El mercat d’oficines havia estat dels més colpejats per les onades de la pandèmia. Els xocs macroeconòmics dels confinaments, l’impuls del teletreball o els elevats tipus d’interès consten entre els “factors diversos” que el sector identifica per a una mala ratxa en contractació de nous espais professionals a Barcelona. Segons dades de la consultora immobiliària Forcadell, el 2023 es va tancar amb un descens proper al 40% en superfície acordada, amb uns 239.000 metres quadrats signats per companyies a la ciutat. El curs passat va ser, a aquest ritme, el pitjor en l’àmbit des del 2013 -amb l’evident excepció del 2020-. A tancament del primer trimestre d’aquest 2024, la tendència es comença a revertir: tal com apunta la firma de real estate CBRE, entre el gener i el juny d’enguany s’haurien acordat més de 160.000 metres quadrats de nous entorns corporatius, un 45% més que un any abans i 10 punts per sobre de la mitjana semestral del darrer lustre. “No és per tirar coets, però sí que ens ha sorprès. Comparant amb l’any passat, ha estat un molt bon semestre”, valora a Món Economia el director del departament d’oficines de Forcadell, Manel de Bes.
Les explicacions són diverses i amb múltiples matisos, si bé el nou tarannà de les empreses envers el mercat d’oficines a la capital del país es podria resumir en un important augment de les certeses després d’anys de terrabastall econòmic. La millora de les perspectives econòmiques globals ha anat acompanyada, especialment en sectors clau -com ara la tecnologia o les ciències de la vida, clars líders en atractiu barceloní-, d’un panorama més amistós per a les empreses, que s’han vist amb un marge substancialment més ample en els balanços per entomar operacions d’aquest perfil. El 2023, en un moment de tremolor al món corporatiu, va ser “especialment preocupant, amb molts factors junts que van ajudar al fet que les empreses no prenguessin decisions”; en paraules de Lindy Garber, directora d’A&T Leasing Oficines de Barcelona a CBRE. Sense sorres movedisses sota els peus, s’hi han atrevit. De fet, les empreses especialitzades consultades coincideixen a apuntar que un bon grapat de les operacions tancades durant els primers mesos de l’any van ser “decisions dilatades”; processos que podrien haver-se acordat a finals del 2023 i que, amb més seguretats, van acabar per fer-ho a principis d’enguany.
La celebració per al que queda de 2024, val a dir, es fa encara amb la boca relativament petita. Malgrat la clara revifada de l’activitat, avisa Garber, “quedarà un any digne, però encara queda camí per tornar als nivells d’abans de la pandèmia”. Cal recordar, segons les dades de Cushman & Wakefield, que el 2019 va ser d’absolut rècord per a l’immobiliari corporatiu de la ciutat, amb més de 1.800 milions d’euros d’inversió i una contractació total de més de 400.000 metres quadrats. Progressivament, el mercat s’apropa a aquestes xifres; i apunta a situar-se entre els 300.000 i els 325.000 metres quadrats, que “seria un any molt bo” a parer de De Bes. Si es tracta d’una nova normalitat, per sota dels cims pre-covid, o si hi ha el potencial per tornar a les dades de fa un lustre, manté les immobiliàries expectants. L’alta disponibilitat de sòl corporatiu a Barcelona encara existeix; i “les companyies registren un alt nivell de contractació”, confirmen des de Forcadell. “La ciutat té molt de potencial, hi ha molt d’espai per acollir-hi empreses, especialment del sector terciari”, analitza Miquel Laborde, soci del gabinet d’assessorament immobiliari Laborde Marcet; malgrat que és encara una ciutat “molt cara en tots els subsectors”. Especialment crític amb les administracions, l’empresari veu clar que la capital podria ser “una ciutat top mundial si hi hagués una millor gestió política”.
El gran canvi respecte del mateix període del 2023 ha estat, segons els experts consultats, en la part alta de la forquilla de les noves contractacions. L’alça registrada fins al juny cavalca “una revifada d’operacions de més de 2.000 metres quadrats, molt per sobre de l’any passat”, analitza De Bes. Segons les dades de Forcadell, el curs passat només es van tancar quatre operacions d’aquest abast; enguany, però, ja en van 15. Tot i que fa 12 mesos va haver-hi “diverses operacions d’entre 1.000 i 1.500 metres quadrats”, Garber apunta que “calen inversions més importants per tancar un exercici més sa”.
La Barcelona bioteconològica
L’evolució de les companyies que cerquen operar des de Barcelona -o bé que ja hi són, però es traslladen a espais que encaixen més amb les seves necessitats-, malgrat el ritme més elevat, ha estat la prevista pel sector. Ja a finals del 2023, Forcadell apuntava a la biotecnologia en particular, i a les ciències de la vida en general, com el principal motor dels nous perfils que observen la ciutat. Encaixa, de fet, amb un ecosistema creixent: segons BioCat, la bioregió catalana ja compta amb prop de 1.800 companyies i organitzacions dedicades a la salut, la recerca i altres especialitzacions similars. La gran operació del curs, de fet, ha anat per aquest camí. Es tracta del hub d’AstraZeneca, a l’edifici Estel, que es preveu que aculli fins a 2.000 treballadors per convertir la capital en una “referència” dins la multinacional i en el sector biomèdic en general. Aquest perfil de companyies, afegeix De Bes, està ben viu, “no amb operacions que es materialitzen al 100%, però sí en sol·licituds d’informació, en visites…”. Així, el món de la tecnologia per a la salut serà “un dels puntals en els pròxims semestres”; amb una aproximació cada cop més especialitzada. Tant és així que, com comenta Garber, “ja hi ha promotors que inverteixen específicament en aquesta vertical”; atès que, tot i les abundants necessitats de molts edificis que s’hi dediquen, la rendibilitat és molt elevada. Cal recordar que moltes companyies biotecnològiques cerquen edificis on poder situar no només treballadors d’oficina, sinó també laboratoris i altres estructures de caire científic o experimental. És el cas, entre altres, del fons Stoneshield, que ha adquirit edificis com l’antiga seu de Mediapro a Esplugues, o l’antiga seu de Bayer; actius que dedicarà al món de la biomedicina. “Serà la tendència dels pròxims trimestres”, reitera De Bes.
La tecnologia desperta el 22@
Altres àmbits tecnològics, però, tenen també molt a dir. De fet, altres de les grans operacions han arribat en branques com els videojocs, també en clara alça al teixit empresarial barceloní. És el cas d’Scopely, que va tancar el mes passat una enorme operació de més de 8.000 metres quadrats al 22@. Aquests moviments es donen per tota la ciutat: companyies que operen en oficines relativament cèntriques, en edificis més antics, que fan el salt a districtes de nova construcció a la cerca d’espais diferents, més oberts i sostenibles. “Les empreses que busquen oficines intenten atraure no només els treballadors a l’espai; sinó també el talent extern”, argumenta Garber, que veu una creixent demanda per espais “ben comunicats i amb moltes amenities per als treballadors”; des d’espais d’oci a gimnàs o cuina pròpia. A Scopely s’afegeixen, entre altres, la fintech especialitzada en hipoteques Trioteca, que fa el salt al districte corporatiu amb 600 metres contractats. Tal com confirmen des de CBRE, més d’un terç dels contractes signats durant la primera meitat de l’any corresponen a companyies del món tech; molt per sobre del 2023, quan es van quedar en el 21%.
“El 22@ té edificis moderns en una zona de negocis, amb molts serveis per als treballadors. Això guanya a l’edifici obsolet”, postil·la De Bes, que considera que el districte corporatiu és un “èxit urbanístic espectacular”. En moments d’ençà de la seva concepció, però, no ho semblava: l’alta disponibilitat d’oficines, amb una munió d’entregues d’estructures de nova construcció, arribava de la mà d’un mercat relativament aturat per la inestabilitat econòmica. Ara, però, “per primer cop es nota que ha deixat de créixer aquesta disponibilitat”. De fet, segons xifres facilitades per CBRE, el barri del Poblenou hauria acumulat “prop del 40%” de la superfície total llogada entre l’abril i el juny, fet que el converteix en el “segon amb una major contractació” en el 2024. Només el superen les barris del centre, amb unes dades molt marcades per una operació d’AstraZeneca que, a parer del món immobiliari, és un “canvi de paradigma” respecte de les rendes regulars entre les corporacions a la ciutat. Més enllà de la superfície, a més, tots tres experts consultats coincideixen que la nova construcció planejada al districte ofereix uns nivells de sostenibilitat que els situen al punt de mira de les firmes punteres. Les certificacions ambientals, confirma Laborde, “van començar com un complement que, si et podies permetre, agafaves; però cada cop han pres més importància”. Tanta, replica De Bes, que especialment el món multinacional “ja no contempla, en els seus moviments estratègics, anar a un edifici que no tingui certificació energètica”.
