El gobierno español se apresura a revitalizar la oferta residencial ante la evidencia de que la crisis que vive el sector no irá a ningún lado en el futuro más cercano. Con el precio de los inmuebles en régimen de compra disparado, siguiendo el camino de los alquileres, y las hipotecas creciendo sin freno en volumen y en cuantía unitaria, la banca del Estado se ha cansado de repetir que «no hay burbuja», pero que los potenciales compradores están cerca de ser expulsados del mercado, como ya ha pasado con los arrendatarios. Para enfrentarlo, el presidente español, Pedro Sánchez, ha anunciado este lunes un plan para buscar alguna entidad para el parque residencial público del Estado, marginal en comparación con el del resto de Europa: en España, la vivienda bajo control de las administraciones ocupa el 2% de todas las edificaciones residenciales; una ratio incomparable con la de mercados más funcionales, como el francés, que eleva hasta el 17% la oferta regulada, y ya agrupa el 43% de los arrendatarios. La solución, una partida de más de 14.000 millones de euros del fondo soberano España Crece para construir un total de 15.000 viviendas al año, que se elevarían hasta unos 23.000 millones añadiendo la inversión privada que levantaría el monto. Un proyecto que Sánchez ha anunciado a bombo y platillo, y ha usado como arma contra las extremas derechas españolas, a quienes ha acusado de «ignorar sistemáticamente la realidad» de la buena salud económica española. La euforia de la Moncloa, sin embargo, no se ha contagiado al sector inmobiliario, socio potencial en el ánimo por acelerar la construcción. El consenso del sector es que la iniciativa es ampliamente insuficiente, y no aborda las necesidades inmediatas de la ciudadanía. Es, según una voz empresarial, «humo para llenar titulares«.
En las lecturas sectoriales más optimistas, la inversión pública anunciada por Sánchez es «un paso positivo, pero insuficiente si no se agiliza el suelo y la gestión». Así lo considera el personal shopper inmobiliario Iñaki Unsain, que alerta que «el dinero, por sí solo, no resuelve el problema» si no hay nuevas garantías regulatorias para las constructoras. «En muchas ciudades, el problema no es que no haya promotores dispuestos a construir, sino que no hay suelo finalista, o los plazos administrativos son eternos», contempla el experto. De esta manera, asegura que la financiación pública anunciada por la Moncloa no será capaz de movilizar las empresas si no viene acompañada de novedades en el ámbito burocrático: «si no se simplifican las licencias y se desbloquean desarrollos, el impacto real de la medida quedará muy por debajo de lo que se ha anunciado», sentencia.
Por otro lado, el CEO del comparador hipotecario Trioteca, Ricard Garriga, advierte que una medida como esta tiene algún componente positivo, si bien a corto plazo funciona exclusivamente como herramienta de campaña, pero «no ayuda a las familias que buscan domicilio». Según Garriga, los plazos del sector público y los obstáculos administrativos que deberían pasar las promotoras alargan sustancialmente la realización de las potenciales obras: «Cada vez que cualquier gobierno anuncia un plan para poner sobre la mesa vivienda de protección oficial, sea esta de compra o alquiler, la ejecución se demora durante siete años». De esta manera, en un momento de emergencia residencial reciente, compradores y arrendatarios no experimentarán ningún cambio en cuanto a la fluidez del mercado. El directivo avisa que, si todo va bien, las primeras entregas de los inmuebles no se realizarán hasta el 2033, y, por tanto, «no ayuda a las familias que buscan un techo» en pleno 2026. En este sentido, llama a tomar medidas financieras inmediatas para mejorar las condiciones de acceso a la compra. Un ejemplo claro, sostiene, sería bonificar el impuesto de transmisiones patrimoniales, que recarga al comprador entre un 4 y un 10% del precio del piso o la casa, según el territorio. «Hasta que no lo hagan, no atacarán el problema de raíz», argumenta Garriga.
Similar es la lectura de Robin Decaux, CEO de la plataforma digital de inversión inmobiliaria Equito. Para Decaux, si bien el programa tiene cierto potencial, no responde a las necesidades inmediatas del mercado y de sus actores principales, los clientes. «Los efectos de una iniciativa como esta no se producen de forma inmediata», alerta el directivo; que también ve la necesidad de acompañamiento institucional como el que hasta ahora no se ha aplicado. Para un buen funcionamiento, asegura, «requieren planificación urbana ágil, seguridad jurídica y coordinación entre administraciones, además de modelos de financiación que permitan desarrollar proyectos viables en el tiempo». Por ahora, el único detalle en términos financieros que se ha podido conocer ha sido facilitado a La Vanguardia, por voz del presidente del Instituto de Crédito Oficial, Manuel Illueca: préstamos directos bonificables en un 30% para los promotores que acepten las condiciones de la Moncloa. Queda por ver la acogida del mecanismo una vez se concreten las cifras y los procedimientos.
Cifras por debajo de la necesidad
Como indican las diversas voces sectoriales que se han expresado respecto del programa, la cifra de 15.000 residencias que plantea construir anualmente Sánchez una vez carbure la financiación «parece espectacular», pero queda muy lejos de las necesidades residenciales de las familias. Los números del déficit residencial español fluctúan según el autor de cada análisis, pero todos los cálculos tienen en común que multiplican por diversos factores el objetivo de la hoja de ruta de Sánchez. Según Garriga, el agujero actual es de unos 200.000 viviendas, una escala ya de por sí inalcanzable para España Crece, pero que se irá ampliando a medida que se creen más núcleos familiares que nuevas viviendas.
El director de estudios del portal Pisos.com, Ferran Font, por su parte, apunta a cálculos del Banco de España que elevan el déficit estructural hasta 700.000 viviendas. El Estado, advierte el experto, «creará casi 3,7 millones de nuevos hogares en los próximos 15 años, y la brecha entre oferta y demanda continuará expulsando a los ciudadanos del mercado». Hay previsiones, cabe decir, incluso más sombrías: el Informe Inmobiliario de Bankinter, publicado este mismo lunes, alerta que en una década -el 2036, tercer año de funcionamiento completo del proyecto de Sánchez, según las previsiones del sector- el agujero de oferta habrá crecido por encima de los dos millones de viviendas. Los expertos de la entidad se han mostrado resignados, y, incluso contabilizando las nuevas inversiones, «se puede decir con total seguridad que las viviendas terminadas no cubrirán ni la mitad de la demanda estimada».
Políticas «deplorables y patéticas»
El proyecto de Sánchez ha tenido la virtud de poner de acuerdo a actores, a priori, muy distantes en sus interpretaciones de la emergencia residencial. El sector inmobiliario encuentra un diagnóstico similar al suyo en las filas de Podemos: el partido morado, a través de su coportavoz y secretario de organización, Pablo Fernández, ha tildado de «palabras vacías» el compromiso de Sánchez. Los de Irene Montero y Ione Belarra han reiterado su desconfianza hacia la voluntad de la Moncloa de llevar adelante un proyecto de vivienda pública con cara y ojos. «Es algo que hace tiempo que repiten y no hacen. No se traduce en ninguna realidad para enfrentar la crisis», ha espetado Fernández; que ha tildado la gestión de la vivienda del ejecutivo de «infame, penosa, deplorable y patética». «Es regalar dinero a los propietarios en vez de acabar con la especulación», ha remachado. Menos oposición ha encontrado en la otra mitad de la izquierda castellana, sus socios de gobierno en Sumar, que ven con buenos ojos el programa, pero reclaman que se vuelva a dirigir la prórroga automática de los contratos de alquiler sin subidas más allá del IPC. Según la portavoz del partido de Yolanda Díaz, Verónica Martínez Barbero, los aumentos de entre el 30 y el 50% que sufrirán los arrendatarios que terminen contrato en 2026 «son una expulsión generalizada de gente de sus hogares».
