Espanya necessita més habitatge, però ningú sembla disposat a construir-ne. La paradoxa és evident: la demanda no afluixa, impulsada per l’ocupació, el creixement demogràfic, la creació de llars i uns tipus hipotecaris estabilitzats, però l’oferta segueix estancada. En aquesta columna d’opinió ja hem analitzat com la demanda insatisfeta acumulada en els darrers anys podria superar les 600.000 unitats. El mercat no ha fet curt per falta d’interès dels compradors, sinó per falta d’incentius per als promotors.
Un nou informe de BBVA Research dona algunes dades il·lustratives en aquest sentit. El diagnòstic és tan senzill com inquietant: construir habitatge és poc rendible i molt arriscat. El sector immobiliari espanyol va passar, entre 2000 i 2006, de ser un dels més lucratius del país a ser el que menys rendibilitat ofereix sobre recursos propis (ROE). El 2023, aquesta rendibilitat era del 3,1%, molt lluny del 16,6% que obtenien de mitjana les constructores franceses i alemanyes. Una diferència abismal que explica per què el capital prefereix anar a altres sectors o mercats.
Les causes d’aquesta baixa rendibilitat són múltiples, però totes tenen un denominador comú: el temps i la incertesa. Convertir un terreny en sòl edificable pot durar anys, enmig d’una selva d’autoritzacions municipals i autonòmiques. Cada retard implica costos financers addicionals, projectes paralitzats i un risc creixent que la inversió no es materialitzi mai. Les entitats bancàries, escarmentades per la crisi del 2008, eviten implicar-s’hi massa, i exigeixen als promotors que financin el sòl amb recursos propis.
Aquesta situació genera un cercle viciós. Les empreses acaben amb actius improductius als seus balanços, com solars que no generen ingressos, cosa que redueix la seva capacitat d’endeutament i frena la inversió futura. Segons el mateix informe, el valor de les vendes de les constructores espanyoles equival només al 40% del valor dels seus actius, mentre que a França o Alemanya aquesta ràtio arriba al 80%. I, per si no fos prou, el nivell d’endeutament és entre un 60% i un 70% inferior al dels seus homòlegs europeus. El resultat és un sector descapitalitzat, lent i desincentivat.
Les conseqüències macroeconòmiques són evidents. Si la rendibilitat no cobreix el risc, la inversió no arribarà. I si la inversió no arriba, l’oferta seguirà sent insuficient, tensionant els preus de venda i lloguer. És un mercat atrapat en el seu propi desequilibri: la manca d’habitatge encareix el sòl, l’encariment del sòl redueix els marges, i uns marges minsos desincentiven noves promocions.
Per revertir-ho, caldria una estratègia de política pública coordinada que abordés tres fronts. Primer, simplificar i accelerar els processos urbanístics, establint terminis màxims i procediments unificats que redueixin la incertesa regulatòria. Segon, fomentar la dimensió empresarial, ajudant les petites constructores a créixer o associar-se per dotar-se de major escala, guanyar eficiència i accés al crèdit. I tercer, activar instruments de finançament mixt, públics o garantits, que permetin als promotors afrontar projectes sense immobilitzar tant de capital propi.
No es tracta de demanar subsidis o d’abaratir el sòl a qualsevol preu, sinó de recuperar la confiança inversora en un sector que ha deixat de ser atractiu. Mentre construir segueixi essent un procés llarg, incert i de rendiment baix, el capital continuarà buscant refugi en altres activitats. I Espanya continuarà sense prou habitatges per viure-hi, atrapada en el que és ja un dels principals colls d’ampolla de la seva economia.
Al final, la pregunta no és només per què no hi ha habitatge, sinó per què ningú vol construir-ne. I la resposta, cada cop més clara, és que el risc supera amb escreix el retorn.
