La crisi de l’habitatge continua causant estralls en la societat catalana. Barcelona, que acaba sent el màxim exponent de la concentració d’habitatges per llogar de Catalunya, és l’exemple més clar de la immensitat de problemes que ha creat la reducció de l’oferta i l’augment excessiu dels preus. Llogaters i propietaris continuen anunciant que tenen dificultats per operar i gestionar els pisos i sembla que la nova llei de l’habitatge encara no és prou madura per apaivagar els problemes del mercat. Dins d’aquesta qüestió hi ha un tercer jugador de la partida; els intermediaris, les immobiliàries que han augmentat la seva presència en la capital catalana en els últims 20 anys, una situació que segons reflexionen a través d’un estudi els inquilins, no ha estat satisfactòria per a ells, ja que han crescut les dificultats de l’accés a l’habitatge i la discriminació. Ara bé, alguns experts argumenten que aquesta situació és fruit de la reducció massiva de l’oferta d’habitatges i, per tant, els intermediaris són només un factor més de la crisi i no pas un problema.
“A Barcelona les immobiliàries intervenen en 3 de cada 4 lloguers (el 74,8%) i la seva presència va en augment”, explica Jaime Palomera, codirector de l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA). Després de llançar l’estudi Impacte de les immobiliàries en el mercat de lloguer, l’expert reconeix que en la mostra de l’informe es pot comprovar que el paper de les immobiliàries al mercat d’habitatge barceloní ha crescut amb els anys. Els intermediaris intervenen en el 69,7% dels contractes signats fa 5 anys enfront del 75,3% dels signats en l’últim any. Ara bé, el que hauria de ser una clara millora del mercat, tenint en compte que la professionalització del sector és una clau important pel benestar de tots els actors, ha provat ser pràcticament el contrari segons la mostra de l’estudi d’IDRA. El 66,8% dels barcelonins que tracten amb aquests intermediaris no estan satisfets amb la gestió, segons l’estudi.
“La professionalització del mercat del lloguer ha empitjorat les relacions entre propietaris i llogaters. A major presència d’immobiliàries i menys tracte directe entre les parts, pitjor és l’experiència del llogater”, explica Palomera en la presentació de l’informe, coberta pel Món Economia. Una opinió que no comparteix en cap sentit Paco Campos, director de ViSO, el think tank especialitzat en la construcció d’un nou model d’habitatge social i assequible; i soci fundador de We Rent, empresa dedicada a la gestió de carteres de lloguer. Per a ell, la professionalització és un factor essencial per a la millora del mercat: “Si són professionals i estan col·legiats no hi hauria d’haver problemes, el contrari, tot està més regulat”, explica l’expert en una conversa amb aquest diari. Tot i que les posicions semblen contraposades, parteixen de definicions diferents del professional del sector immobiliari. Campos el relaciona amb les estructures tradicionals, amb col·legiatura i fiscalització pública. Per a Palomera, però, aquesta es va acabar l’any 2000 amb la desregulació del sector de Rodrigo Rato.
El que va ser ministre d’economia en l’època que governava José Maria Aznar, va decidir desregular el sector immobiliari espanyol amb el decret llei 4/2000. Fins llavors, qualsevol que volgués fer d’intermediari en una compravenda o lloguer d’un habitatge havia d’estar llicenciat o col·legiat, disposar d’un domicili social, subscriure’s a una assegurança de responsabilitat civil o comptar amb cap pòlissa de caució. A partir de l’any 2000, aquesta normativa va caure i actualment, qualsevol persona amb un telèfon mòbil pot fer d’intermediari. Són aquests “professionals” els que -segons els impulsors de l’estudi d’IDRA- fan créixer la insatisfacció entre els inquilins, ja que tal com remarca Campos: “Els col·legiats saben el que es fan, tenen un codi ètic i treballen amb la llei a la mà”. Però, al cap i a la fi, els inquilins parlen de situacions insatisfactòries quan tracten amb intermediaris, més que quan tracten amb els mateixos propietaris. És per això, que des d’IDRA aconsellen augmentar les sancions a les males praxis i que hi hagi més control per evitar-les. Campos, en canvi, assegura que “cal incentivar, no sancionar”.
La controvèrsia amb els problemes dels llogaters
L’estudi d’IDRA posa sobre la taula diverses situacions amb les quals s’han trobat els llogaters enquestats en termes de problemes amb l’habitatge, discriminació o augments de preu. La realitat que descriu l’informe és que en la gran majoria dels casos hi ha més situacions problemàtiques amb els pisos gestionats per intermediaris. Els inquilins amb immobiliària pateixen més pujades de lloguer que aquells que tracten directament amb el propietari. En concret, l’estudi parla d’un 68,8% davant del 45,7% dels que gestiona el mateix propietari. A més, segons confirmen des d’IDRA, els llogaters barcelonins que tracten amb un intermediari tenen més problemes amb el seu propietari que els qui tenen tracte directe (un 42,8% davant d’un 21,3%).
Per a Campos, però, aquestes situacions tenen a veure amb la voluntat dels propietaris. “Caldria veure quants d’aquests arrendadors són familiars”, argumenta l’expert, qui explica que els augments de preu, per exemple, “es fan sempre seguint la legislació”. Precisament aquesta part també ha despertat l’interès dels Agents de la Propietat Immobiliària (API) que han fet un comunicat criticant el rigor de l’estudi. Per a ells, variables com la discriminació en l’accés, la insatisfacció, els problemes amb el propietari, les pujades de preu o desinformació es produirien igual sense la intervenció d’un professional. “A més, es donarien moltes altres casuístiques per a l’arrendatari que, gràcies als API, no succeeixen i que s’estan deixant de costat perquè els autors de l’estudi no tenen interès a mencionar-les”.
D’altra banda, els professionals també remarquen que l’estudi no reflecteix la realitat i conté unes conclusions amb un “biaix fruit del prejudici de les entitats col·laboradores i de la mostra seleccionada”. D’aquesta manera, acusen IDRA d’haver col·laborat per l’elaboració de l’informe amb el Sindicat de Llogateres, qui els API acusen de tenir “una obsessió des de fa temps amb els agents immobiliaris”. Ells mateixos comenten que l’estudi es basa en un “mostreig de conveniència, ja que hi han participat persones conegudes pels autors” i, per tant, la credibilitat d’aquest s’hauria de posar en dubte, a parer seu. En resposta a aquestes declaracions, Palomera remarca que l’estudi està fet amb un mostreig de 2.000 persones, “l’enquesta l’ha realitzat Netquest, una empresa demoscòpica, i l’anàlisi s’ha fet amb un consorci d’universitats europees”. Així doncs, tot i que no sol·liciten un canvi ni una revisió de les dades, apunten que no són rigoroses i, per tant, “distorsionen clarament la seva objectivitat”.
Discriminació o manca d’oferta
La discriminació dels inquilins també és un dels grans conflictes que exposa l’estudi d’IDRA. És cert, que en els últims anys, l’allau de persones que s’apunten a les llistes d’espera per llogar un pis han fet que els propietaris tinguin el poder d’escollir el millor llogater, el que es tradueix amb la persona que té el sou més alt, ja que serà el que hi haurà més probabilitats que no deixi de pagar el pis. Pels autors de l’informe d’IDRA això es considera discriminació i argumenten que quan hi ha immobiliàries enmig de la gestió, aquest paràmetre creix. “Els llogaters que han accedit a un habitatge a través d’una immobiliària pateixen més discriminació (46,65%) que els que ho han fet sense intermediació (37,7%)”, descriu l’informe. A més, aquestes dades també coincideixen amb l’augment d’aquestes situacions, ja que el 59,6% dels llogaters que han accedit a un habitatge de lloguer en l’últim any han patit alguna discriminació, davant d’un 27% dels qui van signar contractes fa cinc anys o més, segons l’estudi.
Però, els API i Campos reflexionen sobre aquesta qüestió i exposen un altre culpable: la manca d’oferta. Aquest és el cas del director de ViSO, que assegura que “no és discriminació, sinó que es fa una tria”. En aquest sentit, explica que l’oferta de lloguer a Barcelona ha disminuït moltíssim en els últims anys i això ha provocat que molts propietaris tinguin més d’un candidat a ser el seu inquilí. Paral·lelament, l’expert també menciona la “desprotecció dels propietaris“, ja que la llei s’ha fet pensant en la vulnerabilitat dels llogaters per mantenir la seva seguretat i estabilitat. Precisament aquesta protecció -necessària cap als esglaons més vulnerables- és el que Campos reconeix com a un dels conflictes pels quals els propietaris trien d’acord amb el sou. Així doncs, sembla que segons l’expert, la falta d’oferta provoca part de les desigualtats que es plasmen en l’estudi i conclou de manera ferma que “si l’oferta fos més gran, tot el que diu l’estudi no passaria”.
