L’anunci de supressió del Govern espanyol de l’anomenada ‘Golden Visa’, segons la qual es podia obtenir una autorització de residència si s’adquirien immobles per un import igual o superior a mig milió d’euros, i la publicació de xifres relatives a l’adquisició d’immobles per part de persones no residents han tornat a posar sobre la taula el debat d’una eventual restricció de la compra d’habitatges, com ja tenen en vigor alguns estats com el Canadà o més recentment Andorra. El gran element diferencial a l’hora d’aplicar aquestes restriccions és la pertinença o no a la Unió Europea, que compta amb uns tractats que garanteixen llibertats fonamentals, com la lliure circulació de mercaderies, persones i capitals, així com la prohibició de qualsevol tipus de discriminació per raó de nacionalitat dels seus Estats membres.
Si bé és cert que existeixen algunes provisions comunitàriesen vigor que limiten l’adquisició d’immobles aquestes van ser incorporades als tractats en el moment de l’adhesió de cada Estat membre. Així, per exemple, el protocol nº 32 del Tractat de Funcionament de la Unió Europea (TFUE)especifica que “Dinamarca podrà mantenir la legislació vigent sobre l’adquisició de béns immobles diferents d’habitatges de residència permanent”. De manera similar, podem trobar aquestes mateixes referències pel cas de les illes Åland fineses al protocol nº2 de l’acta l’adhesió de Finlàndia, que estableix “les restriccions que recauen sobre el dret de les persones físiques que no tinguin veïnatge civil de les Illes Åland, i sobre les persones jurídiques d’adquirir i posseir béns immobles sense permís de les autoritats competents”, o el protocol nº6 de l’acta d’adhesió de Malta, que fa una excepció a l’aplicació general per les circumstàncies específiques d’aquest petit Estat insular “considerant el molt limitat nombre de residències existents i la quantitat de terra disponible per construcció, que només pot cobrir les necessitats bàsiques derivades del desenvolupament demogràfic dels residents actuals, Malta podrà mantenir en vigor les normes sobre l’adquisició i tinença de béns immobles utilitzats com a residències secundàries respecte dels nacionals dels Estats membres que no hi hagin residit durant un mínim de 5 anys”. Finalment, Croàcia també comptava amb algunes restriccions relatives a l’adquisició de terres agrícoles, però estaven limitades a un màxim de set anys posteriors a l’adhesió, prorrogables tres anys més.
D’altra banda, la Comissió Europea va donar resposta a una pregunta formulada per una diputada popular de les Illes Balears sobre la possibilitat d’aplicar una restricció d’aquestes característiques, que s’ha arribat a plantejar en la política balear. La contestació de la guardiana dels tractats va ser que l’article 63 del TFUE prohibeix les restriccions als moviments de capitals relacionades amb l’adquisició de béns immobles, inclosos els habitatges, per part de nacionals de la UE no residents. Les restriccions podrien eventualment trobar una justificació de les recollides a l’article 65 TFUE, és a dir, per motius d’ordre públic o de seguretat pública, o bé per raons imperioses d’interès general reconegudes en la jurisprudència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), sempre que no siguin discriminatòries i desproporcionades en relació a l’objectiu perseguit.
La jurisprudència ha reiterat que les mesures prohibides per l’article 63 TFUE per constituir restriccions als moviments de capitals inclouen, en particular, les que puguin dissuadir els no residents de realitzar inversions en un Estat membre(C‑52/16 i C‑113/16, § 65), i que les normatives que tinguin per objecte prohibir o sotmetre a requisits específics l’adquisició de béns immobles amb l’objectiu d’establir-hi residències secundàries estan subjecte a les disposicions dels tractats relatives a la llibertat de moviments de capitals(C-213/04, § 39). En la mesura en què un Estat membre pot justificar la seva exigència d’autorització prèvia d’adquisició d’immobles per invocar un objectiu d’ordenació del territori com el manteniment, en interès general, d’una població permanent i una activitat econòmica autònoma respecte del sector turístic en certes regions, la mesura restrictiva que constitueix aquesta exigència només es pot admetre si no s’aplica de forma discriminatòria i si altres procediments menys coercitius no permeten arribar al mateix resultat (C-302/97, § 40). Per tant, cal dur a terme una anàlisi específica de cada mesura aplicada. La jurisprudència també proscriu que una legislació nacional supediti l’adquisició d’immobles al requisit que el comprador hi estableixi la seva residència habitual (C‑370/05 § 48). En la majoria d’ocasions, el TJUE ha rebutjat les mesures restrictives d’adquisició de béns immobles per constituir una discriminació dels nacionals d’un Estat membre respecte els altres ciutadans de la UE.
