El mercado hipotecario ha sido el gran sufridor del ciclo alcista de los tipos de interés. Después de años de un coste del dinero bajísimo -si no nulo, con una ratio de refinanciación a cero durante prácticamente una década- el combate contra la inflación cambió, desde el otoño del 2022, la estrategia monetaria del BCE. Después de meses de endurecimiento intenso de las condiciones del crédito a toda la Unión, y con un Euríbor disparado por encima del 4% en los peores momentos de la espiral, los préstamos para la compra de viviendas fueron los principales perjudicados. Sin ir más lejos, según los datos del colegio de registradores de la propiedad del Estado español, las operaciones hipotecarias cayeron en Cataluña un 20% en términos interanuales a cierre del curso pasado. El inicio del 2024, además, no parecía cambiar la tendencia: los mismos profesionales indicaban un batacazo similar durante el mes de marzo. Con el IPC a la Eurozona a la baja, pero, el anuncio de Frankfurt del pasado jueves de un primer recorte de tipo parece haber provocado cierta oleada de euforia. La referencia comunitaria ha caído hasta el 3,68%, y la percepción de los futuribles propietarios ha tumbado rápidamente. «La demanda se está reactivando, porque todo el mundo que no ha podido comprar los últimos años lo quiere hacer ahora», explica a
Ante esta nueva realidad, el sector es optimista. Y no solo para las empresas dedicadas al crédito hipotecario, sino para todo el mercado: «Tener un euríbor saludable es bueno para la economía», reflexiona Ricardo Gulias, CEO de RN Tú Solución Hipotecaría. En cuanto a los efectos inmediatos de los tipos, pero también gracias a una situación inmediata menos hostil del que pueden sugerir los datos macroeconómicos. Los bonos resultados de la banca, unidos a un entorno financiero poco competitivo que no obliga a luchar por el ahorro mediante la remuneración de depósitos, han permitido no subir tanto los tipos nominales a aplicar sobre los clientes finales. Ahora bien, las malas perspectivas a medio plazo que sugería la situación del 2023, unidas a una inseguridad en el coste de los préstamos que ya denunciaban varios gobernadores del BCE durante el curso pasado, echaba atrás muchas familias. Las entidades financieras, añadiendo leña, se pusieron más estrictas con sus cálculos de. Cómo lamenta el director general de Viso, Paco Campos, «si el tipo es muy elevado, los usuarios no pasan lo
Aun así, recuerda Gulias, el 2023 no fue un año especialmente malo para el sector inmobiliario. El curso pasado, apunta, «fue un muy buen año de venta; no tanto como el 2022, que fue de récord, pero bono». Con un matiz, pero: los compradores entraban a las operaciones sin crédito; con ahorro o capital propio. Una pequeña fracción de estos eran «familias normales» que pedían dinero a familiares o amigos, fuera del circuito regular de financiación bancaria. La mayoría, como recuerda Campos, eran «inversores que pagaban en
Ahogo a los ya hipotecados
La situación es halagüeña en comparación con el último año, en esto coinciden la mayoría de expertos sectoriales. Ahora bien, el conjunto del tejido de negocio inmobiliario descarta absolutamente un retorno al contexto previo. Hay que recordar que, antes de las subidas en respuesta a la crisis inflacionista, Frankfurt dejó durante más de media década el precio de las operaciones de refinanciación a cero. De hecho, en los 10 años anteriores a la guerra en Ucrania, en ningún momento la ratio comunitaria superó el 1%. Esta anomalía tuvo un efecto profundo sobre el Euríbor: la referencia hipotecaria permanecía, desde febrero del 2016, en negativo. «No es sostenible dar dinero gratis», critica Gulias, que sostiene que el objetivo actual está más próximo al 2%, un nivel comparable al del 2009. En un largo periodo de costes negativos de las operaciones, así, se produjo un importante auge de hipotecas a tipo variable, con cuotas especialmente baratas. El pasado glorioso que esperan los deudores, dejen claro todas las voces consultadas, no volverá. La nostalgia, pero, dejará a una nueva estructura: ya al inicio de la escalada de tipo, recuerda Blanco, «aquellos que pudieron, pasaron sus hipotecas a tipo fijo». El variable, pues, irá desapareciendo con un entorno crediticio más severo; y los compradores buscarán opciones más estables a medio y largo plazo.
Justo es decir que las escaladas en este tipo de hipotecas han estado gigantescas; insostenibles para muchas economías domésticas. Según varias entidades especializadas, el retorno de un préstamo regular, de unos 150.000 euros con una ratio de Euríbor más 1%, podría haber escalado en cerca de 300 euros mensuales en cuestión de semanas. El pequeño paso atrás anunciado por el BCE ofrecerá un aligeramiento más que relativo a los compradores que sufren un agravio similar. Los usuarios que revisen su hipoteca en las condiciones actuales rebajarán «en 20 euros de media» sus plazos; después de aumentos que multiplican por 10 y por 15 esta cantidad. «Las bajadas son lentas, y se tiene que coincidir con la revisión», comenta Campos, que reconoce que la escalada de los pagos en los últimos meses ha estado especialmente tensa para las familias. El tipo nominal de buena parte de la banca se situaba «hace dos años entre el 1 y el 2%; y ahora valla en el 4-4,5%»; una subida de 200 puntos básicos que puede sacudir la subsistencia de muchos propietarios. El consuelo del BCE, por lo tanto, será prácticamente imperceptible a medio plazo. Se hará notar más a partir del 2025, cuando las bajadas sean más sostenidas y contundentes. Con todo, los especialistas defienden que los objetivos actuales del instituto monetario son más saludables que la coyuntura que se forzó en la salida de la crisis financiera. «El que no puede ser es estar al 0%; porque nos estamos engañando. Una hipoteca mediana bajará unos 120 euros mensuales cuando llegamos a los 2 puntos», espolea Gulias.
Un problema de oferta
Los costes de las hipotecas tienen una clara interjección, recuerdan las fuentes sectoriales consultadas, con el precio general de la vivienda. Si bien los compradores podrán permitirse recibir préstamos por parte de unas entidades financieras menos porugues, las cuantías concedidas serán, seguramente, mucho más elevadas. La oferta residencial en el mercado de compra, recuerda Campos, no aumenta a un ritmo razonable. Las condiciones crediticias, pero, harán que la demanda sí que lo haga, resultando en un cóctel inflacionista explosivo. «Incrementa la demanda, escasea la oferta y, por lo tanto, subirá el coste», alerta Blanco. La empresaria identifica, de hecho, un «problema» con la reincorporación de las familias al mercado de compra. «En el Estado se construyen unas 80.000 viviendas en el año, una ratio muy baja» reitera el director general de Viso; reclamando un mayor impulso de un parque residencial que dé cobertura a las necesidades de los compradores. Gulias, además, añade un tercer problema: las promotoras tienen difícil llevar a cabo sus proyectos. «Las licencias tardan, la inflación encarece los materiales y hay incertidumbre al mercado», lamenta el CEO de RN; hecho que frena todavía más las nuevas incorporaciones.
Donde son, pero, los pisos? La ley de la vivienda, en los argumentos generales del sector inmobiliario, habría expulsado muchas propiedades del mercado de alquiler -por la limitación de precios y una «inseguridad jurídica» que, aseguran, sufren los tenedores-. Estas viviendas, pero, no habrían pasado al mercado de venta; o no mayoritariamente. Algunos, comenta Campos, estarían «a la espera» de unas condiciones más favorables. Otros, directamente, han saltado en canales de uso alternativos, como por ejemplo el alquiler temporal o el turístico, más rentables y menos afectados por las nuevas regulaciones estatales. Los compradores estrella del último curso, de hecho -los fondos de inversión- ya operaban sobre esta premisa. Con todo, la situación será mejor para el ciudadano, si bien continuará sufriendo tensiones. El tejido empresarial, pero, permanecerá con balances exitosos: «Se venderán 500.000 viviendas, y no más porque no hay disponibles», concluye Gulias.
