La proposició de llei per limitar la “compra especulativa” en zones de mercat residencial tensionat planteja una qüestió que va més enllà del debat sobre l’eficàcia de la mesura. La pregunta rellevant és una altra. Fins a quin punt es pot utilitzar l’urbanisme per introduir restriccions que, en realitat, afecten el nucli del dret de propietat i la llibertat contractual?
La iniciativa pretén habilitar el planejament urbanístic i les ordenances municipals per impedir que s’adquireixin habitatges si no es destinen a residència habitual – o, en determinats casos, a lloguer sotmès a control de rendes. No es delimiten usos urbanístics, sinó que es condiciona qui pot comprar i amb quina finalitat pot disposar del bé.
Aquest desplaçament no és menor. L’urbanisme, en el nostre marc constitucional, ordena el sòl. És a dir, decideix què s’hi pot construir i per a quin ús. Però quan la norma passa de regular l’ús del sòl a regular les facultats d’adquirir, transmetre o arrendar, entra en un terreny diferent: el del règim jurídic de la propietat i de les obligacions contractuals. La facultat de disposar -vendre, transmetre, arrendar- forma part del nucli essencial del dret de propietat tal com l’ha definit reiteradament el Tribunal Constitucional. Prohibir l’adquisició d’un habitatge per destinar-lo al lloguer o impedir la compra d’un edifici per revendre’l no és una simple modulació funcional; és sens dubte una restricció estructural d’aquest nucli.
La qüestió de fons, però, no és només competencial. És també conceptual. El dret – i també el dret europeu – adverteix que el que importa no és l’etiqueta formal de la norma, sinó el seu efecte real.
Un exemple clar és el que ha succeït amb la Directiva de Serveis. El fet que una norma es presenti com a urbanística o que formuli requisits de manera general no és suficient per excloure-la del seu àmbit; cal analitzar-ne l’efecte material. Per exemple, l’OCDE va assenyalar que si el control de lloguers té com a objectiu evitar que els centres urbans es converteixin en zones exclusives d’oficines, podem dir que persegueix una finalitat pròpiament urbanística. Si, en canvi, busca principalment redistribuir renda o protegir col·lectius vulnerables, ens trobem davant d’un instrument de política social.
Amb la prohibició de la compra per destinar a lloguer passa una cosa similar. Si l’objectiu és garantir que els habitatges qualificats com a residencials es destinin efectivament a residència habitual, l’instrument natural és la delimitació d’usos. Però si el que es pretén és reduir preus, frenar dinàmiques d’inversió o alterar l’estructura del mercat, llavors estem davant d’una intervenció econòmica que utilitza l’urbanisme com a vehicle. L’efecte econòmic deixa de ser instrumental i passa a ser la finalitat principal.
Això no implica negar la legitimitat de la finalitat. L’article 47 de la Constitució ordena als poders públics promoure les condicions per fer efectiu el dret a l’habitatge. Però aquest mandat no opera en el buit. Conviu amb el dret de propietat (art. 33 CE), amb la llibertat d’empresa (art. 38 CE) i amb un sistema de distribució competencial que reserva a l’Estat les bases del règim de les obligacions contractuals (art. 149.1.8).
També hi ha una dimensió europea que no pot ignorar-se. Les restriccions generals a l’adquisició d’immobles poden afectar la lliure circulació de capitals (art. 63 TFUE). El Tribunal de Justícia exigeix que qualsevol limitació sigui justificada, proporcionada i limitada en el temps. No n’hi ha prou amb invocar un objectiu legítim. Cal acreditar que no hi ha alternatives menys restrictives igualment eficaces.
En definitiva, la pregunta rellevant en aquest àmbit no és si cal intervenir el mercat de l’habitatge, sinó amb quins instruments i amb quin encaix jurídic. L’urbanisme és una eina poderosa per ordenar usos i equilibrar les ciutats. Però quan es converteix en una via indirecta per redefinir qui pot comprar i com pot disposar d’un bé, hi ha un risc clar de desdibuixar les fronteres entre planificació territorial, regulació econòmica i dret civil. Quan l’objectiu és legítim, però l’instrument és dubtós, potser el problema no és la finalitat perseguida, sinó l’excusa utilitzada.
