Los tambores de guerra se escuchaban en el mercado hipotecario desde mediados de 2024. Dos años de tipos de interés restrictivos, con un Banco Central Europeo obsesionado con cerrar la crisis inflacionista, ralentizaron sustancialmente el conjunto del mercado hipotecario. En medio de una emergencia residencial por el precio del alquiler, las hipotecas también eran demasiado caras para que buena parte de la población tuviera acceso. Sin embargo, después de que la presidenta Christine Lagarde anunciara las primeras flexibilizaciones monetarias, el mercado cambió el chip, y el público perdió el miedo. El euríbor, el índice europeo de referencia para los préstamos interbancarios que marca los intereses de los préstamos para comprar inmuebles, comenzó a caer con fuerza en agosto de 2023, cuando rompió la tendencia que lo llevó a máximos del 4,15%. Un año y medio después, ronda el 2,2%. Con esta nueva realidad, el sector esperaba que la banca, temerosa ante la caída de sus márgenes de interés, saltara a reactivar la demanda de hipotecas con ofertas agresivas de acuerdo con las nuevas condiciones crediticias. Los primeros datos del año apuntan en este sentido: sin ir más lejos, en febrero la concesión de hipotecas se disparó un 16% en Cataluña, y se prestaron más de 1.200 millones de euros en 30 días. Ahora bien, la batalla aún no ha llegado al campo abierto: fuentes inmobiliarias apuntan a Món Economia que las diversas entidades todavía apuestan por buscar su nicho, perfiles específicos que atiendan sus necesidades concretas de rentabilidad, a la espera de una segunda mitad del año más agresiva. «Por ahora, estamos en una guerra de guerrillas», compara con ironía Ricardo Gulias, CEO del comparador RN Tu Solución Hipotecaria.
La intensa rebaja de tipos de interés ha iniciado un torrente de nuevos clientes que se acercan a sus bancos para explorar las posibilidades de compra. Para Ricard Garriga, CEO de Trioteca, buena parte de los consumidores busca golpear el hierro cuando todavía está caliente: los tipos han bajado, pero la demanda aún no es lo suficientemente tensa como para disparar los precios de los pisos y las casas. «Hay un poco de FOMO: el alquiler no deja de subir, y mensualmente, por ahora, sale más económico una hipoteca normal que un contrato de arrendamiento», analiza el directivo. El mercado aún está absorbiendo este nuevo influjo de compradores, y todavía es capaz de centrifugar aquellas ofertas demasiado caras o fuera del rango esperable para una ciudad o barrio concreto. «Los productos que no se venden, es por una cuestión de precio», añade el responsable del sector residencial de la consultora inmobiliaria Forcadell, Raúl Prieto. Ahora bien, los inmuebles a precio de mercado comienzan a ver una competencia feroz: según la misma compañía, aquellos anuncios que se encuentran en horquillas de coste equiparables con su entorno «han triplicado las respuestas, independientemente de su estado». «Cualquier producto a precio de mercado, vuela»; razona Prieto.
Esto provoca aún más ansiedad en los compradores, que se lanzan a pedir créditos para comprar antes de que las casas en venta también se encarezcan por encima de sus posibilidades. Así lo recomiendan, de hecho, los especialistas: el mismo Gulias rechaza el argumento que dice que hay que esperar a que bajen aún más los tipos. «El TIN de la hipoteca será mejor, sí, pero el costo del inmueble será mucho más elevado», continúa. Así, el conjunto de los expertos consultados espera que el mercado se caliente aún más. «Cada día tenemos más clientes», comenta Garriga, sin especial dedicación a atraerlos. Es decir, son los consumidores los que se acercan al mundo financiero, y no la banca y los intermediarios quienes saltan a atraerlos. Por lo tanto, la guerra hipotecaria aún no se ha ensañado. La abundante demanda permite que «cada banco tenga su estrategia», razona el directivo de Trioteca. «Hay quien busca clientes prime, otros se centran en los jóvenes, que dan mayor rentabilidad», añade el CEO de RN.
Sin lealtad bancaria
La diversidad de clientes también crea un rompecabezas de ofertas con condiciones diversas. En 2023, antes de las primeras bajadas de tipos, las «mejores hipotecas del mercado» rondaban un interés del 3,75%, y algunas superaban los cuatro puntos, en línea con el euríbor. Ahora, «las más caras están al 2,75%», revela Gulias. Así, incluso los clientes de más riesgo pueden acceder a productos razonablemente atractivos. Son perfiles, además, extraños para el mundo financiero reciente: parejas jóvenes, a menudo con buenos sueldos, pero aún sin ahorros, que encuentran en la hipoteca una alternativa preferible a un alquiler por las nubes. Sin un colchón previo, algunos de estos compradores acceden a préstamos por encima de la norma, con un 90 o un 95% del valor del inmueble, a cambio de mayor vinculación al banco prestador -seguros de vida, de hogar o de coche, por ejemplo- o unos intereses más elevados. Para los clientes de menos riesgo -grandes ahorradores o inversores-, el tipo puede caer incluso por debajo del 2% en una hipoteca fija. En una mixta, el retorno puede ser mínimo, del 1,3%.
Lo hacen para mantener el atractivo en un entorno bancario mucho más fragmentado que el de las últimas décadas. El Estado español ha sido un ejemplo de escasa movilidad entre entidades financieras: el cliente de un banco pasaba toda su vida allí, y contrataba todos sus productos financieros. Ahora, todo lo contrario. «Hay una veintena de bancos», exclama Garriga. Esto provoca que los usuarios más valiosos -los de menor riesgo- exijan cada vez una vinculación menor con la empresa. «Los clientes no son tan fieles como antes: ahora miran, buscan, negocian y se mueven, porque saben que pueden comparar», asegura Prieto. De hecho, el salto entre prestamistas en medio de una hipoteca se ha vuelto una práctica cada vez más habitual. La legislación española permite saltar entre banco y banco, e incluso cambiar las condiciones del préstamo, lo que añade atractivo a las hipotecas mixtas. «Muchos clientes optan por esta fórmula y, unos años después, la cambian», describe Gulias.
Un verano bélico
Las buenas cifras de enero y febrero entraban dentro de las expectativas del sector inmobiliario. Marzo, incluso, volverá a mostrar una buena salud hipotecaria, porque la Semana Santa -un período de poca actividad- se ha trasladado a abril. Durante los meses de primavera, aseguran los expertos, los bancos analizan los rendimientos del año, y se mueven en consecuencia. «En el segundo semestre, si las entidades no alcanzan los objetivos, se atreven más», avanza Gulias. Así, la guerra abierta puede llegar entre aquellas empresas que se hayan quedado cortas en la primera mitad del curso y busquen vender más durante los seis meses restantes del año. Por ahora, los movimientos agresivos son «quirúrgicos», en busca de «localizaciones y perfiles» específicos. Estas «estrategias finas» identificadas por Garriga, sin embargo, pueden saltar por los aires cuando las empresas financieras tengan que dar la batalla antes de acabar el ejercicio. «Mayo, junio y julio serán meses excelentes», se jacta el directivo.
