La vivienda ha sido uno de los temas que se ha posicionado como principal preocupación de la población a lo largo de este año, tanto en Cataluña como en el estado. Durante este 2025, el descontento que se ha sentido en la calle respecto a las dificultades de acceso a la vivienda ha sido escuchado por las administraciones, que desde diferentes niveles han comenzado a reaccionar en cuanto a la regulación de este mercado. En este sentido, recientemente el Parlamento de Cataluña ha aprobado la ley para poner un tope al precio de los alquileres de temporada, una nueva medida para intentar controlar los continuos aumentos de los arrendamientos. Pero las tensiones en el mercado de la vivienda no se han quedado en el alquiler, y la compra de inmuebles está viendo un año récord en la escalada de precios. Un informe conjunto de las cátedras de la Universidad Pompeu Fabra y la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña apunta a la baja producción de vivienda en Cataluña en los últimos diez años, a pesar de ser uno de los territorios del Estado que más crece en población, como uno de los aspectos que arrastra “un déficit crónico y estructural” en la falta de inmuebles en ambos mercados. En este sentido, los autores del estudio apuntan a la urgencia de recuperar la capacidad de producción de vivienda para cubrir las necesidades del país, un hecho que también pasa por “movilizar suelo” para mejorar la capacidad productiva del sector.
El informe de la cátedra de la UPF y APCE, llamado ‘Desafíos del urbanismo sostenible’, destaca que los últimos doce años de producción de vivienda han sido “insuficientes”. Más concretamente, compara cómo entre los años 1991 y 2000 se terminaron una media de 42.334 nuevos inmuebles cada año, mientras que entre 2013 y 2024 se construyeron solo 9.094 viviendas anuales. Entre estos dos períodos se da “el gran ciclo alcista” que supuso la burbuja, pero después de esta se dio una caída derivada del estallido de esta, lo que hace que ahora Cataluña se encuentre en una “travesía por el desierto”, apunta el estudio.
En este sentido, se considera que Cataluña ha perdido el 79% de su potencial de oferta de vivienda nueva que tenía antes de la burbuja inmobiliaria. “No necesitamos recuperar la capacidad de producción que teníamos durante la época de la burbuja, porque eso no lo quiere nadie. Tenemos que ser capaces de producir lo que nos dice el Plan Territorial Sectorial de la Vivienda, que nos ha de servir como referencia para construir lo que nos dicen que necesitamos”, considera Miquel Morell, uno de los autores del estudio de la cátedra.
El déficit de vivienda, más marcado en ciertas zonas de Cataluña
Además, en este informe también señalan que, aunque durante la burbuja se construyó por encima de las necesidades, esta producción de vivienda se focalizó en unos territorios concretos donde no había tanta densidad de población ni tanta demanda. “En aquel período temporal, la vivienda pasó a ser un activo financiero, más que un activo real”, añade Morell. A pesar de que el incremento de construcción no se centró en las áreas más habitadas, el precio de la vivienda en áreas metropolitanas continuó subiendo durante la burbuja, sin satisfacer realmente la demanda, considera Agustí Jover, otro de los autores del informe.
Una demanda que ha continuado creciendo en los últimos años debido al aumento de población que ha vivido Cataluña en los últimos años, sobre todo en Barcelona y en su ámbito metropolitano. En este estudio se constata el déficit de vivienda, y cómo el incremento de hogares es muy superior al número de viviendas terminadas cada año. En concreto, desde la cátedra remarcan que el ámbito metropolitano genera el 64% del déficit anual en Cataluña, una cifra más que enmarca el problema de producción de vivienda que se arrastra año tras año en Cataluña.
La necesidad de políticas activas en VPO
Aparte de las viviendas que se encuentran en el mercado libre, también hay que poner el foco en aquellas viviendas de protección oficial (VPO) que no se han construido en los últimos años. “«Producir» es una palabra que aparece en el último año a nivel político, pero antes se hablaba de especulación y regulación”, explica Jover. En este sentido, Morell explica que el plan estatal de vivienda de 2013 “hace desaparecer los recursos públicos destinados a la promoción de vivienda protegida”, lo que ha hecho crecer más el desajuste actual que padece el mercado residencial en Cataluña y en el conjunto del estado español. “La administración ha dejado de ser un agente activo en la promoción de vivienda, como sí lo es en la sanidad y la educación”, añade. A pesar de esto, Jover considera que “ahora estamos en un cambio de orientación” en la gestión política, que considera la producción de vivienda, además del control del mercado.
La solución para comenzar a compensar el déficit de vivienda en el que se encuentra Cataluña pasa por “movilizar suelo”, asegura Morell. “Se tiene que construir donde más se necesita la vivienda, y movilizar el suelo de estas zonas, porque si no la capacidad de producción se queda encorsetada en la ciudad construida, lo que es más complicado y seguiría sin cubrir toda la demanda que hay en el mercado”, añade. En este sentido, puntualiza que la Generalitat ya ha hecho un inventario de este suelo residencial disponible, pero sería necesario “activarlos” y “asegurar que se encuentran en el estado correcto para edificar”, afirma Morell. En este sentido, Jover apunta que también hay que “superar el obstáculo de la gobernanza”. “Los intereses municipales no siempre son los mismos que los intereses supramunicipales, pero esta estrategia de país debe coincidir con la visión que tiene cada localidad”, añade. “El Estado tiene el dinero para financiar vivienda, pero no tiene las competencias, mientras los municipios tienen las competencias en urbanismo pero no el dinero. Y, por otra parte, la Generalitat tiene la visión y la escala del problema, pero tiene pocas competencias y poco financiamiento para llevar esto a cabo”, puntualiza Morell. En este panorama, Jover considera que las administraciones tendrán que “hacer de tripas corazón” y “alinear” sus visiones e intereses para poder desencajar la problemática que continúa suponiendo el déficit de vivienda en el país.
El equilibrio en el mercado de la vivienda
Por último, desde la cátedra aseguran que «producir no es condición suficiente para que los precios de la vivienda dejen de subir», pero «lo que es incuestionable es que si no produces las tensiones en los precios continuarán aumentando», puntualiza Jover. «El mercado de la vivienda no opera en competencia perfecta, y continuar construyendo no nos llevará al equilibrio deseado de precios; pero si dejáramos de producir el impacto sería mucho mayor. Lo mínimo que tenemos para intentar dar cobertura a toda la demanda es seguir construyendo para aumentar la oferta», considera Morell.
«En este caso, el mercado no es el mecanismo para equilibrar los precios con la oferta y la demanda», explica Jover, que concluye que «hay segmentos de demanda que la oferta nunca atenderá y que son políticas públicas las que pueden acabar generando el equilibrio».
