Los resultados de la gran banca española durante la primera mitad de 2025 han mostrado los estragos de la guerra de hipotecas que preveía el sector inmobiliario a finales del curso pasado. El control monetario de la inflación ha desaparecido de las reuniones del consejo de gobierno del Banco Central Europeo, y los tipos de interés rondan el 2%, con recuerdos de la normalidad crediticia de antes de la pandemia. El mundo financiero, de hecho, espera aún más bajadas, y sitúa el punto de equilibrio cerca del 1,8%, a casi tres puntos de los máximos que se alcanzaron en plena espiral de precios, a mediados de 2023. A la espera de nuevas facilidades en los préstamos, la mayoría de grandes entidades del estado han declarado incrementos gigantescos en su cartera hipotecaria: CaixaBank, el líder en este segmento de mercado, ha hecho escalar la nueva producción en un 46,2%; mientras que el Sabadell, más enfocado al mundo empresarial, lo ha hecho en un 44%. Unicaja escala a un ritmo próximo al 25%; mientras que la cartera de Bankinter se sitúa un 6% por encima del último semestre del año anterior. Y, según los mediadores hipotecarios, aún no se ha llegado al pico: «históricamente, el último trimestre del año es el que registra mejores crecimientos», explica Ricard Garriga, CEO de Trioteca, en conversación con Món Economia.
Solo dos de los bancos del Ibex se han protegido del mercado hipotecario: BBVA y el Santander. Para el grupo de Ana Patricia Botín, el crecimiento del crédito Retail es de un 11%, pero la financiación de compras de vivienda es limitada. La Vela, por su parte, registra un retroceso del 14% de la nueva producción en el primer semestre del año en el Estado español. De hecho, la directora financiera del grupo, Luisa Gómez, reconocía en rueda de prensa que «el mercado es muy competitivo», lo que ha recortado su cuota de mercado. «No tiene sentido al precio actual», comentaba Gómez. Similar es la apreciación de Héctor Grisi, consejero delegado del Santander, que alertaba que «el mercado se ha vuelto irracional».
Ahora bien, para el sector la estrategia de los dos gigantes españoles tiene más que ver con la exposición internacional que no con el rol del resto de entidades. Justamente las dos compañías que pierden fuelle hipotecario son las que tienen más presencia en mercados fuera de la UE, con tipos de interés mucho más elevados que en los 27. De hecho, el conjunto del grupo BBVA, contando los servicios en México, Turquía y América Latina, registran un repunte del 16%. «Los bancos con mucha presencia internacional no priorizan el Estado español», describe Garriga; porque la ganancia es más atractiva allí donde el precio del dinero es elevado.
Ganadores y perdedores
Ahora bien, no es previsible que ambos gigantes bancarios mantengan el freno de mano puesto todo el año: según las fuentes sectoriales consultadas, este tipo de firmas se pueden permitir perder velocidad en un periodo concreto; pero están mucho menos dispuestos a dejar ir cuota de mercado a largo plazo. El Banco de Bilbao, sin ir más lejos, ha dado un paso atrás en esta magnitud, y ocupa el 14% de las hipotecas concedidas; mientras que CaixaBank, que mantiene la primera posición, dobla la de los competidores, y firma cerca de uno de cada tres nuevos préstamos inmobiliarios que se reportan en el Estado (27%). «Tienen clarísimo que hay un umbral del que no pueden bajar: aunque no salga beneficioso, entregarán hipotecas a pérdidas para conservar cuota de mercado», espera el CEO de Trioteca.
Hay un segundo factor para explicar cómo se ha repartido el crecimiento: la OPA hostil que planea sobre el Banco Sabadell desde mayo de 2024. Las hipotecas, a pesar de no ser el producto financiero más rentable -ganan los préstamos a empresas o la banca de inversión-, sí que es «el que genera más vinculación con el cliente». El mundo financiero recuerda que la estrategia de la banca es expansiva: a más productos se contraten -cuentas corrientes, seguros, planes de pensiones…- mejores son las condiciones para un préstamo. Para el Sabadell, «en medio de una oferta hostil, va bien tener clientes». Como BBVA y Santander con la cuota de mercado, el Sabadell ofrece crédito a precios que, a corto plazo, «tienen poco sentido», pero «tienen mucho sentido estratégico».
Evolución macro
Los últimos datos del conjunto del mercado hipotecario muestran esta misma tendencia. Según el informe del Instituto Nacional de Estadística correspondiente al mes de mayo, el número de préstamos para compras de inmuebles en el Principado escaló un 31%, hasta rozar las 7.000 en solo un mes. Además, el monto concedido ha superado, de media, la barrera de los 180.000 euros, una cifra inaudita desde el inicio de la escalada de tipos de interés empezada en 2022. Así, todo apunta a que vuelve una cierta normalidad crediticia, incluso más ambiciosa de lo que se preveía.
En los últimos meses, por primera vez desde que el BCE inició su estrategia de flexibilización, el Euríbor ha detenido su marcha bajista, y se ha quedado clavado en el 2% -en línea con las previsiones del mercado, que asumían que, tal como ocurrió, Frankfurt frenaría los recortes de tipos en la reunión de junio-. Ahora bien, el sector descarta que esta parada sea permanente; y mucho menos una marcha atrás. Para Garriga, «el euríbor acabará bajando otra vez, por debajo del 2%». «Agosto es un mes extraño, pero en septiembre volverán a recortar los tipos al 100%», sostiene; lo que volverá a enfriar el retorno de los préstamos hipotecarios.
El mercado se calienta
El aumento del consumo hipotecario tiene que ver, también, con un momento de precios de la vivienda en compraventa -aún- accesibles. La compra, como apuntan los expertos financieros, es lo suficientemente barata para convertirse en una alternativa deseable a unos precios del alquiler que permanecen disparados. Es una pequeña ventana del mercado, un «interregno», describe Garriga, en el que la nueva demanda aún no se ha trasladado a precios. Ahora bien, a más escala la concesión de préstamos -más pisos se compran- más se encarecerán aquellos que permanecen en el mercado. Incluso los mismos banqueros, con el CEO de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, a la cabeza, alertan que la situación del mercado arriesga convertirse en una «crisis económica y social» si no se ponen límites.
La misma crisis del alquiler, apunta Garriga, está haciendo de ligero colchón para mitigar el golpe: «la oferta está subiendo un poco, porque los propietarios de muchos pisos de alquiler los están poniendo a la venta» intentando esquivar las nuevas regulaciones en el sector. Ahora bien, el parque es limitado; y no es suficiente para afrontar toda la nueva creación de hogares que registra el Estado. «Aún hay un notable desequilibrio entre oferta y demanda, y no parece que esto vaya a cambiar. Tenemos que buscar consensos para encontrar una dirección conjunta entre las administraciones»; urgía Gortázar, al borde de una crisis previsible.
