El Banc d’Espanya ha publicat recentment el seu informe anual. Un dels capítols inclou una exhaustiva anàlisi sobre el mercat de l’habitatge a tot l’Estat, l’evolució recent de les variables més rellevants, els potencials riscos i els problemes d’accessibilitat. Tenint en compte que a Catalunya estem en plena campanya electoral, i que l’habitatge és un dels eixos principals del debat públic actual, és una bona ocasió per donar unes breus pinzellades dels elements més rellevants.
En primer lloc, l’informe du a terme una anàlisi sobre els determinants principals de l’impuls de la demanda d’habitatge. El nombre de noves llars s’ha intensificat respecte fa uns anys. Així, l’any 2015 se’n van crear 50.000, mentre que la mitjana dels anys 2022 i 2023 se situa al voltant dels 275.000. Les previsions demogràfiques apunten a una persistent creació neta de noves llars per als pròxims anys, amb una mitjana de 120.000 anuals per la pròxima dècada. El motiu principal d’aquest augment són els saldos migratoris de l’exterior i la mida mitjana de les noves llars, amb menys població per cada llar respecte a les darreres dècades. L’any 1981 la mida mitjana de les llars era de 3,59 persones. A principis de segle era de 2,86. Al llarg de l’any 2023 aquesta xifra va reduir-se fins a 2,5, en gran part per un augment pronunciat de les llars unipersonals.
D’altra banda, els llocs amb major població són també els que experimenten una major creació neta de noves llars, tal com il·lustra el fet que el 70% de les noves llars s’han creat a Catalunya, Madrid, Andalusia i València. Generalment, el creixement poblacional s’ha concentrat en àrees urbanes, on la població ha crescut amb més força que el creixement agregat. Altres factors que han generat pressions alcistes han estat la demanda de no residents i un major atractiu de la inversió en habitatge destinat al lloguer.
En relació amb l’oferta es constata que aquesta està experimentant una important rigidesa. El nombre de nous habitatges va caure de manera molt pronunciada després de la crisi de l’any 2008, on la producció excedia amb escreix la creació neta de noves llars. En el període 2006-2008, el nombre de nous habitatges se situava en uns 650.000 anuals, mentre que durant l’any 2021 es va situar en uns 90.000, una xifra substancialment inferior a la creació neta de noves llars d’aquest mateix any. Es calcula que el desajust entre la creació neta de noves llars i la manca de creixement de l’oferta tindran com a conseqüència un dèficit de 375.000 habitatges a tot l’Estat en el període 2022-2023, i de 225.000 en el període 2024-2025. Per tant, en un període de només quatre anys s’haurà produït un dèficit d’uns 600.000 habitatges, cosa que previsiblement es materialitzarà en un augment persistent i sostingut dels preus de les diverses modalitats residencials. Catalunya és la comunitat autònoma amb un major dèficit d’habitatges, i amb els nous habitatges tan sols es podrà cobrir un 25% la demanda potencial de noves llars.
Altres factors que han incidit de manera negativa en l’oferta són l’escassetat de sòl disponible per a l’edificació, condicionada per límits físics i per decisions urbanístiques dels poders públics, i els majors costos de construcció i l’escassetat de mà d’obra qualificada, tal com declaren un 55% de les empreses del sector. El paper dels habitatges buits es constata que ha tingut menor incidència, i més tenint en compte que el 45% se situen en municipis de menys de 10.000 habitants i sols el 7,5% en municipis de més de 250.000 habitants. Tot i la reduïda mida dels habitatges de lloguer turístic respecte del total del mercat residencial (sols representen l’1,8% del total d’habitatges principals), aquests ja suposen un 10% del mercat del lloguer, i l’evidència empírica mostra com poden tenir cert impacte. Finalment, assolir un parc d’habitatge social públic al nivell de la mitjana de la Unió Europea implicaria una provisió d’1,5 milions de nous habitatges de lloguer social, i per assolir-lo caldria augmentar en un 150% la producció anual de nous habitatges durant la pròxima dècada.
La problemàtica de l’habitatge és sens dubte un dels reptes econòmics i socials de primer ordre que mereix tota l’atenció dels poders públics, però cal assegurar-se que les polítiques públiques que es dissenyen per fer-hi front són les correctes i necessàries, tot diferenciant entre polítiques a curt, mitjà i llarg termini que tinguin una visió dinàmica de la situació.
