Aquest dissabte 23 de novembre està prevista una gran manifestació per protestar per l’augment dels preus dels lloguers durant els últims anys. En les darreres setmanes les xarxes socials i els mitjans de comunicació s’han omplert de missatges sobre aquesta mobilització, que es preveu multitudinària. La situació de l’habitatge és certament crítica. El preu del lloguer mitjà contractual a les grans ciutats es troba actualment en nivells que limiten l’accés a l’habitatge per un gruix rellevant de la població. Per tant, és clar que hi ha un problema que podria requerir certs mecanismes d’intervenció pública, ja que es tracta d’una qüestió d’interès general que podria justificar-la. Això és especialment rellevant si es consideren els efectes i les dinàmiques col·laterals que el mercat de l’habitatge, tant de lloguer com de compravenda, genera sobre altres mercats, com el laboral, i sobre mètriques sociodemogràfiques, com l’emancipació, la natalitat, etc. Aquest context ha impulsat tots els actors a proposar solucions per fer els lloguers més assequibles.
En aquesta columna ja hem tingut ocasió d’anar radiografiant el mercat de l’habitatge en entrades anteriors. Per exemple, ens hem fet ressò de l’informe del Banc d’Espanya que posa xifres a l’enorme diferencial existent entre la construcció de nous habitatges i la creació de noves llars, que creixen a un ritme molt superior i provoquen un fort desajust entre oferta i demanda que provoca fortes tensions sobre els preus. Aquest factor es veu agreujat per, entre d’altres, l’augment de llars unipersonals o el creixement poblacional de les zones metropolitanes, habitualment amb feines més ben qualificades i remunerades.
En primer lloc, cal assenyalar els responsables públics per una erràtica política d’habitatge en les darreres dècades que ha contribuït a agreujar la situació. Espanya presenta, entre el conjunt d’economies de la UE-27, la proporció més gran de persones al mercat del lloguer que es troben en una situació de pobresa o d’exclusió social, amb gairebé el 45%. Segons xifres de l’Organització per la Cooperació i el Desenvolupament Econòmic (OCDE), Espanya és també un dels països que menys pressupost destina a polítiques d’habitatge, i dels que disposa d’un estoc d’habitatge social més reduït. La mitjana dels països membres d’aquesta organització internacional és del 7%, mentre que Espanya es queda en un 1,1%. Els Països Baixos, Àustria i Dinamarca es situen en xifres per sobre del 20%. L’exemple paradigmàtic en aquest àmbit és la ciutat de Viena, on al voltant del 40% de l’oferta d’habitatge al és de titularitat pública. Concretament, de titularitat municipal. Això permet el consistori vienès a ser un actor preponderant al mercat de l’habitatge i influir en l’establiment dels preus. Per descomptat, aquesta política és intensiva en recursos públics i ha necessitat moltes dècades per poder-se consolidar del tot.
D’altra banda, és important no aplicar polítiques que puguin acabar provocant efectes adversos i contraris als que es perseguien inicialment. En aquest sentit, la regulació dels lloguers – formalment, la contenció de rendes – és una d’aquestes polítiques, que si bé pot contenir els preus a curt termini i beneficiar els llogaters incumbents, pot alterar els incentius dels titulars dels immobles i reduir l’oferta – habitatges disponibles, nombre de contractes subscrits, etc. – a llarg termini. L’anàlisi de les polítiques no pot fer-se només de manera estàtica; cal tenir en compte una visió dinàmica i com els incentius es veuen afectats. En aquest mateix sentit, és important tenir en compte les possibles limitacions legals – analitzades també en aquesta columna – a les que es poden veure exposades certes propostes de política pública. Per exemple, la prohibició de compra d’habitatge a ciutadans comunitaris que no disposen de la nacionalitat espanyola podria enfrontar-se amb eventuals incompatibilitats dels tractats europeus, per ser discriminatòria i limitar la lliure circulació de capitals.
Les legítimes i necessàries reivindicacions han de ser compatibles amb l’avaluació sobre si les propostes de política pública de tots els actors implicats tenen una correspondència entre els objectius perseguits, els mitjans emprats i les conseqüències de la seva aplicació.
