Els resultats de la gran banca espanyola durant la primera meitat del 2025 han mostrat els estralls de la guerra d’hipoteques que preveia el sector immobiliari a finals del curs passat. El control monetari de la inflació ha desaparegut de les reunions del consell de govern del Banc Central Europeu, i els tipus d’interès volten el 2%, amb records de la normalitat creditícia d’abans de la pandèmia. El món financer, de fet, espera encara més baixades, i situa el punt d’equilibri a tocar de l’1,8%, a gairebé tres punts dels màxims que es van assolir en plena espiral de preus, a mitjans de 2023. A l’espera de noes facilitats als préstecs, la majoria de grans entitats de l’estat han declarat increments gegantins en la seva cartera hipotecària: CaixaBank, el líder en aquest segment de mercat, ha fet escalar la nova producció en un 46,2%; mentre que el Sabadell, més enfocat al món empresarial, ho ha fet en un 44%. Unicaja escala a un ritme pròxim al 25%; mentre que la cartera de Bankinter se situa un 6% per sobre del darrer semestre de l’any anterior. I, segons els mediadors hipotecaris, encara no s’ha arribat al pic: “històricament, el darrer trimestre de l’any és el que registra millors creixements”, explica Ricard Garriga, CEO de Trioteca, en conversa amb Món Economia.
Només dos dels bancs de l’Ibex s’han guarit del mercat hipotecari: BBVA i el Santander. Per al grup d’Ana Patricia Botín, el creixement del crèdit Retail és d’un 11%, però el finançament de compres d’habitatge és limitat. La Vela, per la seva banda, registra un retrocés del 14% de la nova producció en el primer semestre de l’any a l’Estat espanyol. De fet, la directora financera del grup, Luisa Gómez, reconeixia en roda de premsa que “el mercat és molt competitiu”, fet que ha retallat la seva quota de mercat. “No té sentit al preu actual”, comentava Gómez. Similar és l’apreciació d’Héctor Grisi, conseller delegat del Santander, que alertava que “el mercat s’ha tornat irracional”.
Ara bé, per al sector l’estratègia dels dos gegants espanyols té més a veure amb l’exposició internacional que no pas amb el rol de la resta d’entitats. Justament les dues companyies que perden pistonada hipotecària són les que tenen més presència en mercats fora de la UE, amb tipus d’interès molt més elevats que als 27. De fet, el conjunt del grup BBVA, comptant els serveis al Mèxic, Turquia i l’Amèrica Llatina, registren un repunt del 16%. “Els bancs amb molta presència internacional no prioritzen l’Estat espanyol”, descriu Garriga; perquè el guany és més llaminer allà on el preu dels diners és elevat.
Guanyadors i perdedors
Ara bé, no és previsible que ambdós gegants bancaris mantinguin el fre de mà posat tot l’any: segons les fonts sectorials consultades, aquesta mena de firmes es poden permetre perdre velocitat en un període concret; però estan molt menys disposats a deixar anar quota de mercat a llarg termini. El Banc de Bilbao, sense anar més lluny, ha fet un pas enrere en aquesta magnitud, i ocupa el 14% de les hipoteques concedides; mentre que CaixaBank, que manté la primera posició, dobla la dels competidors, i signa prop d’un de cada tres nous préstecs immobiliaris que es reporten a l’Estat (27%). “Tenen claríssim que hi ha un llindar del qual no poden baixar: encara que no surti beneficiós, entregaran hipoteques a pèrdues per conservar quota de mercat”, espera el CEO de Trioteca.
Hi ha un segon factor per explicar com s’ha repartit el creixement: l’OPA hostil que plana sobre el Banc Sabadell des del maig del 2024. Les hipoteques, malgrat no ser el producte financer més profitós -guanyen els préstecs a empreses o la banca d’inversió-, sí que és “el que genera més vinculació amb el client”. El món financer recorda que l’estratègia de la banca és expansiva: a més productes es contractin -comptes corrents, assegurances, plans de pensions…- millors són les condicions per a un préstecs. Per al Sabadell, “enmig d’una oferta hostil, va bé tenir clients”. Com BBVA i Santander amb la quota de mercat, el Sabadell ofereix crèdit a preus que, a curt termini, “tenen poc de sentit”, però “tenen molt de sentit estratègic”.
Evolució macro
Les darreres dades del conjunt del mercat hipotecari mostren aquesta mateixa tendència. Segons l’informe de l’Institut Nacional d’Estadística corresponent al mes de maig, el nombre de préstecs per a compres d’immobles al Principat va escalar un 31%, fins a tocar de les 7.000 en només un mes. A més, el muntant concedit ha superat, de mitjana, la barrera dels 180.000 euros, una xifra inaudita des de l’inici de l’escalada de tipus d’interès encetada el 2022. Així, tot apunta que torna una certa normalitat creditícia, fins i tot més ambiciosa que la que es preveia.
En els darrers mesos, per primer cop des que el BCE va encetar la seva estratègia de flexibilització, l’Euríbor ha aturat la seva marxa baixista, i s’ha quedat clavat en el 2% -en línia amb les previsions del mercat, que assumien que, tal com va passar, Frankfurt frenaria les retallades de tipus en la reunió del juny-. Ara bé, el sector descarta que aquesta aturada sigui permanent; i molt menys una marxa enrere. Per a Garriga, “l’euríbor acabarà baixant un altre cop, per sota del 2%”. “L’agost és un mes estrany, però al setembre tornaran a retallar els tipus al 100%”, sosté; fet que tornarà a refredar el retorn dels préstecs hipotecaris.
El mercat s’escalfa
L’augment del consum hipotecari té a veure, també, amb un moment de preus de l’habitatge en compravenda -encara- accessibles. La compra, com apunten els experts financers, és prou barata per esdevenir una alternativa desitjable a uns preus del lloguer que romanen disparats. És una petita finestra del mercat, un “interregne”, descriu Garriga, en el qual la nova demanda encara no s’ha traslladat a preus. Ara bé, a més escala la concessió de préstecs -més pisos es compren- més s’encariran aquells que romanen al mercat. Fins i tot els mateixos banquers, amb el CEO de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, al capdavant, alerten que la situació del mercat arrisca esdevenir una “crisi econòmica i social” si no s’hi posen límits.
La mateixa crisi del lloguer, apunta Garriga, està fent de lleuger matalàs per mitigar la batzegada: “l’oferta està pujant una mica, perquè els propietaris de molts pisos de lloguer els estan posant a la venda” intentant esquivar les noves regulacions al sector. Ara bé, el parc és limitat; i no és suficient per entomar tota la nova creació de llars que registra l’Estat. “Encara hi ha un notable desequilibri entre oferta i demanda, i no sembla que això hagi de canviar. Hem de buscar consensos per trobar una direcció conjunta entre les administracions”; afanyava Gortázar, a tocar d’una crisi previsible.
