Los ánimos en el sector inmobiliario catalán, a pesar de las crecientes dificultades para acceder al mercado, son de euforia. El sentimiento de banca, inmobiliarias, intermediarios y el resto de eslabones de la cadena de valor es de récords a la salida del 2025. Y no es para menos: las cifras de nuevas hipotecas constituidas y las compraventas residenciales acumulan mes tras mes niveles inauditos desde 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. No en vano, según los datos del Instituto Nacional de Estadística, en el Principado se concedieron más de 87.000 préstamos para vivienda el curso pasado, la cifra más elevada desde hace más de una década y media. El aumento de las compraventas es aún más intenso, alcanzando un máximo de cerca de dos décadas, unas 112.500 operaciones que elevan la actividad un 14% en términos interanuales. El ritmo imparable que acumula el sector en los últimos cursos, en buena parte acelerado por la intensa crisis del alquiler que sufre el Principado -muchos municipios más allá de Barcelona-, ha hecho estallar las costuras del parque residencial, que, según la industria, está quedando vacío por la espiral de compras. El máximo de operaciones, según el personal shopper inmobiliario Iñaki Unsain, está «absorbiendo todo el producto disponible«, lo que amenaza con colapsar el mercado de cara a 2026.
La misma lectura llega desde todos los rincones del sector inmobiliario. Desde Fadei, la principal patronal de las empresas del sector en el Estado, señalan que la aceleración de ventas es positiva, pero que la «gran asignatura pendiente» es la «falta de oferta». «Cuando un piso sale a la venta, se vende, y esto responde a la combinación de una demanda muy activa y una falta de stock», asegura Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de la entidad. La tensión entre las dos patas del mercado ya empieza a notarse en los precios de los pisos, que van al alza sin freno. Lo constatan las cantidades concedidas en los préstamos hipotecarios en Cataluña: según el análisis del instituto estadístico español, durante diciembre la media del financiamiento se disparó hasta los 195.000 euros por acuerdo, unos 23.000 euros más que en el mismo período del año anterior. Según las empresas inmobiliarias, hay varios factores que añaden leña al fuego: a la falta de oferta se suma el crecimiento del empleo, con un desempleo en torno al 8%; así como la mejora de las condiciones de crédito, con un euríbor apenas por encima del 2% que permite sobrecostos limitados en el retorno del financiamiento.
Las hipotecas pueden subir
La banca, como explicaron los principales directivos de las entidades de crédito españolas durante la maratón de presentaciones de resultados, se ha dado cuenta de la tendencia, y ha alertado que bajará el ritmo de concesión de hipotecas, y que ofrecerá precios más elevados, dado que el riesgo irá en aumento con la subida de precios. Sin embargo, desde el sector inmobiliario niegan que el hipotético retroceso de la banca deba contraer la oferta. Los expertos de la plataforma Equito razonan que la tendencia de 2025 «no ha sido un rebote aislado, sino la confirmación de que los compradores y los operadores están activos, y mantienen un dinamismo que apunta a continuidad». Es decir, los compradores continuarán buscando crédito para comprar casas; y la banca, sin pelearse por los clientes, responderá a aquellos que los busquen. En este sentido, Robin Decaux, CEO de la plataforma, alerta que «la demanda y el financiamiento se sostendrán mientras la oferta nueva y asequible continúe retrasada».
Sin miedo a la burbuja
Banca y operadores detectan una disfunción clara en la oferta, pero ven margen para avanzar aún tanto en términos de demanda como de financiamiento. En este sentido, como ya hicieron los directivos de las entidades de crédito, las principales voces inmobiliarias alejan los fantasmas de la crisis financiera de 2008. Lo ha hecho explícito el portavoz del portal comparador Pisos.com, Ferran Font, que reconoce que el ritmo de crecimiento «nos sitúa en niveles que no se veían desde el período previo a la burbuja inmobiliaria». Sin embargo, detecta una «diferencia sustancial»: al contrario que hace 20 años, los bancos se están resistiendo a conceder hipotecas a perfiles de alto riesgo para responder al exceso de oferta. «Hoy, el crecimiento se fundamenta en criterios de concesión de préstamos mucho más prudentes y en un perfil de comprador más solvente», argumenta. Desde el tejido de comparadores hipotecarios aseguran que los acuerdos de calidad -con tipos fijos alrededor del 2%, las más baratas y favorables que se pueden encontrar- se dedican exclusivamente a perfiles premium; a menudo hogares jóvenes con ingresos totales de más de 4.000 euros mensuales.
A pesar de estos criterios más exigentes, Font prevé que en 2026 se vea un crecimiento más moderado, pero sostenido. «El desequilibrio estructural entre oferta y demanda continuará presionando los precios al alza», observa el especialista; con hipotecas cada vez más elevadas para cubrir los gastos asociados a una compra. El sector está de acuerdo en señalar a las administraciones, sobre las cuales sitúa el peso del «déficit estructural» que lastra el acceso a la vivienda de compra, especialmente en los perfiles que buscan su primer inmueble en propiedad. «Sin consensos reguladores estables y políticas a medio y largo plazo que faciliten la producción, será difícil de arreglar», argumenta Font. Según Unsain, además, la nueva construcción está saliendo del mercado a un ritmo aún más elevado que los pisos y casas de segunda mano: mientras que las compras del conjunto del parque de vivienda libre creció un 12,3% en el Estado en 2025, las de nueva construcción se dispararon un 16,1%, «muy por encima del mercado de segunda mano». Todo esto debería abrir camino para promociones con cierta seguridad, si bien no hay indicadores de que se vayan a llevar adelante: «En el Estado, solo se construyen alrededor de 100.000 viviendas al año: es claramente insuficiente para absorber la demanda actual», apostilla el experto.
