Els ànims al sector immobiliari català, malgrat les creixents dificultats per accedir al mercat, és d’eufòria. El sentiment de banca, immobiliàries, intermediaris i la resta de baules de la cadena de valor és de rècords a la sortid adel 2025. I no és per menys: les xifres de noves hipoteques constituïdes i les compravendes residencials acumulen mes rere mes de nivells inaudits des del 2007, abans de l’esclat de la bombolla immobiliària. No en va, segons les dades de l’Institut Nacionals d’Estadística, al Principat es van concedir més de 87.000 préstecs per a habitatge el curs passat, la dada més elevada des de fa més d’una dècada i mitja. L’augment de les compravendes és encara més intensa, amb un màxim de prop de dues dècades, unes 112.500 operacions que eleven l’activitat un 14% en termes interanuals. El ritme imparable que acumula el sector en els darrers cursos, en bona forma accelerat per la intensa crisi del lloguer que pateix el Principat -molts municipis més enllà de Barcelona-, ha fet esclatar les costures del parc residencial, que, segons la indústria, està quedant buit per l’espiral de compres. El màxim d’operacions, segons el personal shoper immobiliari Iñaki Unsain, està “absorvint tot el producte disponible“, fet que amenaça de col·lapsar el mercat de cara al 2026.
La mateixa lectura arriba des de la totalitat dels racons del sector immbiliari. Des de Fadei, la principal patronal de les empreses del sector a l’Estat, assenyalen que l’accelerada de vendes és positiva, però que la “gran assignatura pendent” és la “manca d’oferta”. “Quan un pis surt a la venda, es ven, i això respon a la combinació d’una demanda molt activa i una manca d’estoc”, assegura Miguel Ángel Gómez Huecas, president de l’entitat. La tensió entre les dues potes del mercat ja es comença a notar en els preus del spisos, que van a l’alça sense aturador. Ho constaten les quantitats concedides en els préstecs hipotecaris a Catalunya: segons l’anàlisi de l’institut estadístic espanyol, durant el desembre la mitjana del finançament es va disparar fins als 195.000 euros per acord, uns 23.000 euros més que en el mateix període de l’any anterior. Segons les empreses immobiliàries, hi ha diversos factors que afegeixen llenya al foc: a la manca d’oferta s’afegeix el creixement de l’ocupació, amb un atur als volts del 8%; així com la millora de les condicions de crèdit, amb un euríbor poc per sobre del 2% que permet sobrecostos limitats en el retorn del finançament.
Les hipoteques poden pujar
La banca, com van explicar els principals directius de les entitats de crèdit espanyoles durant la marató de presentacions de resultats, se n’ha adonat de la tendència, i ha alertat que baixarà el ritme de concessió d’hipoteques, i que oferirà preus més elevat, atès que el risc anirà en augment amb la pujada de preus. Tot i això, des del sector immobiliari neguen que l’hipotètic retrocés de la banca hagi de contraure l’oferta. Els experts de la plataforma Equito raonen que la tendència del 2025 “no ha estat un rebot aïllat, sinó la confirmació que els compradors i els operadors estan actius, i mantenen un dinamisme que apunta a continuïtat”. És a dir, els compradors continuaran buscant crèdit per compar cases; i la banca, sense barallar-se pels clients, respondrà a aquells que els busqun. En aquest sentit, Robin Decaux, CEO de la plataforma, alerta que “la demanda i el finançament se sostindran mentre l’oferta nova i assequible continua endarrerida”.
Sense por a la bombolla
Banca i operadors detecten una disfunció clara en l’oferta, però veuen camp per córrer encara tant en termes de demanda com de cinançament. En aquest sentit, com ja van fer els directius de les entitats de crèdit, les principals veus immobiliàries allunyen els fantasmes de la crisi financera del 2008. Ho ha fet explícit el portaveu del portal comparador Pisos.com, Ferran Font, que reconeix que el ritme de creixement “ens situa en nivells que no es veien des del període previ a la bombolla immobiliària”. Tot i això, detecta una “diferència substancial”: al contrari que ara fa 20 anys, els bancs s’estan resistint a concedir hipoteques a perfils d’alt risc per respondre a l’excés d’oferta. “Avui, el creixement es fonamenta en criteris de concessió de préstecs molt més prudents i en un perfil de comprador més solvent”, argumenta. Des del teixit de comparadors hipotecaris asseguren que els acords de qualitat -amb tipus fixes al voltant del 2%, les més barates i favorables que es poden trobar- es dediquen exclusivament a perfils prèmium; sovint llars joves amb ingressos totals de més de 4.000 euros mensuals.
Tot i aquests criteris més exigents, Font preveu que el 2026 es vegi creixement més moderat, però sostingut. “El desequilibri estructural entre oferta i demanda continuarà pressionant els preus a l’alça”, observa l’especialista; amb hipoteques cada cop més elevades per cobrir les despeses associades a una compra. El sector està d’acord a assenyalar les administracions, sobre les quals situa el pes del “dèfici estructural” que llasta l’accés a l’habitatge de compra, especialment en els perfils que busquen el seu primer immoble en propietat. “Sense consensos reguladors estables i polítiques a mitjà i llarg termini que facilitin la producció, serà difícil d’arreglar”, argumenta Font. Segons Unsain, a més, la nova construcció està sortint del mercat a un ritme encara més elevat que els pisos i case sde segona mà: mentre que les compres del conjunt del parc d’habitatge lliure va créixer un 12,3% a l’Estat el 2025, les de nova construcció es van disparar un 16,1%, “molt per sobre del mercat de segona mà”. Tot això hauria d’obrir camí per a promocions amb certa seguretat, si bé no hi ha indicadors que se n’hagin de tirar endavant: “A l’Estat, només es construeixen al voltant de 100.000 habitatges l’any: és clarament insuficient per absorbir la demanda actual”, postil·la l’expert.
