Aquesta setmana el president del Govern espanyol, Pedro Sánchez, ha anunciat una bateria de noves mesures relatives al mercat de l’habitatge, tant de lloguer com de compravenda. Les manifestacions de la segona meitat de l’any passat a diverses ciutats de l’Estat, sumat al fort augment dels preus en algunes zones urbanes, han fet que es produeixi aquesta nova ronda d’intervenció al mercat de l’habitatge.
La mesura que ha ocupat més titulars ha estat prohibició de compravenda d’immobles a ciutadans estrangers extracomunitaris no residents. El terme rellevant d’aquest anunci és extracomunitaris. En aquesta columna ja vam tenir ocasió d’explicar fa uns mesos els problemes que una mesura d’aquestes característiques podria comportar en termes de legalitat comunitària, tot i els reiterats exemples que apareixen de manera recurrent al debat públic sobre mesures similars desplegades al Canadà, Andorra o Austràlia i Nova Zelanda. Les restriccions vigents a Dinamarca, Croàcia, Finlàndia i Malta sobre aquesta matèria van ser incorporades als tractats europeus mitjançant protocols específics que els permetien mantenir certes normes dels seus ordenaments jurídics que podien ser contràries a algunes disposicions dels tractats. És per això que l’anunci exclou específicament els ciutadans comunitaris – residents o no residents –, i imposa la restricció només a ciutadans que no formen part de la UE.
Quin és l’impacte potencial d’aquesta mesura? Si ens fixem en les xifres de compravenda del Consell General del Notariat observem que durant el primer semestre de 2024 es van produir un total de 340.281 operacions de compravenda. D’aquestes, un total de 270.869 van ser de ciutadans nacionals, i 69.412 de ciutadans estrangers. Aquesta fracció del 20% de transaccions per part d’estrangers s’ha mantingut més o menys estable els darrers anys. De la xifra total d’estrangers, al voltant de 40.400 son transaccions d’estrangers residents, que per tant quedarien fora de la prohibició que es preveu decretar. Per tant, el subconjunt rellevant son les 29.000 transaccions efectuades per estrangers no residents. Si classifiquem les nacionalitats de les operacions de compravenda dels estrangers no residents observem com 19.857 son d’estrangers no residents de la UE i les 9.166 restants son d’estrangers no residents extracomunitaris. Aquesta xifra representa al voltant del 2,7% del total de les transaccions del semestre, i la mitjana dels darrers anys ha estat del 3%. En termes anuals, això suposa uns 20.000 immobles, una xifra inferior de les 27.000 estimades per l’executiu.
Un element rellevant és el preu per metre quadrat per estatus administratiu del comprador. Així, mentre els ciutadans nacionals paguen de mitjana 1.659€/m2, els estrangers no residents paguen 2.895€/m2 – un 74% més –, i els estrangers no residents extracomunitaris fins a més de 3.500€/m2 – un 110% més. És per això que es pot arribar a considerar que no ens trobem davant del mateix mercat rellevant, i en realitat es tracta de mercats separats. Per tant, els immobles que deixaran d’adquirir els estrangers no residents extracomunitaris, a més de la seva reduïda magnitud sobre el total d’operacions de compravenda realitzades, molt probablement acabaran essent adquirits per estrangers no residents comunitaris. Una darrera consideració sobre aquesta mesura és la manera com es vol implementar: mitjançant un recàrrec impositiu del 100% sobre el valor de l’operació. Tenint en compte que l’Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats – en funció de si es tracta d’habitatges nous o de segona mà – és gestionat i recaptat per les comunitats autònomes, caldrà estar atent als possibles problemes competencials que se’n puguin derivar.
Una altra mesura que ha causat impacte ha estat la bonificació del 100% de l’IRPF per aquells propietaris que adeqüin el preu del lloguer a l’Índex de Preus de Referència (IPR) en zones “no tensionades”, és a dir, zones no sotmeses al control dels preus del lloguer. Aquesta mesura és controvertida perquè l’eventual caiguda d’ingressos resultant d’adaptar el preu de mercat al marcat per l’IPR serà compensada amb una exempció fiscal, cosa que de facto suposa una transferència neta de renda a persones de decils relativament elevats en forma de despesa fiscal. Això ens permet inferir un impacte distributiu potencialment regressiu.
Finalment, cal assenyalar positivament la voluntat que l’habitatge construït per l’Estat romangui indefinidament de titularitat pública, posant fi a l’erràtica política de desfer-se d’habitatge públic a preus reduïts que ha reduït la capacitat de disposar d’habitatge social. El sistema de garanties públiques, ja vigent a França, caldrà ser estudiat en profunditat per veure els seus eventuals efectes.
