El mercado hipotecario español ha entrado de lleno en una nueva etapa de ajuste y recalibración. Tras unos meses en que las entidades financieras usaron las hipotecas mixtas como principal producto de atracción para captar clientes en un entorno de incertidumbre, el escenario ha cambiado radicalmente. A los bancos ya no les resulta rentable ofrecer tipos de interés reducidos en los primeros años del préstamo mixto y la demanda se ha reorientado masivamente hacia la seguridad del tipo fijo.
Según los datos del último informe trimestral del Centro de Estudios de Trioteca (CET), correspondiente al tercer trimestre de 2026, el 90,54% de las hipotecas formalizadas fueron a tipo fijo, mientras que las mixtas retrocedieron hasta el 9,46% del total. La tendencia se ha acentuado de manera muy clara en el tramo final del verano: en septiembre, el tipo fijo alcanzó un abrumador 92,70% de las operaciones, dejando la hipoteca mixta en un modesto 7,30% y confirmando la práctica desaparición de las hipotecas a tipo variable puro en las nuevas firmas.
El Euríbor empuja a las familias hacia la máxima seguridad
Este cambio de dinámica viene directamente impulsado por la trayectoria del Euríbor, que ha mantenido una tendencia sostenida al alza durante todo el tercer trimestre hasta cerrar septiembre en el 3,247%, su cifra más elevada de los últimos doce meses.
El aumento del índice de referencia ha provocado un encarecimiento generalizado de la oferta crediticia. El tipo medio de interés fijo firmado a través de Trioteca subió hasta el 2,46% TIN entre julio y septiembre, superando el 2,30% del trimestre anterior y el 2,22% registrado un año atrás. A pesar de este encarecimiento, sigue situándose muy por debajo de la media estatal publicada por el INE (3,03% TIN). Por su parte, en las hipotecas mixtas, el tipo medio del tramo fijo ha pasado del 1,86% al 2,08%, sumado a un diferencial posterior de Euríbor + 0,67%.
«El comprador no está respondiendo al aumento del Euríbor asumiendo más riesgo, sino buscando la máxima certeza», señala Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca. «Más de nueve de cada diez hipotecas se firman a tipo fijo porque las familias quieren saber exactamente qué cuota pagarán durante toda la vida del préstamo. En un entorno de tipos al alza, la previsibilidad vuelve a tener un valor enorme».
Menos presupuesto: el valor de la vivienda financiada cae 26.000 euros
El efecto de unas hipotecas más caras se refleja de una manera muy directa en el tipo de inmueble que las familias pueden permitirse comprar. Dado que la cuota mensual admite un capital inferior por la subida de intereses, los compradores se han visto obligados a reducir su presupuesto de adquisición.
El valor medio de la vivienda sobre el cual se solicitó una hipoteca fue de 268.333 euros en el tercer trimestre, lo que representa un fuerte descenso de 26.334 euros (-8,9%) en comparación con los 294.667 euros del trimestre anterior. La evolución mensual muestra un ajuste aún más acusado: tras los 300.000 euros alcanzados en julio, el valor medio cayó a 257.000 euros en agosto y cerró septiembre en los 248.000 euros, registrando un recorte de 52.000 euros en solo dos meses.
En contraposición, el importe medio del préstamo solicitado se ha mantenido prácticamente estable, situándose en los 207.667 euros (haciendo un pequeño repunte respecto a los 204.667 euros del segundo trimestre). Esto evidencia que la necesidad de financiación de la población sigue siendo elevada, pero debe ajustarse a inmuebles de menor precio.
La segunda mano domina el 96% del mercado y la compra se enfría
La falta de oferta de nueva construcción sigue siendo un problema estructural que condiciona el sector inmobiliario. Durante el tercer trimestre, el 96,15% de las opciones de compra se realizaron sobre viviendas de segunda mano, dejando a la obra nueva una cuota casi testimonial del 3,85%.
Ante este contexto, los analistas prevén un enfriamiento progresivo del mercado sin llegar a una paralización brusca. Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona y asesor de Trioteca, apunta que las transacciones de venta de viviendas disminuirán alrededor de un 8% tanto en el ejercicio actual como en el siguiente, y que la subida de los precios se moderará por debajo del 5%. «Este enfriamiento es una buena noticia para el sector, ya que evitará que el boom inmobiliario se convierta en una nueva burbuja», concluye el catedrático.
