El 22@ va néixer com l’oportunitat d’or que tenia Barcelona per a convertir-se en un referent empresarial a escala mundial. El districte financer volia emular els casos d’èxit de Londres o Nova York i aconseguir concentrar una gran part de les empreses més innovadores del país en un sol espai. La realitat, però, dues dècades després, és que el model encara no ha demostrat ser un èxit i, mentre els experts defensen que “encara cal que maduri”, els veïns del districte de Poblenou alerten de la crisi de les oficines buides i com aquestes ocupen un espai que no utilitzen. Paral·lelament, l’accés a l’habitatge és un problema que s’enquista a la capital catalana, un conflicte que tensa encara més la situació al 22@. Mentre les associacions declaren la guerra a l’administració pública pel que ja titllen de fracàs, els experts defensen l’oportunitat que té Barcelona de convertir el seu districte financer en un model mixt, on les oficines i els habitatges conviuen en un mateix espai.
“El 22@ té sòl edificable per construir-hi 6.000 pisos”, explica Paco Campos, director de ViSO, el nou think tank especialitzat en la construcció d’un nou model d’habitatge social i assequible. Un model mixt per al districte financer de Barcelona, tal com recomanen alguns experts, podria ser la solució a la manca d’habitatge que té la ciutat i l’aprofitament d’aquestes oficines buides que encara no s’han omplert. Tot i això, Ferrant Font, cap d’estudis de pisos.com, afirma que “no és un replantejament a curt termini”. En aquest sentit, l’expert explica que encara no ha passat prou temps per catalogar el model del 22@ com a fracàs i que, per tant, el model mixt és una idea que “es pot plantejar més endavant”. Aquesta idea queda molt allunyada de l’opinió de Campos, qui expressa que hi ha una gran part del terreny del 22@ que es podria fer servir per habitatge, i així s’exploraria convertir el districte financer de Barcelona en un model mixt, on les oficines van acompanyades d’un lloc on els treballadors puguin viure. “Al cap i a la fi, no són problemes que tenen una correlació, però no hi ha dubte que són reals”, reconeix.
Si bé és cert que Barcelona té un problema d’habitatge, Font assegura que “l’oferta de pisos barcelonina no és tan dependent del sòl edificable del 22@”. Tot i això, ell mateix reconeix que variar del model actual i posar sobre la taula una nova fórmula on tinguin cabuda les oficines i el parc residencial no és del tot mala idea. Ara bé, tant Campos com Font consideren que ha de ser una aposta publicoprivada, és a dir, que les empreses promotores han de poder trobar-se amb incentius per a donar una oportunitat a l’edificació del 22@, més enllà de les oficines. Gerard Marcet, soci fundador de la consultora immobiliària Laborde Marcet, en canvi, considera que la iniciativa ha de sorgir del sector privat, però que necessita “un nou planejament urbanístic en el qual es permetin els usos que realment busca la societat”.
Un altre dels eixos en els quals pivota aquest nou model és la classe d’habitatge que s’haurà de construir. Actualment, les promocions de pisos del 22@ van destinades al luxe, és a dir, als directius de les empreses que treballen en les oficines de Poblenou. Campos assegura que la col·laboració publicoprivada ha de servir per a construir habitatge sostenible, és a dir, lloguers socials. “Aquesta modalitat ha de donar on lloc on viure als treballadors, sobretot als joves, que ja han entrat a formar part del col·lectiu de persones vulnerables“, lamenta el director del think tank d’habitatge. Per contra, Marcet assegura que la iniciativa privada és la que farà que aquest model mixt tingui èxit i, sense regulació pública, es podria tornar a convertir en un parc d’habitatge lliure, amb preus per sobre les capacitats dels treballadors.
Una oportunitat per retenir talent
La crisi de l’habitatge també està afectant les empreses de Poblenou. D’aquesta manera, el director de ViSO assegura que les empreses que busquen venir a Barcelona i quedar-se amb algun d’aquests edificis que romanen buits actualment, “necessiten tenir un espai on els seus treballadors puguin viure”. De fet, ell mateix veu aquest canvi de model com “una oportunitat d’or” per possessionar Barcelona en la cúspide de les ciutats europees en termes de treball. “Seríem els primers a plantejar aquesta estratègia mixta”, confirma. La idea, doncs, no només podria servir per a pal·liar els efectes de la crisi de l’habitatge sinó que es convertiria en el ganxo per atraure talent a la capital catalana. “Hem de promoure les oficines, però també assegurar que els treballadors puguin accedir a l’habitatge”, apunta Campos.
En la mateixa línia, Marcet també reconeix la necessitat de plantejar el model mixt per a les persones que treballin al 22@. Ell mateix porta la idea un pas més enllà i assegura que “és necessari generar abordar aquesta problemàtica des d’un enfocament mixt que pugui garantir solucions tant en l’àmbit de l’habitatge com en el dels locals comercials”. Així doncs, no s’estaria parlant de només construir habitatges pels treballadors, sinó un conjunt d’instal·lacions que puguin donar servei a les persones que treballen al 22@. “Si crees un ecosistema atractiu, el talent vindrà a treballar a Barcelona”, remarca Campos.
El parcial “èxit” al Poblenou
La tensa situació del mercat d’oficines al 22@, si bé és una important escletxa d’opinió pública, no és, per al sector, un desastre. Les fonts consultades, de fet, mostren diversos nivells d’optimisme respecte del desenvolupament del mercat terciari al barri tecnològic del Poblenou. Des de Forcadell, de fet, qualifiquen el model d'”èxit absolut”: en les dues dècades des de la seva creació, del milió i escaig de metres quadrats de nova construcció només romanen desocupats uns 200.000. Com expliquen des de la consultora, la construcció ha cobert una mancança central a la Barcelona professional: oficines de classe A, aquelles destinades a grans empreses o negocis d’alta càrrega tecnològica. “Ara –asseguren– tindrem cabuda perquè s’hi instal·lin grans companyies”.
El prop de 30% d’oficines buides, des de molts punts del sector, és només un reflex de la necessitat del mercat de “madurar”. Quan s’obre el projecte a principis de segle, les promotores comencen a construir, conscients de l’elevada demanda de sòl professional a una ciutat amb poc més d’un 1% de disponibilitat. Ara, amb poc més d’un terç dels solars del districte construïts, el sector roman tranquil, en tant que les empreses “encara han d’anar arribant”. “El 30% de desocupació necessita temps”, descriu Campos. A més, les crisis concatenades i la recent alça de tipus d’interès han suposat un important batzac per a una indústria, com és la immobiliària, “molt dependent de les xifres macroeconòmiques”. Per tant, la conjuntura global hauria allargat encara més el període de maduració del 22@ com a entorn de negoci. “El model d’oficines va patir molt durant la pandèmia, i encara som en un punt molt canviant –declara Font–, cal la normalització d’aquestes pràctiques, i tenir en compte que no tothom s’ha recuperat”.
Amb tot, a més, un entorn de mercat terciari centrat a les oficines com el que aspirava a ser el 22@ compta, a tota Europa, amb una taxa de rotació relativament alta. És a dir, districtes similars a grans capitals econòmiques del continent, com pot ser Londres, mostren una disponibilitat del voltant del 10% del seu sòl d’oficines, segons Forcadell –una ràtio necessària, asseguren des del sector, per garantir l’accés de noves empreses que s’hi vulguin instal·lar–. Al conjunt de Barcelona, de fet, el percentatge és similar al dels seus homòlegs internacionals, proper a l’11%. La recent tendència cap al teletreball, raona per la seva banda Marcet, és una de les palanques d’una transició cap a un nou model de relació amb l’espai físic del lloc de feina. Fonts sectorials, però, hi veuen una certa data de caducitat, amb moltes grans tecnològiques –Google, Tesla o Amazon, per exemple– forçant al retorn a oficines com a mínim unes jornades fixes a la setmana. D’aquesta manera, el mercat terciari confia en el funcionament a llarg termini del model plantejat al 22@, amb les adaptacions necessàries per fer front a la nova realitat residencial.
