L’increment continuat dels preus de l’habitatge continua tensionant el mercat immobiliari i, com a conseqüència, l’economia de les famílies catalanes. Una part de la problemàtica actual que envolta l’habitatge recau en la manca d’oferta amb relació a l’alta demanda. De fet, durant el 2024, el 20% dels habitatges llogats a Barcelona van estar menys de 24 hores anunciats al mercat immobiliari, fet que prova que els contractes llampec són cada vegada una realitat més comuna. Una de les caudes de la baixa oferta d’habitatge, tant en la compra com en el lloguer, és la falta de sòl disponible per poder construir i ampliar el parc d’habitatge de Catalunya. Aquesta problemàtica és especialment present a Barcelona, on les possibilitats de poder aixecar nous edificis es troben reduïdes als límits de la ciutat, que no té possibilitats d’expandir-se en estar envoltada pel mar, la muntanya i els altres municipis que la rodegen, el que fa que el sòl disponible sigui encara més escàs. En el gran debat que envolta l’habitatge, la qüestió de si cal modificar normatives per poder alliberar més sòl i convertir-lo en urbanitzable ha tornat a posar-se sobre la taula, amb la confiança que aquest factor serveixi d’impuls per a la construcció de més llars. Tot i això, les propostes que envolten la qüestió del sòl també tenen detractors que qüestionen el model i la viabilitat d’aquesta opció per poder fer el preu de l’habitatge accessible.
En els últims dies, el PP ha situat en l’agenda la idea de desbloquejar sòl per augmentar la producció d’habitatge. En una proposició no de llei que van presentar els populars al Congrés dels Diputats. “L’arrel del problema està en l’existència d’un enorme volum de sòl amb capacitat edificatòria que roman bloquejada i sobre el qual es pot construir”, explicava Juan Bravo, el vicesecretari d’Hisenda, Habitatge i Infraestructura del PP. Segons Bravo, si es pogués desencallar aquesta situació i posar el sòl en activitat, el parc d’habitatge de l’estat espanyol augmentaria en un 25%. Des de l’executiu espanyol es va considerar que aquesta proposta de liberalitzar sòl suposava “reiniciar receptes fracassades” en habitatge, que ja van portar l’economia a patir una bombolla immobiliària. Per al director de la Càtedra APCE-UPF d’Habitatge i Futur, Josep Maria Raya, hi ha diversos factors de l’escenari actual que són diferents de la situació que es va viure amb la bombolla i no s’ha de comparar. En aquell moment es construïen molts més habitatges de la demanda real que hi havia, al contrari que la circumstància actual; a més d’un excés de crèdit per part de les entitats financeres. Tot i això, Raya apunta que aquest excedent d’oferta es trobava en gran part “mal ubicat, en zones costaneres o allunyades i sense alta demanda”, el que va ser un resultat de la flexibilització del mercat del sòl. En aquesta línia, Manuel Gabarre, investigador especialitzat en urbanisme, apunta que “la desregulació del sòl urbanitzable portaria, sense dubte, a una ciutat desestructurada amb els serveis molt lluny dels habitatges com ja es va veure amb les construccions de la bombolla immobiliària”.
Però per a Gabarre l’eix de debat del sòl no gira al voltant del desbloqueig d’aquest, sinó de “treure’l de l’especulació del mercat”. En aquest sentit, apunta que actualment el sòl és un monopoli, en què els propietaris dels terrenys “posen el preu que volen per determinar com ha de créixer la ciutat”. Per això apunta que el sòl urbanitzable “hauria de poder expropiar-se pel seu valor agrícola, igual que es fa per a la construcció de carreteres”, seguint el model d’altres llocs com els Països Baixos o el Regne Unit, afegeix. Per això assenyala que “s’ha de fer política” amb la qüestió del sòl i “deixar de permetre que s’especuli amb aquest”, com a primer pas perquè l’habitatge tingui un preu assequible.
Agilitzar tràmits, més enllà del sòl
Tot i que Raya valora que “qualsevol mesura que vulgui incrementar l’oferta està bé”, la problemàtica no recau en la disponibilitat del sòl, sinó en totes les fases del procediment de la construcció. “Declarar el sòl com urbanitzable, consolidar-lo i iniciar la fase de construcció és un procés lent que depèn de multitud d’informes i llicències que sovint es troben amb traves o silencis administratius”, explica. Aquests factors paralitzen que es pugui augmentar el parc d’habitatge al ritme que es necessita. De fet, el president de la Generalitat, Salvador Illa, ja va alertar d’aquesta lentitud. En l’acte per escenificar la construcció d’una nova promoció el novembre passat, Illa va assegurar que “cal un esforç de totes les parts per agilitzar els temps” d’edificació. El president va situar en 100 mesos -més de vuit anys- el període de temps estàndard que passa ara mateix a Catalunya “entre que es decideix que un lloc que no té la qualificació urbanística necessària es construirà un barri nou o habitatges nous, i hi ha habitatge acabat”. En aquest sentit, el socialista va plantejar el repte de reduir aquest termini a la meitat, un fet que passa per “agilitzar tràmits”, va apuntar. Per això Raya puntualitza que les qüestions polítiques que s’han de debatre “han d’anar més enllà de què es permet fer amb el sòl” si es vol tenir l’oferta que es necessita. “En aquelles zones d’alta demanda s’ha de poder facilitar tot el procés de construcció”, explica Raya, que apunta que l’habitatge ha de ser una prioritat per la qual “cal fer algunes concessions” per afavorir la urbanització on es necessita. Per això apunta que la solució “no l’aportaran el PSOE o el PP des de Madrid”, sinó que és una qüestió en la qual “s’han de posar d’acord totes les administracions i de diferents colors” ja que és una competència en mans de les comunitats, però que en termes de sòl a vegades pot arribar a nivell local.
Barcelona busca solucions alternatives davant la manca de sòl
De fet, des de l’Ajuntament de Barcelona les propostes per poder impulsar aquesta oferta d’habitatge en un mercat tan tensionat també plantegen la reconversió del sòl, ja que les possibilitats d’ampliar la quantitat de sòl urbanitzable es troben limitades a la capital catalana per la seva situació. En aquesta línia, Jaume Collboni va plantejar la conversió d’àrees o edificis d’oficines en habitatges el passat mes de maig, un fet que augmentaria l’oferta de pisos, però també donaria un nou ús a espais que ara mateix romanen buits a diverses zones de la ciutat. A més, Collboni també va plantejar que l’Ajuntament ha “d’afavorir” i “donar garanties” perquè els petits propietaris posin pisos buits al mercat de lloguer. Segons dades de l’INE, al 2023 hi havia un total de 75.500 habitatges buits a la capital catalana, un 9,3% del parc de pisos de Barcelona. Juntament amb aquestes propostes es troben l’eliminació de les llicències de pisos turístics a la ciutat a partir de 2028, el que en conjunt faci augmentar l’oferta d’habitatge defugint de les complicacions que suposen la qüestió del sòl en un escenari tan tensionat com el barceloní.
Tot i aquestes propostes de reconversió d’espais, el debat sobre el desbloqueig del sòl a Catalunya i al conjunt de l’estat continua sent una peça més del trencaclosques que compon el mercat de l’habitatge actualment i que necessita de “decisions polítiques” per desencallar-se en totes les fases d’un procés que s’espera lent.
