La transición hacia el mundo de la emergencia climática ya ha tambaleado las certezas de la mayoría de los mercados. Desde la energía, donde la aplicación de las renovables obliga a repensar toda la red de comercialización europea; hasta las manufacturas, que deberán encontrar la manera de hacer funcionar las fábricas a altas temperaturas sin un uso intensivo de combustibles fósiles, buena parte de los países de la eurozona deberán buscar la forma de sobrevivir en un mundo de recursos limitados y nuevos límites a la actividad. Un reciente informe del Banco Central Europeo sitúa una nueva industria en el punto de mira de la economía de la crisis medioambiental: la inmobiliaria. El informe, elaborado por los economistas del instituto emisor Kai Foerster, Ellen Ryan y Benedikt Scheid, es la primera aportación académica que aterriza en precios inmobiliarios -en concreto, en las ramas comerciales más activas, como son las oficinas– los nuevos riesgos ambientales. El documento analiza los efectos de los riesgos «físicos», es decir, la exposición a eventos climáticos extremos; pero también los de «transición», más vinculados al cumplimiento de normativas ecológicas y de sostenibilidad cada vez más estrictas. «Encontramos evidencias de que los inversores aplican penalizaciones a los edificios expuestos a riesgos climáticos, que han aumentado significativamente en el periodo 2007-2023«, entre el estallido de la burbuja inmobiliaria y los últimos datos disponibles para Bruselas.
Sin una intervención correcta sobre las capacidades de los edificios afectados -en todo el mercado, pero especialmente en los segmentos más amplios, como el de oficinas-, los autores del informe alertan de una potencial caída de la oferta disponible en el mercado. Según el informe, la falta de medidas de resiliencia climática podría afectar no solo al precio, sino a la «liquidez» de edificios: es decir, a la cantidad de activos inmobiliarios que se consideran «comprables». En las situaciones climáticas más extremas, los propietarios de los inmuebles más expuestos a las malas condiciones fruto de la crisis ecológica no tendrían manera de venderlos. «Hay un potencial para que una buena cantidad de activos acaben abandonados, o sean invendibles», detallan los economistas: en el mercado de oficinas, por ejemplo, la ratio de espacios comercializados que muestran «al menos una ratio de riesgo muy elevada» es del 25%.
Las ventas de los edificios más antiguos, más afectados por la crisis, apuntan los resultados, podrían estar comenzando a sufrir los efectos de esta crisis. Durante los últimos años del estudio, entre el 2020 y el 2024, los autores encuentran que «no ha habido un incremento particularmente marcado de primas» en las adquisiciones de grandes espacios en los últimos años. Esto indicaría que comenzarían a venderse mayoritariamente inmuebles más nuevos, o recientemente reformados; es decir, aquellos que cumplen la mayoría de criterios para la gestión de los riesgos climáticos. Esta tendencia deja un importante hueco en el mercado para las unidades menos preparadas. «Los propietarios de edificios más antiguos tienen muy difícil encontrar compradores debido a la exposición a los riesgos climáticos», y a los incumplimientos de las normativas europeas que tratan de mitigarlos. En este sentido, el mercado europeo estaría acumulando un «problema de activos abandonados» en el segmento de la inmobiliaria comercial.
La ley es el riesgo principal
El riesgo físico para los edificios, sin embargo, es el más comprensible para los inversores, según los economistas del BCE. Según las conclusiones del estudio, la exposición a olas de calor, potenciales incendios o aumentos imprevistos del nivel del mar se ha ido absorbiendo mediante el sistema de precios. «Aproximadamente desde 2012, el capital ha definido el precio según estos riesgos», apuntan los autores; lo que ha permitido que los edificios en zonas críticas se hayan podido vender consistentemente, aunque a precios más bajos donde el peligro está identificado. Son las regulaciones climáticas las que más preocupan al capital. A diferencia de los riesgos físicos, los costos extraordinarios de las promociones inmobiliarias estudiadas se han disparado en los casos en que el edificio cumple con los máximos estándares de regulación ambiental de la UE. Los riesgos de transición, por tanto, sí podrían «reflejar un incremento de precio a lo largo del tiempo», en tanto que los potenciales compradores valorarían mucho más aquel producto bien preparado, e ignorarían completamente aquel que no lo está.
Menor precio en las zonas más pobres
La caída de la demanda de este tipo de edificios podría tener una salida halagüeña con una bajada importante de su precio. De hecho, los datos así lo indican: los inversores, sobre los datos de precios cruzados con el coeficiente de riesgo físico de los edificios disponibles en la UE, «penalizan los inmuebles con alta exposición», rebajando sus costos. Ahora bien, los economistas encargados del informe aplican un factor territorial. Las zonas de la Unión que acumulan más unidades sin los requerimientos necesarios para abordar la crisis climática también son las «menos económicamente desarrolladas», lo que ancla los precios del mercado inmobiliario respecto de las regiones más atractivas. «Los edificios en las zonas de alto riesgo son técnicamente más baratos, pero esto responde principalmente a las condiciones económicas locales»; lo que aleja aún más a los compradores, porque el capital disponible es, también, menor.
