto describe qué tipo de operaciones considera problemáticas y qué actores quedan sometidos al control. En términos prácticos, la norma pasa de perseguir una etiqueta empresarial concreta a poner el foco en la combinación entre el perfil del adquirente y el precio de compra.
Más allá de los fondos de inversión
La principal novedad es, por tanto, la inclusión de los grandes tenedores en este régimen. La restricción ya no queda circunscrita a las entidades especializadas en la compra de activos problemáticos o de carteras de deuda. También afecta a las empresas que tienen la consideración de grandes tenedores según la normativa estatal y a las sociedades vinculadas. El cambio amplía potencialmente el perímetro de aplicación de la medida, aunque la prohibición no sea una prohibición general de comprar viviendas.
El decreto mantiene diversas excepciones. La limitación no se aplica cuando los inmuebles se destinan a vivienda habitual a precio asequible o social, a residencias para personas que necesitan atención sociosanitaria o a viviendas para colectivos vulnerables gestionadas por entidades del tercer sector. También se contemplan determinadas adquisiciones derivadas de procedimientos judiciales o de ejecuciones hipotecarias, siempre bajo las condiciones establecidas por el nuevo Código de Buenas Prácticas.
El cambio también tiene una dimensión política. El primer decreto había sido rechazado en el Congreso con los votos del PP, Vox y Junts, en un contexto en el que el gobierno español intentaba conciliar las demandas de Sumar y de los grupos de izquierdas con las exigencias de sus socios parlamentarios. El nuevo texto llega, además, tras la disolución de las Cortes por la convocatoria de elecciones españolas y deberá superar el trámite de la Diputación Permanente.
La desaparición de la expresión «fondo buitre» puede leerse así como un intento de hacer la norma más resistente jurídicamente y menos dependiente de una categoría difícil de definir. Pero el contenido material apunta en otra dirección: el gobierno español no retrocede en la intervención sobre las compras consideradas especulativas, sino que intenta convertirla en una regulación más precisa y más amplia.
Esta diferencia es relevante porque el nuevo decreto no prohíbe que un gran tenedor compre viviendas, sino que limita determinadas compras por debajo de un valor objetivado. La cuestión deja de ser, por tanto, quién compra un piso y pasa a ser también en qué condiciones lo compra y qué uso hará después.
El decreto llega en un momento en el que la escasez de vivienda asequible y el aumento de los precios han convertido la disponibilidad de suelo e inmuebles en uno de los principales frentes de la política económica. El mismo preámbulo de la norma argumenta que la competencia entre hogares e inversores para acceder a la vivienda genera una desigualdad económica que dificulta el acceso a la vivienda habitual.
En este sentido, el cambio más importante respecto de la primera versión no es que el gobierno español haya abandonado el veto a los llamados fondos buitre, sino que lo ha reformulado jurídicamente, lo ha ampliado a los grandes tenedores y ha extendido su vigencia hasta 2030. El debate, a partir de ahora, será hasta qué punto este mecanismo será efectivo para frenar las operaciones especulativas y si el umbral del 70% será suficiente para evitar que determinadas adquisiciones acaben reduciendo aún más la oferta de vivienda asequible.
