El 2025 ha sido un año para recordar en el mercado hipotecario catalán. El Instituto Nacional de Estadística y el Idescat se han cansado de publicar informes mensuales de préstamos para la compra de vivienda con máximos tras máximos, comparables solo con los meses anteriores al estallido de la crisis inmobiliaria de 2008, que llevó a la Gran Recesión. Sin ir más lejos, el pasado noviembre -el último periodo con datos mensuales- se otorgaron en el Principado 7.300 hipotecas, el máximo en 19 años; con un récord difícil de alcanzar de cantidades prestadas, rozando los 190.000 euros por operación. El sector financiero constata que el 2025 ha sido «el mejor año en una década y media» como mínimo, con unos 475.000 contratos en todo el Estado español hasta noviembre, de los cuales aproximadamente 80.500 se formalizaron en Cataluña. «Se esperaba un año espectacular por la crisis del alquiler, y es lo que hemos tenido», razona Ricardo Gulias, CEO de la consultora RN Tu Solución Hipotecaria. Y la banca, aunque es más cautelosa que antes, ha querido beneficiarse, hasta el punto de que las entidades que más han puesto el foco en el mercado residencial «no han querido dejar escapar un cliente«; especialmente entre las rentas medias-altas, con ofertas agresivas y beneficios marginales en mínimos. La guerra de los precios bajos, sin embargo, está a punto de acabar, y el sector ya no ve espacio para mantener los intereses de los préstamos a tipo fijo tan ajustados. «No hay margen para continuar así«, alerta el CEO del comparador Trioteca, Ricard Garriga; que avisa, incluso, que los últimos meses hay entidades que «han dado hipotecas a pérdidas». En adelante, el comprador volverá a encontrarse dinero caro, además de un mercado de compraventa aún menos amistoso.
Las entidades, cabe decir, se han empeñado en alejar los fantasmas de la burbuja de 2008, y han asegurado que las condiciones de esta nueva avalancha de crédito son muy diferentes a las que llevaron al colapso financiero global. El último en hacerlo ha sido Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, que conserva el liderazgo del sector. El directivo defendía que «no hay burbuja», con un endeudamiento global muy inferior al de los primeros años del siglo XXI. Lo ha constatado Garriga, que pone números a la negativa: «Este año se han firmado en el Estado unas 2.005 hipotecas diarias, que parecen muchas -y lo son, es un 19% más que el año anterior-, pero en 2006 se concedían 5.300 cada día. No estamos como entonces». En buena medida, sostienen los expertos consultados, la situación actual viene marcada por una gran banca que «aprendió de sus errores de 2008», y ha reducido sustancialmente el libertinaje en la entrega de financiación que habían asumido hace dos décadas. Esto, sin embargo, ha expulsado del mercado a los ciudadanos con menor poder adquisitivo, que se encuentran atrapados entre un alquiler imposible y las puertas del banco cerradas. «Han aprendido quién es el que no paga: evitan perfiles vulnerables que, por desgracia, quedan fuera del mercado hipotecario«, identifica Gulias. Es así que, incluso en un entorno de crecimiento, las principales entidades del Ibex han conseguido reducir el riesgo de sus carteras hipotecarias, hasta dejar la ratio de dudosos en un testimonial 1,9%. «No debe explotar nada por los peligros en cartera», remata Garriga. Aun así, los actores buscan curarse en salud ante un crecimiento que, en palabras del consejero delegado del Sabadell, César González-Bueno, «ha sido insostenible»; por encima del 15% año a año.
De esta manera, las batallas por los perfiles más atractivos -hogares de mediana edad con ingresos superiores a los 4.000 euros netos al mes, y que soliciten un préstamo de entre el 80 y el 90% del valor del inmueble- serán mucho menos crudas. Según observa Gulias, durante el 2025, los mejores deudores han recibido créditos a un tipo de interés nominal del 1,75%, muy por debajo del euríbor durante todo el curso. Los usuarios generales, por otro lado, las han recibido alrededor del 2,5%, que «sigue siendo un tipo muy atractivo». Garriga baja al detalle, y alerta que, con un costo de los préstamos interbancarios del 2,22%, las plataformas digitales encuentran ofertas con tipos nominales del 2,23%, prácticamente sin ganancias para la entidad prestadora. «No tiene ningún sentido», exclama el empresario; especialmente para aquellos bancos que deban acceder al mercado de capitales para financiar su actividad crediticia. Solo hay margen, argumenta el directivo, en caso de que se encuentren perfiles que puedan ser rentables a largo plazo, y se quiera generar una vinculación al banco durante más de una década. Inmersos en esta realidad, la mayoría de actores ya han declarado que dejarán ir parte de su cuota de mercado -en el caso del Santander o el BBVA- o la mantendrán intacta, sin aspiraciones alcistas -el Sabadell-, en un sector que «es atractivo para el comprador, pero no para el banco».
«Hambre para hoy»
La bonanza del curso pasado, cabe decir, ha ido por barrios. El conjunto del sector bancario ha crecido alrededor del 5% en términos de concesión de hipotecas, y la mayoría de entidades han ganado volumen de crédito en línea directa con la marea global. Pocas, sin embargo, se han expandido por encima del mercado -y, por tanto, han conseguido ganar cuota-. Quien más lo ha hecho es CaixaBank, con un incremento del 45% año a año que la ha llevado por encima de los 20.500 millones de euros concedidos para adquisiciones de vivienda en 2025. Se ha añadido Unicaja, que ha crecido un 30% en los últimos 12 meses; mientras que el resto se han expandido en línea con el sector o por debajo, dejando ir cuota de mercado. Garriga apunta que los perfiles que más han dejado ir préstamos hipotecarios han sido los internacionalizados -BBVA, el Santander y Barclays-, porque el sector es más rentable en otras geografías con márgenes de intereses más elevados. Sin ir más lejos, el banco que dirige Ana Patricia Botín centra en el financiamiento residencial la actividad de su filial en el Reino Unido, que este año crecerá sustancialmente con la compra de TSB, la rama británica del Sabadell. También el banco catalán ha visto cómo la nueva producción iba hacia atrás, un 3% en términos interanuales; en un segmento que califica de «hambre para hoy y pan para mañana». En adelante, según las previsiones vallesanas, se espera un aterrizaje que reduzca sustancialmente la expansión, hasta alrededor de un 4% cada curso.
En este sentido, la mayoría del sector bancario del Estado está cómodo con mantenerse donde está o incluso retroceder en términos de nueva producción de crédito, si consigue que cada préstamo sea en mejores condiciones. Gulias prevé que se intensifique la estrategia de captación de clientes con bonificaciones: buscar que el receptor de una hipoteca contrate también un seguro de hogar, de salud o de auto; lleve las nóminas o vehicule otros servicios bancarios con la misma compañía. «Salvo alguna entidad que se pueda permitir no presionar, la mayoría intentarán hacer un traje a medida» al comprador, argumenta el directivo. Garriga está de acuerdo, aunque ve un punto de fuga para los consumidores: los canales digitales. A través de las aplicaciones, que suelen estar frecuentadas por clientes mejor informados, se pueden encontrar ofertas agresivas sin el lastre del resto de condicionantes. Sin embargo, la gestión en sucursal continuará por el mismo camino, con paquetes financieros cada vez más pesados.
No hay casas
Para el líder del mercado, CaixaBank, la tensión financiera se redirigirá ella sola, con la actuación de las fuerzas del mercado. En línea con sus colegas, Gortázar ha reconocido que las hipotecas se han encontrado, este año, a niveles «muy atractivos», demasiado bajos para ser rentables para el conjunto del sector. Sin embargo, la demanda caerá en 2026 porque la otra incógnita de la ecuación, las casas, no está ni mucho menos garantizada. Con una oferta que no crece al ritmo que sería necesario, los precios de los inmuebles seguirán subiendo a un ritmo similar -lo ha hecho un 10% en 2025-, alejándolos incluso de bolsillos estables, que hasta ahora se los podían permitir. «Los niveles de producción del último año no se mantendrán», sentenciaba el consejero delegado en la rueda de prensa de presentación de los resultados anuales. En este sentido va también la alerta de los diversos actores del sector: Gulias, de hecho, asegura que el vacío hipotecario de 2026 no estará en la parte crediticia de la operación, sino en la inmobiliaria. «El problema no será encontrar préstamos, será encontrar una vivienda para comprar», avisa el CEO de RN. Similar es la apreciación de Garriga, que sostiene que «todo esto tiene que reventar, y reventará el día que la gente ya no pueda pagar los precios que piden por los pisos». Después de un año de efervescencia, el 2026 «no habrá negocio para nadie».
