En el debat públic sobre l’habitatge s’ha instal·lat des de fa força temps la idea que els fons d’inversió són responsables de l’encariment dels preus i de la dificultat creixent per accedir a un habitatge en propietat. A Barcelona i Catalunya, aquesta narrativa ha alimentat propostes que van des de restriccions a la seva activitat fins a crides obertes a la seva expulsió del mercat.
Un treball recent aporta una anàlisi especialment útil per entendre aquest fenomen. L’estudi analitza l’entrada d’inversors institucionals al mercat de lloguer de cases unifamiliars als Estats Units des de 2012, i ho fa amb un model estructural que permet separar els diferents mecanismes en joc. Les conclusions desafien algunes intuïcions habituals.
D’entrada, és cert que aquests inversors compren habitatges i, per tant, redueixen l’oferta disponible per a propietaris. Però l’efecte és molt menor del que sovint es pressuposa. L’estudi estima que, per cada habitatge adquirit, la disponibilitat per a propietat només cau en 0,22 habitatges. La raó és que el xoc inicial genera dues respostes compensatòries. D’una banda, la pressió alcista sobre els preus incentiva els promotors a construir més, aproximadament 0,28 habitatges addicionals per cada habitatge adquirit per aquests inversors. De l’altra, com que aquests grans operadors augmenten l’oferta de lloguer i pressionen els lloguers a la baixa, molts petits propietaris opten per vendre. Això retorna 0,5 habitatges al mercat de propietat. Per això un càlcul intuïtiu, que assumís una relació d’un a un, sobreestimaria l’impacte real sobre la propietat per un factor de cinc.
Més sorprenent és el que passa amb els lloguers. Contra la intuïció dominant, l’entrada d’aquests grans operadors tendeix, en el model estimat, a reduir-los en termes nets. El motiu és que operen amb costos més baixos gràcies a economies d’escala, assegurances més barates, gestió centralitzada, millor accés al finançament i altres avantatges operatius, i això els permet ampliar l’oferta de lloguer. El resultat net és un augment d’aproximadament 0,5 habitatges de lloguer per cada compra.
Aquest efecte no vol dir que no hi hagi poder de mercat. El model identifica mecanismes pels quals aquests inversors poden influir en els preus, per exemple ajustant el nombre d’habitatges que mantenen en cartera en cada mercat. Però, en el conjunt de l’anàlisi, aquest efecte queda dominat pels guanys d’eficiència. És a dir, poden tenir poder de mercat, però en aquest cas el factor quantitativament més important són les economies d’escala.
Hi ha un altre element clau que sovint s’ignora en el debat: la selecció. Els inversors institucionals no entren a qualsevol lloc, sinó en aquells mercats on ja s’esperen augments de preus i rendes. De fet, l’estudi sosté que una part important de la correlació observada entre presència d’aquests fons i pujades posteriors de preus reflecteix aquesta anticipació, i no un efecte causal directe. En els mercats on tenen més pes, l’entrada explica només una part de l’augment efectivament observat en els preus.
Quines implicacions té això per al cas de Barcelona i Catalunya? La primera és metodològica: convé desconfiar de diagnòstics simples. Si el problema principal és la manca d’oferta, expulsar actors que contribueixen, encara que sigui parcialment, a ampliar el parc de lloguer pot tenir efectes contraproduents. De fet, el paper conclou que, en el seu entorn d’anàlisi, polítiques que limiten o prohibeixen aquests inversors poden acabar augmentant els lloguers en reduir l’oferta disponible.
La segona és que cal separar dos debats que sovint es barregen: el de l’accés a la propietat i el del cost del lloguer. Segons l’estudi, els fons poden dificultar l’accés a la propietat en alguns segments, però alhora poden contenir, o fins i tot reduir en termes nets, els lloguers. Confondre ambdós objectius pot portar a polítiques incoherents.
Finalment, hi ha una qüestió distributiva rellevant. El treball mostra que l’expansió del lloguer associada a aquests operadors va permetre que llars amb menys ingressos accedissin a barris amb millors oportunitats que els seus barris d’origen. És un resultat incòmode per a relats massa simples, però precisament per això és útil.
Tot plegat no implica que la presència de fons sigui necessàriament desitjable ni que no requereixi regulació. Tampoc que les conclusions del cas nord-americà siguin traslladables sense matisos a Barcelona. Però sí que suggereix una cosa important: en habitatge, les intuïcions morals i els eslògans polítics no substitueixen l’anàlisi econòmica. I de vegades, quan la política ignora els mecanismes d’oferta, acaba obtenint exactament el contrari del que promet.
