El nou decret d’habitatge aprovat pel govern espanyol fa un gir en la manera d’abordar la compra especulativa d’habitatges: desapareix del redactat qualsevol referència explícita als popularment coneguts com a “fons voltor”, però la restricció que se’ls volia aplicar no només es manté, sinó que s’endureix i s’amplia a un altre actor: els grans tenidors d’habitatge. El veto a determinades operacions s’estén, a més, fins al 31 de desembre del 2030, dos anys més que en el decret que el Congrés va tombar la setmana passada.
El canvi de vocabulari no és només estètic. El primer decret aprovat el setembre definia de manera molt àmplia les entitats afectades: qualsevol societat que tingués entre el seu objecte social l’adquisició d’immobles podia quedar sotmesa a la limitació. El nou text opta per una definició més concreta i vinculada a la naturalesa de l’operació: afecta les entitats dedicades a adquirir immobles o carteres de préstecs hipotecaris impagats per un preu clarament inferior al valor de mercat, però també incorpora expressament les persones jurídiques que tinguin la consideració de gran tenidor segons la legislació estatal d’habitatge, així com les empreses del mateix grup o que actuïn per compte seu.
La clau de la nova regulació és el llindar del 70%. Aquestes entitats no podran adquirir habitatges per una contraprestació inferior al 70% del seu valor de mercat, que haurà de quedar acreditat mitjançant un informe d’una societat de taxació homologada, inscrita al Banc d’Espanya i independent de les parts. El càlcul, a més, no es limita al preu que figura formalment en la compravenda: també inclou els deutes assumits, les prestacions accessòries i altres avantatges patrimonials vinculats directa o indirectament a l’operació.
Això permet al govern espanyol canviar el focus de la norma. En lloc d’intentar delimitar jurídicament què és un “fons voltor” —una expressió d’ús polític i mediàtic però sense una categoria jurídica única—, el decret descriu quin tipus d’operacions considera problemàtiques i quins actors queden sotmesos al control. En termes pràctics, la norma passa de perseguir una etiqueta empresarial concreta a posar el focus en la combinació entre el perfil de l’adquirent i el preu de compra.
Més enllà dels fons d’inversió
La principal novetat és, per tant, l’entrada dels grans tenidors en aquest règim. La restricció ja no queda circumscrita a les entitats especialitzades en la compra d’actius problemàtics o de carteres de deute. També afecta les empreses que tenen la consideració de grans tenidores segons la normativa estatal i les societats vinculades. El canvi amplia potencialment el perímetre d’aplicació de la mesura, encara que la prohibició no sigui una prohibició general de comprar habitatges.
El decret manté diverses excepcions. La limitació no s’aplica quan els immobles es destinen a habitatge habitual a preu assequible o social, a residències per a persones que necessiten atenció sociosanitària o a habitatges per a col·lectius vulnerables gestionats per entitats del tercer sector. També es contemplen determinades adquisicions derivades de procediments judicials o d’execucions hipotecàries, sempre sota les condicions establertes pel nou Codi de Bones Pràctiques.
El canvi també té una dimensió política. El primer decret havia estat rebutjat al Congrés amb els vots del PP, Vox i Junts, en un context en què el govern espanyol intentava conciliar les demandes de Sumar i dels grups d’esquerres amb les exigències dels seus socis parlamentaris. El nou redactat arriba, a més, després de la dissolució de les Corts per la convocatòria d’eleccions espanyoles i haurà de superar el tràmit de la Diputació Permanent.
La desaparició de l’expressió “fons voltor” pot llegir-se així com un intent de fer la norma més resistent jurídicament i menys dependent d’una categoria difícil de definir. Però el contingut material apunta en una altra direcció: el govern espanyol no recula en la intervenció sobre les compres considerades especulatives, sinó que intenta convertir-la en una regulació més precisa i més àmplia.
Aquesta diferència és rellevant perquè el nou decret no prohibeix que un gran tenidor compri habitatges, sinó que limita determinades compres per sota d’un valor objectivat. La qüestió deixa de ser, per tant, qui compra un pis i passa a ser també en quines condicions el compra i quin ús en farà després.
El decret arriba en un moment en què l’escassetat d’habitatge assequible i l’augment dels preus han convertit la disponibilitat de sòl i immobles en un dels principals fronts de la política econòmica. El mateix preàmbul de la norma argumenta que la competència entre llars i inversors per accedir a l’habitatge genera una desigualtat econòmica que dificulta l’accés a l’habitatge habitual.
En aquest sentit, el canvi més important respecte de la primera versió no és que el govern espanyol hagi abandonat el veto als anomenats fons voltor, sinó que l’ha reformulat jurídicament, l’ha ampliat als grans tenidors i n’ha allargat la vigència fins al 2030. El debat, a partir d’ara, serà fins a quin punt aquest mecanisme serà efectiu per frenar les operacions especulatives i si el llindar del 70% serà suficient per evitar que determinades adquisicions acabin reduint encara més l’oferta d’habitatge assequible.
