La transició cap al món de l’emergència climàtica ja ha fet trontollar les certeses de la majoria de mercats. Des de l’energia, a on l’aplicació de les renovables obliga a repensar tota la xarxa de comercialització europea; fins a les manufactures, que hauran de trobar la manera de fer funcionar les factories a altes temperatures sense un ús intensiu de combustibles fòssils, bona part dels països de l’eurozona hauran de buscar la forma de sobreviure en un món de recursos limitats i nous límits a l’activitat. Un recent informe del Banc Central Europeu situa una nova indústria al punt de mira de l’economia de la crisi mediambiental: la immobiliària. L’informe, elaborat pels economistes de l’institut emissor Kai Foerster, Ellen Ryan i Benedikt Scheid, és la primera aportació acadèmica que aterra a preus immobiliaris -en concret, a les branques comercials més actives, com són les oficines– els nous riscos ambientals. El document analitza els efectes dels riscos “físics”, és a dir, l’exposició a esdeveniments climàtics extrems; però també els de “transició”, més vinculat al compliment de normatives ecològiques i de sostenibilitat cada cop més estrictes. “Trobem evidències que els inversors apliquen penalitzacions als edificis exposats a riscos climàtics, que han augmentat significativament en el període 2007-2023“, entre l’esclat de la bombolla immobiliària i les darreres dades disponibles per a Brussel·les.
Sense una intervenció correcta sobre les capacitats dels edificis afectats -arreu del mercat, però especialment en els segments més amples, com ara el d’oficines-, els autors de l’informe alerten d’una potencial caiguda de l’oferta disponible al mercat. Segons l’informe, la manca de mesures de resiliència climàtica podria afectar no només al preu, sinó a la “liquiditat” d’edificis: és a dir, a la quantitat d’actius immobiliaris que es consideren “comprables”. En les situacions climàtiques més extremes, els propietaris dels immobles més exposats a les males condicions fruit de la crisi ecològica no tindrien manera de vendre’ls. “Hi ha un potencial perquè una bona quantitat d’actius acabin abandonats, o siguin invendibles”, detallen els economistes: en el mercat d’oficines, per exemple, la ràtio d’espais comercialitzats que mostren “com a mínim una ràtio de risc molt elevada” és del 25%.
Les vendes dels edificis més antics, més afectats per la crisi, apunten els resultats, podrien estar començant a patir els efectes d’aquesta crisi. Durant els últims anys de l’estudi, entre el 2020 i el 2024, els autors troben que “no hi ha hagut un increment particularment marcat de primes” en les adquisicions de grans espais en els darrers anys. Això indicaria que començarien a vendre’s majoritàriament immobles més nous, o recentment reformats; és a dir, aquells compleixin la majoria de criteris per a la gestió dels riscos climàtics. Aquesta tendència deixa un important forat en el mercat per a les unitats menys preparades. “Els propietaris d’edificis més antics tenen molt difícil trobar compradors per culpa de l’exposició als riscos climàtics”, i als incompliments de les normatives europees que miren de mitigar-los. En aquest sentit, el mercat europeu estaria acumulant un “problema d’actius abandonats” en el segment de la immobiliària comercial.
La llei és el risc principal
El risc físic per als edificis, però, és el més comprensible per als inversors, a parer dels economistes del BCE. Segons les conclusions de l’estudi, l’exposició a onades de calor, potencials incendis o augments imprevistos del nivell del mar s’ha anat absorbint mitjançant el sistema de preus. “Aproximadament des del 2012, el capital ha definit el preu segons aquests riscos”, apunten els autors; fet que ha permès que els edificis en zones crítiques s’hagin pogut vendre consistentment, malgrat que a preus més baixos allà on el perill està identificat. Són les regulacions climàtiques les que més preocupen al capital. A diferència dels riscos físics, els costos extraordinaris de les promocions immobiliàries estudiades s’han disparat en els casos en què l’edifici compleix amb els màxims estàndards de regulació ambiental de la UE. Els riscos de transició, doncs, sí que podrien “reflectir un increment de preu al llarg del temps”, en tant que els potencials compradors valorarien molt més aquell producte ben preparat, i ignorarien completament aquell que no ho està.
Menys preu a les zones més pobres
La caiguda de la demanda d’aquesta mena d’edificis podria tenir una sortida falaguera amb una baixada important del seu preu. De fet, les dades així ho indiquen: els inversors, sobre les dades de preus creuades amb el coeficient de risc físic dels edificis disponibles a la UE, “penalitzen els immobles amb alta exposició”, rebaixant-ne els costos. Ara bé, els economistes encarregats de l’informe apliquen un factor territorial. Les zones de la Unió que acumulen més unitats sense els requeriments necessaris per adreçar la crisi climàtica també són les “menys econòmicament desenvolupades”, fet que ancora els preus del mercat immobiliari respecte de les regions més atractives. “Els edificis a les zones d’alt risc són tècnicament més barats, però això respon principalment a les condicions econòmiques locals”; fet que allunya encara més els compradors, perquè el capital disponible és, també, menor.
