El mercat hipotecari ha estat el gran patidor del cicle alcista dels tipus d’interès. Després d’anys d’un cost dels diners baixíssim -si no nul, amb una ràtio de refinançament a zero durant pràcticament una dècada- el combat contra la inflació va capgirar, d’ençà de la tardor del 2022, l’estratègia monetària del BCE. Després de mesos d’enduriment intens de les condicions del crèdit a tota la Unió, i amb un Euríbor disparat per sobre del 4% en els pitjors moments de l’espiral, els préstecs per a la compra d’habitatges van ser els principals perjudicats. Sense anar més lluny, segons les dades del col·legi de registradors de la propietat de l’Estat espanyol, les operacions hipotecàries van caure a Catalunya un 20% en termes interanuals a tancament del curs passat. L’inici del 2024, a més, no semblava capgirar la tendència: els mateixos professionals indicaven una patacada similar durant el mes de març. Amb l’IPC a l’Eurozona a la baixa, però, l’anunci de Frankfurt del passat dijous d’una primera retallada de tipus sembla haver provocat una certa onada d’eufòria. La referència comunitària ha caigut fins al 3,68%, i la percepció dels futuribles propietaris ha tombat ràpidament. “La demanda s’està reactivant, perquè tothom que no ha pogut comprar els darrers anys ho vol fer ara”, explica a Món Economia la CEO de Fincas Blanco i membre de la comissió d’habitatge de la Cambra de comerç de Barcelona, Mercedes Blanco.
Davant aquesta nova realitat, el sector és optimista. I no només per a les empreses dedicades al crèdit hipotecari, sinó per a tot el mercat: “Tenir un euríbor saludable és bo per a l’economia”, reflexiona Ricardo Gulias, CEO d’RN Tu Solución Hipotecaria. Pel que fa als efectes immediats dels tipus, però també gràcies a una situació immediata menys hostil del que poden suggerir les dades macroeconòmiques. Els bons resultats de la banca, units a un entorn financer poc competitiu que no obliga a lluitar per l’estalvi mitjançant la remuneració de dipòsits, han permès no apujar tant els tipus nominals a aplicar sobre els clients finals. Ara bé, les males perspectives a mitjà termini que suggeria la situació del 2023, unides a una inseguretat en el cost dels préstecs que ja denunciaven diversos governadors del BCE durant el curs passat, tirava enrere moltes famílies. Les entitats financeres, afegint-hi llenya, es van posar més estrictes amb els seus càlculs de. Com lamenta el director general de ViSo i soci de WeRent, Paco Campos, “si el tipus és molt elevat, els usuaris no passen l’scoring que demana el banc”. És a dir, ni tan sols arriben a aconseguir el capital per finançar-se una llar. Això, continua l’expert, ha “expulsat” molts potencials clients, especialment les rendes mitjanes i baixes, “de la possibilitat de comprar”.
Tot i això, recorda Gulias, el 2023 no va ser un any especialment dolent per al sector immobiliari. El curs passat, apunta, “va ser un molt bon any de venda; no tant com el 2022, que va ser de rècord, però bo”. Amb un matís, però: els compradors entraven a les operacions sense crèdit; amb estalvi o capital propi. Una petita fracció d’aquests eren “famílies normals” que demanaven diners a familiars o amics, fora del circuit regular de finançament bancari. La majoria, com recorda Campos, eren “inversors que pagaven en cash“. És a dir, el sosteniment del mercat residencial en el cicle alcista de tipus d’interès va anar a càrrec de firmes de capital que cercaven posicions immobiliàries per traure-hi rendibilitats en mercats com el lloguer turístic o de temporada. Els veïns de les ciutats, doncs, no van comprar pisos per viure-hi. “Les operacions del darrer any eren inversions”, afegeix Blanco; que, a partir dels millors ànims generats pel BCE, veu un canvi de tendència. “Quedaven en espera tots aquells compradors que volien sortir del lloguer; expectants pels tipus d’interès. Aquest és el perfil que ara s’està animant”, comenta l’empresària. Així, tot i que la rebaixa en el cost dels diners no ha estat significativa, la seguretat a mitjà termini i una millor disposició bancària han tornat a activar la compra d’actius residencials entre aquells que, de fet, hi volen residir.
Ofec als ja hipotecats
La situació és falaguera en comparació amb el darrer any, en això coincideixen la majoria d’experts sectorials. Ara bé, el conjunt del teixit de negoci immobiliari descarta absolutament un retorn al context previ. Cal recordar que, abans de les pujades en resposta a la crisi inflacionista, Frankfurt va deixar durant més de mitja dècada el preu de les operacions de refinançament a zero. De fet, en els 10 anys anteriors a la guerra a Ucraïna, en cap moment la ràtio comunitària va superar l’1%. Aquesta anomalia va tenir un efecte profund sobre l’Euríbor: la referència hipotecària romania, d’ençà del febrer del 2016, en negatiu. “No és sostenible donar diners gratis”, critica Gulias, que sosté que l’objectiu actual està més proper al 2%, un nivell comparable al del 2009. En un llarg període de costos negatius de les operacions, així, es va produir un important auge d’hipoteques a tipus variable, amb quotes especialment barates. El passat gloriós que esperen els deutors, deixen clar totes les veus consultades, no tornarà. La nostàlgia, però, deixarà pas a una nova estructura: ja a l’inici de l’escalada de tipus, recorda Blanco, “aquells que van poder, van passar les seves hipoteques a tipus fix”. El variable, doncs, anirà desapareixent amb un entorn creditici més sever; i els compradors cercaran opcions més estables a mitjà i llarg termini.
Val a dir que les escalades en aquesta mena d’hipoteques han estat gegantines; insostenibles per a moltes economies domèstiques. Segons diverses entitats especialitzades, el retorn d’un préstec regular, d’uns 150.000 euros amb una ràtio d’Euríbor més 1%, podria haver escalat en prop de 300 euros mensuals en qüestió de setmanes. El petit pas enrere anunciat pel BCE oferirà un alleugeriment més que relatiu als compradors que pateixen un greuge similar. Els usuaris que revisin la seva hipoteca en les condicions actuals rebaixaran “en 20 euros de mitjana” els seus terminis; després d’augments que multipliquen per 10 i per 15 aquesta quantitat. “Les baixades són lentes, i s’ha de coincidir amb la revisió”, comenta Campos, que reconeix que l’escalada dels pagaments en els darrers mesos ha estat especialment tensa per a les famílies. El tipus nominal de bona part de la banca se situava “fa dos anys entre l’1 i el 2%; i ara tanca en el 4-4,5%”; una pujada de 200 punts bàsics que pot sacsejar la subsistència de molts propietaris. El consol del BCE, per tant, serà pràcticament imperceptible a mitjà termini. Es farà notar més a partir del 2025, quan les baixades siguin més sostingudes i contundents. Amb tot, els especialistes defensen que els objectius actuals de l’institut monetari són més saludables que la conjuntura que es va forçar a la sortida de la crisi financera. “El que no pot ser és estar al 0%; perquè ens estem enganyant. Una hipoteca mitjana baixarà uns 120 euros mensuals quan arribem als 2 punts”, esperona Gulias.
Un problema d’oferta
Els costos de les hipoteques tenen una clara interjecció, recorden les fonts sectorials consultades, amb el preu general de l’habitatge. Si bé els compradors podran permetre’s rebre préstecs per part d’unes entitats financeres menys porugues, les quanties concedides seran, segurament, molt més elevades. L’oferta residencial en el mercat de compra, recorda Campos, no augmenta a un ritme raonable. Les condicions creditícies, però, faran que la demanda sí que ho faci, resultant en un còctel inflacionista explosiu. “Incrementa la demanda, escasseja l’oferta i, per tant, pujarà el cost”, alerta Blanco. L’empresària identifica, de fet, un “problema” amb la reincorporació de les famílies al mercat de compra. “A l’Estat es construeixen uns 80.000 habitatges a l’any, una ràtio molt baixa” reitera el director general de Viso; tot reclamant un major impuls d’un parc residencial que doni cobertura a les necessitats dels compradors. Gulias, a més, afegeix un tercer problema: les promotores tenen difícil portar a terme els seus projectes. “Les llicències triguen, la inflació encareix els materials i hi ha incertesa al mercat”, lamenta el CEO d’RN; fet que frena encara més les noves incorporacions.
On són, però, els pisos? La llei de l’habitatge, en els arguments generals del sector immobiliari, hauria expulsat moltes propietats del mercat de lloguer -per la limitació de preus i una “inseguretat jurídica” que, asseguren, pateixen els tenidors-. Aquests habitatges, però, no haurien passat al mercat de venda; o no majoritàriament. Alguns, comenta Campos, estarien “a l’espera” d’unes condicions més favorables. D’altres, directament, han saltat a canals d’ús alternatius, com ara el lloguer temporal o el turístic, més rendibles i menys afectats per les noves regulacions estatals. Els compradors estrella del darrer curs, de fet -els fons d’inversió- ja operaven sobre aquesta premissa. Amb tot, la situació serà millor per al ciutadà, si bé continuarà patint tensions. El teixit empresarial, però, romandrà amb balanços reeixits: “Es vendran 500.000 habitatges, i no més perquè no n’hi ha disponibles”, conclou Gulias.
