El mercat de l’habitatge viu encara una crisi de fons que es reflecteix en cada moviment dels seus principals actors. En l’últim, diversos grans fons internacionals han iniciat un procés de venda de milers d’habitatges arreu de l’estat espanyol, un senyal que apunta que el negoci residencial ja no ofereix les mateixes rendibilitats i que podria marcar un canvi de cicle en el sector.
Aquest moviment per part de fons internacionals com Blackstone, Cerberus o Ares posa al mercat més de 25.000 habitatges al conjunt de l’estat, una operació valorada en un conjunt de 5.000 milions d’euros. Aquesta transacció suposaria una de les majors operacions de rotació d’actius residencials dels últims anys, segons apunten des del comparador hipotecari Trioteca. Tot i que alguns experts del sector veuen aquest moviment com un “canvi d’etapa” del mercat residencial a escala estatal, en el que es qüestiona com serà la continuïtat de l’oferta de lloguer, altres apunten que són uns “processos cíclics”.
“Aquest perfil de fons internacional inverteix en l’habitatge com un actiu del qual poder treure-hi una rendibilitat alta, però quan aquesta baixa o es fa més petita busquen una altra alternativa d’inversió”, explica Ramon Bastida, director de la Càtedra d’Habitatge Digne i Sostenible de l’UPF-BSM. En aquest sentit, apunta que les inversions en immobles que aquestes companyies van fer fa deu anys els donaven bones rendibilitats, “però els canvis en la legislació han anat limitant això”, afegeix Bastida. Davant d’aquesta situació, prefereixen vendre els actius i obtenir-ne liquiditat, aprofitant que el preu de l’habitatge lliure continua augmentant i marcant nous màxims de la sèrie històrica. En aquest context, Josep Maria Raya, director de la Càtedra APCE-UPF d’Habitatge i Futur, apunta que “anteriorment hi havia més tendència de compra d’habitatges per part de grans tenidors, però ara els propietaris més importants són els particulars”. “Són les fases d’inversió d’un edifici”, assegura Bastida, “en un principi el gestionen els grans fons, però quan ja ha madurat la inversió ho venen a un altre comprador que busqui un rendiment que pugui ser més baix en un termini més llarg”. A més, Jaime Palomera, investigador d’IDRA, apunta que des dels primers canvis en les regulacions del mercat de l’habitatge de lloguer fa més de cinc anys, els fons internacionals han “amenaçat” altres cops de marxar de l’estat espanyol. “Aquest nou anunci no és una novetat”, afegeix Palomera.
Un traspàs de l’oferta al mercat de compra
Diverses regulacions que envolten el mercat i el dret a l’habitatge, com el topall en els preus, el canvi en la definició de gran tenidor amb els controls fiscals que suposa, i la durada mínima dels contractes, s’han vist com a mesures que protegeixen més els llogaters i són “desincentivadores” per als arrendadors, explica Bastida. Per això assegura que cal analitzar cap a on es fa el traspàs d’aquests immobles que ara es troben a la venda, ja que existeix la possibilitat que siguin comprats per particulars i no es tornin a incorporar al mercat de lloguer, alerta Raya. “En aquest cas es reduiria una oferta que ja és prou escassa”, afegeix. Per això, Palomera assenyala que “el problema de fons” és que l’oferta de lloguer continua estant subjecte als preus del mercat, i la manca de lloguers públics a un preu assequible es perpetua.
De totes maneres, la compra per part de famílies que faran servir aquests immobles com a únic habitatge ajuden a reduir la demanda al mercat de compra, que també es troba tensionat. “Un traspàs de les famílies del lloguer a un habitatge en propietat no és dolent per se”, explica Palomera. Tot i això, alerta que el paper de les administracions “és crucial per no deixar el preu en mans del mercat i que continuï pujant amb el temps”, afegeix. En aquest sentit, destaca exemples com el dels Països Baixos on s’ha limitat la compra d’habitatge per després fer-ne lloguer a certes zones vulnerables. També afegeix el cas de les ajudes de compra atorgades per la Generalitat als joves, que asseguren que quan aquest pis es posi a la venda continuï sent de protecció oficial. Tot i això, assenyalen que no es poden deixar de fer polítiques per al mercat de lloguer: “Qui compra un habitatge no és majoritàriament un públic vulnerable, però la llista de pisos a la qual poden accedir cada cop és més reduïda”, explica Raya.
El paper de les inversions en la construcció
A banda d’aquestes vendes i rotacions d’immobles, Raya alerta que “el paper dels fons d’inversió és més important en la construcció d’immobles”, ja que són actors clau per ampliar el parc d’habitatges. “És important que segueixin veient que aquest és un mercat on es pot invertir en construcció”, afegeix. Precisament en aquest àmbit és on Catalunya comença a patir més que altres territoris de l’estat. Segons dades de l’Associació de Promotors de Catalunya, el 20% dels projectes previstos han acabat traslladant-se a Madrid o Andalusia, mentre “un 44% dels projectes de lloguer han quedat en suspens”, en un procés que el sector descriu directament com una “fuga”.
