Comprar un piso en el Estado español, si se consideran las cifras macroeconómicas, es ahora más fácil que en cualquier momento de los últimos dos años. Al menos, lo es acceder al crédito necesario para hacerlo: el Euríbor, el índice de préstamos interbancarios que sirve como referencia para otorgar hipotecas en la Unión Europea, se ha desplomado durante el mes de noviembre hasta el 2,51%, y todo hace prever -según las expectativas del mercado- que termine el curso aún más bajo. Ya hace meses que los compradores con cierta capacidad de ahorro constatan esta tendencia: según los últimos datos del INE, el pasado mes de septiembre -el último del cual se tiene constancia- se otorgaron en Cataluña más de 6.800 hipotecas sobre viviendas, un 26% más que el mes anterior y con cierta diferencia la cifra más elevada del último año. El importe total, por su parte, fue el segundo más elevado de los últimos 12 meses, con más de 1,15 millones de euros prestados; solo superado por julio, cuando se movilizaron un poco más de 1,16 millones. La gráfica, además, apunta hacia arriba: «si todo va como debe ir, y no hay motivos para pensar lo contrario, la tendencia continuará en 2025», explica a Món Economia Ricard Garriga, CEO y fundador del comparador hipotecario Trioteca. Al otro lado de las mesas de negociación, la banca se encuentra con que la demanda de financiación vuelve a dar un salto; y responde en consecuencia -fuera de la norma en el mercado local-: compitiendo. «Comienza una guerra de hipotecas para ofrecer los mejores servicios», sentencia el responsable del sector residencial de la consultora Forcadell, Raul Prieto.
Ya desde finales del tercer trimestre se observa esta batalla: entidades bancarias con ofertas muy por debajo de los niveles del Euríbor en busca de nuevos clientes. «Ofertas flash«, describen los expertos consultados; a menudo buscando cubrir unos mínimos de crédito anual. «Quien ha hecho los deberes sube los intereses, como diciendo que ya no necesita más hipotecas; pero, quien no, llega a fin de año a estos niveles», comenta Garriga. Se han llegado a ver hipotecas mixtas a una ratio del 1,85% en su parte fija, y la media actual se sitúa en el 2,44%, navegando por debajo del umbral del tipo europeo. Con el cambio de año, apuntan los expertos, vuelven a empezar los cálculos, y las empresas bajan de nuevo al barro, sean cuales sean sus proyecciones. Siempre, sin embargo, con obligaciones en descenso. «Es razonable esperar hipotecas fijas en torno al 2% y variables alrededor del 1,25», estima el asesor financiero y director de RN Tu Solución Hipotecaria Ricardo Gulias. La pelea por el favor del cliente, razonan los expertos, se hace mucho más intensa con tipos bajos, ya que se necesita más volumen de concesiones para conseguir los mismos márgenes. «Cuando el Euríbor está alto, no se necesita tanta producción; pero si el margen es más pequeño, hay que dar más. La guerra no para», alerta el fundador de Trioteca.
Pocas son las compañías, añade Gulias, que se pueden permitir la paz en el mercado de crédito. «Cuando una entidad baja los precios, el resto también lo tiene que hacer; porque el préstamo hipotecario es uno de los productos más rentables», relata el directivo. Así, la oferta acelera en busca de nuevos ojos; mientras que el históricamente conservador comprador catalán -y español- se adapta a un nuevo entorno mucho más distribuido. «Es como la telefonía: antes solo estaban Vodafone, Movistar y Orange, y era un infierno cambiar de compañía. Ahora, te cambias con un SMS», ironiza Garriga, que detecta una mayor implicación del cliente final en los procesos financieros. «Hay un abanico más amplio de posibilidades -coincide Prieto-; y cada vez puede salir más a cuenta cambiar de banco». Lejos del escenario que dibujaba el directivo de Trioteca, una decena de bancos en el Estado -entre los cuales destacan los Ibex, pero también más pequeños- ya han registrado rebajas en los intereses de sus préstamos, en busca de aumentar su cuota de mercado. «Todos los clientes miran con lupa las condiciones de financiación, y ya no son tan fieles como antes», constata el directivo de Forcadell. «La mayoría de clientes ya van a dos o tres opciones» antes de decidirse; y el mercado es consciente de ello.
Mucho dinero, pocas casas
Es el mercado hipotecario, coinciden las fuentes consultadas, el que acelera a raíz de la caída de los tipos de interés. No lo hace, sin embargo, el inmobiliario: a juicio de Gulias, el problema para los consumidores no será acceder a crédito, sino poder hacer compras con él. «Los expertos dicen que en 2025 se venderá mucho, sí; pero el problema es la falta de oferta», contradice el director de RN, que detecta un desequilibrio importante entre las dos partes del mercado. Coincide Prieto, que, con la reactivación de los préstamos, observa «mucha más demanda que oferta». «La oferta actual no puede absorber la demanda que se está generando», suspira el directivo de Forcadell. Así, la adquisición de vivienda se convertirá en un proceso de lo más tenso; y la competencia bancaria irá acompañada de una lucha -a menudo encarnizada- entre compradores para conseguir el piso que buscan. Ya ahora, en condiciones aún no tan favorables, «mucha gente pide la precalificación antes de ver una vivienda». Es decir, los clientes exploran las opciones crediticias, aseguran una, y luego inician la caza del producto. Tienen el arma cargada para «tirar del gatillo» en el momento que encuentran un techo de su gusto; ante la posibilidad muy real de que se les escape.
A juicio de Gulias, esta disonancia hace que «los propietarios tengan la sartén por el mango de una manera muy tirana»: los vendedores pueden mantener el producto o buscar opciones cada vez más lucrativas, porque acumulan un bien tan necesario como escaso. Esto provoca, además, que los precios sean cada vez más elevados: la ausencia de pisos en régimen de compraventa se une -en una «tormenta perfecta»- a una disponibilidad de crédito mucho más elevada y unas condiciones cada vez más accesibles. Es decir, el propietario es consciente de que hay mucha gente con mucho dinero al alcance, y tiene pista libre para hacer escalar su rentabilidad. «Si cada vez más personas pueden permitirse una casa más cara, el precio sube. En 2025 veremos hipotecas más económicas, sí, pero también inmuebles mucho más caros», predice Garriga. Desde el comparador crediticio que dirige, asegura, desaconsejan a sus clientes esperar a una bajada aún más profunda de los tipos de interés, porque, a cambio de una financiación más barata, tendrán que pedir préstamos mucho más cuantiosos para adquirir el mismo activo. «El mejor momento para comprar una vivienda, pues, es cuando encuentras una que te gusta», apostilla.
El terreno de juego digital
«La ley del crédito hipotecario de 2019 elimina las barreras del mercado, y elimina la noción de que las hipotecas son para toda la vida», asegura Garriga. En este contexto -más oferta, más oferentes, ritmos rápidos y cambios de régimen con cierta normalidad-, la banca se ve obligada a renovar su enfoque para prestar dinero. El primer paso es la caída de los pactos de no agresión. Las entidades, históricamente, «se miraban y decían: no nos hagamos daño», recuerda Gulias. «Ahora cualquiera te saca del mercado en dos días». Así, son los prestadores los que deben buscar los ángulos para acceder a los potenciales clientes. A juicio de Prieto, los primeros meses de 2025 se podrán ver estrategias, también de marketing, mucho más agresivas que las que suelen organizar las compañías financieras. «En nuestro día a día como comerciales, vemos que la banca viene a nosotros a ofrecer sus servicios. También la oferta digital. Cada vez están más en la calle», constata el dirigente de Forcadell. Gulia y Garriga, directivos de comparadores hipotecarios, se atribuyen parte del protagonismo del nuevo modelo. Por la accesibilidad que otorgan al consumidor, pero también por un negocio a volumen que acaba generando condiciones diferentes, más ventajosas. «Por ahora, alrededor del 20-25% de los hipotecados del Estado pasan por un intermediario; pero en el futuro inmediato subirá al 40%», defiende el director de RN Tu Solución Hipotecaria.
