Las compraventas de vivienda por parte de personas jurídicas marcaron un máximo histórico en 2024. Según los datos del Consejo General del Notariado, publicados este diciembre, las sociedades formalizaron un total de 76.745 operaciones. Aunque este volumen no ha modificado la estructura del mercado, aún dominado por las personas físicas, el récord alcanzado evidencia el fuerte dinamismo del sector inmobiliario en los últimos años, especialmente a raíz de las bajadas de los tipos de interés, y anticipa un final de 2025 marcado tanto por la elevada actividad como por la presión al alza de los precios.
Más concretamente, los datos notariales apuntan a un 11% de operaciones por parte de personas jurídicas en 2024, manteniendo la proporción en cuanto a las operaciones por parte de personas físicas, que concentraron el 89% de estas. Esta cifra representa más de 624.000 viviendas compradas por familias. A lo largo de la serie histórica, iniciada en 2007, el peso de las personas jurídicas en el conjunto de las compraventas de inmuebles ha sido estable alrededor del 10%, excepto entre 2011 y 2013, cuando estas operaciones llegaron al 20%. Por eso desde el sector no se destaca la cuota de mercado alcanzada por las personas jurídicas, pero sí la cantidad absoluta, que refleja «la expansión» que el sector vivió en 2024 y con la que también se espera que cierre 2025, apunta Ferran Font, director de estudios del portal inmobiliario pisos.com. En este sentido, señala que el mercado de la vivienda «está arrastrando una tendencia al alza» y genera más oportunidades, también de inversión. El aumento del precio del alquiler, sumado a la bajada, y posterior estabilización, del tipo de interés, son el conjunto de factores que han motivado la adquisición de inmuebles por parte de sociedades en estos últimos años. Lo que apunta que las previsiones para el cierre de 2025 seguirán el mismo camino.
El 2025 prevé un aumento de compras por parte de particulares
Hasta el mes de agosto de este año, los notarios han registrado más de 427.000 operaciones de vivienda por parte de personas físicas, con la proyección de que para finales de año esta cifra supere las 640.000, superando los anteriores récords y acercándose a las 700.000 compraventas que también apuntan otras voces del sector. Por otra parte, las compras por parte de personas jurídicas se mantendrían en las 74.000 operaciones, lo que representaría una ligera caída en la proporción en el mercado. Esta situación puede derivar en dos lecturas sobre cuáles son los movimientos que ha visto la vivienda a lo largo de este año, según apunta Josep Maria Raya, director de la Cátedra APCE-UPF de Vivienda y Futuro.
Según los datos del Consejo General del Notariado, los dos perfiles de compradores también muestran diferencias en las características de las viviendas adquiridas, lo que refleja los usos que esperan sacar de estas. En los ocho primeros meses de 2025, las sociedades pagaron un promedio de 2.347 euros por metro cuadrado, adquiridos principalmente para la inversión; mientras que las personas físicas tenían un promedio de precio de 1.887 euros por metro cuadrado, con compras centradas mayoritariamente en el uso residencial. Por un lado, Raya considera que el aumento en la compra de inmuebles por parte de familias este 2025 muestra cierta estabilidad en la vivienda por parte de cierta parte de la población, que de esta manera se retira del mercado de alquiler, cada vez más tensionado. En este sentido, Font añade que este aumento de compraventas de viviendas también ha conllevado un incremento de las donaciones en vida y de los préstamos entre particulares. «Este movimiento de capital, principalmente entre familiares, ha permitido que alguien que inicialmente no tenía acceso a la compra ahora sí», explica.
Mantener a los inversores en el mercado
Pero por otro lado, las proyecciones para finales de los datos de operaciones en vivienda según el tipo de comprador también mostrarían una «lectura menos positiva» en la que parece que «se está asustando a los inversores que compran las viviendas como inversión», considera Raya. Aunque apunta que no hay garantía de que finalmente las sociedades compren menos vivienda por las regulaciones actuales, Raya alerta que este es un escenario «que no interesa». «Necesitamos que los inversores mantengan los inmuebles en el mercado de alquiler, porque continúa con grandes niveles de escasez», añade. En este sentido, Raya apunta que el mercado de la vivienda es «internacional», y, por tanto, las sociedades enfocadas en inversiones en este sector pueden preferir trasladarse a otros territorios donde la legislación les dé «más seguridad jurídica».
Aunque no se prevé superar la cifra récord en la compra de viviendas por parte de personas jurídicas que se vivió en 2024, Font asegura que el mercado seguirá con datos récord en su conjunto, tanto en el cierre de 2025 como de cara a 2026. «Con el tipo de interés estable y el aumento de precios continuado, el mercado seguirá activo el próximo año», explica el director de estudios de pisos.com. En este sentido, apunta que los cambios en las regulaciones en materia de vivienda por parte de las administraciones han impactado sobre todo los precios del sector y la construcción, pero no las compraventas. Por eso asegura que, sin un cambio en el tipo o el efecto de un factor macroeconómico generalizado, el mercado de la vivienda «seguirá en expansión» en 2026.
