El passat mes de març advertíem que la proposició de llei contra la denominada “compra especulativa” d’habitatges utilitzava l’urbanisme com a vehicle per introduir restriccions que, materialment, pertanyien al dret civil i a la regulació econòmica. Cinc mesos després, el Consell de Garanties Estatutàries (CGE) ha arribat, per unanimitat, a una conclusió molt semblant. La iniciativa és contrària a la Constitució i a l’Estatut tant per la manera com s’ha tramitat com pel seu contingut material.
La proposta examinada pel CGE pretenia permetre que, en les zones de mercat residencial tensionat, el planejament urbanístic i les ordenances municipals condicionessin l’adquisició d’habitatges. Els habitatges individuals s’haurien de destinar com a regla general a residència habitual de l’adquirent, mentre que els edificis residencials sencers només es podrien adquirir per destinar-los al lloguer habitual, subjecte als límits de renda vigents. Les obligacions s’estenien a compravendes, opcions de compra, promeses de venda, cessions contractuals i altres negocis equivalents, amb un termini màxim de dotze mesos per donar a l’immoble la destinació exigida. Cal tenir en compte que la seva incidència potencial era considerable. Actualment, 271 municipis catalans estan declarats com a zones tensionades. Hi viuen uns 7 milions de persones, aproximadament el 90% de la població de Catalunya.
El Dictamen 2/2026 conclou que la proposició vulnera la Constitució i l’Estatut i formula sis conclusions principals. La primera és de caràcter procedimental. La iniciativa, formada per set articles i dues disposicions finals, es va tramitar per lectura única, un procediment abreujat pensat per a textos simples. Tanmateix, modificava substancialment la legislació urbanística, incidia en el dret civil i havia rebut 49 esmenes. Segons el Consell, aquesta complexitat exigia una tramitació ordinària, amb més debat i participació parlamentària.
A més, els ajuntaments havien d’aplicar bona part de les restriccions mitjançant els seus plans urbanístics i ordenances, però ni el Consell de Governs Locals ni les entitats municipalistes van ser escoltats. Això vulneraria l’article 85 de l’Estatut, que exigeix la participació dels ens locals quan una iniciativa legislativa els afecta directament.
La qüestió competencial és probablement la més determinant. La Generalitat té àmplies competències en urbanisme i habitatge, però el Consell entén que aquesta norma no regulava principalment l’ús del sòl o la planificació de la ciutat. Regulava les condicions sota les quals particulars i empreses podien comprar, vendre, heretar o transmetre habitatges. Això afecta les bases de les obligacions contractuals, reservades a l’Estat per l’article 149.1.8 de la Constitució, especialment els principis d’autonomia de la voluntat i llibertat de pactes. Això mateix van dictaminar el CGE i el Tribunal Constitucional en relació amb la llei de contenció de rendes aprovada pel Parlament el 2020, posteriorment declarada inconstitucional.
El Consell també reconeix que garantir l’accés a l’habitatge és una finalitat legítima i que la funció social de la propietat permet imposar limitacions, però considera que la proposta no mantenia un equilibri just. Presumia, en la pràctica, que qualsevol adquisició no destinada a residència pròpia era especulativa, escollia les alternatives més restrictives i imposava conseqüències sancionadores molt severes. La càrrega sobre propietaris, hereus i adquirents resultava, segons el Dictamen, excessiva en relació amb l’objectiu perseguit.
Una conclusió similar s’aplica a la llibertat d’empresa. La mesura no era idònia perquè no tota compra per llogar, rehabilitar o revendre és especulativa. Tampoc era necessària, ja que hi ha instruments menys restrictius, com la fiscalitat, la promoció d’habitatge públic o mesures urbanístiques genuïnes. I era desproporcionada perquè pràcticament excloïa les persones físiques de l’activitat immobiliària i limitava les empreses a adquirir edificis sencers per destinar-los exclusivament al lloguer habitual.
Finalment, el CGE considera que el text conté conceptes imprecisos, contradiccions, remissions errònies i llacunes sobre com acreditar i controlar la destinació dels immobles. Fins i tot preveia entrar en vigor l’endemà de la publicació, sense un règim transitori clar. La principal lliçó del Dictamen és que, una vegada més, una finalitat socialment legítima no converteix automàticament qualsevol instrument en jurídicament admissible. Perquè el com importa tant com el què.
