No hay paz en el mercado inmobiliario del Estado. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, el pasado enero -el último mes con datos oficiales- se firmaron poco más de 40.000 hipotecas sobre viviendas, la cifra más elevada desde principios de la década pasada; y un alza del 6,3% en términos interanuales. En Cataluña, el crecimiento fue similar, de un 4% en 12 meses, hasta superar los 7.200 contratos de financiación. El gran salto, sin embargo, se registró en el importe de los préstamos, que superó los 180.000 euros de media por segunda vez en más de dos décadas, de acuerdo con el informe del INE. El incremento de las demandas de los compradores confirma las malas previsiones del Banco de España, que calculó a principios de año un aumento interanual del precio del 7%. El precio subiría aún más según el Consejo General del Notariado, que estima un encarecimiento para las viviendas del 9%, hasta superar los 2.000 euros por metro cuadrado. La tendencia encajaría con un mercado caliente, con cada vez más gente buscando salidas de compra a un alquiler casi inaccesible. Sin embargo, el mismo consejo de notarios alerta que no es así: en el mismo mes de enero, las operaciones de compraventa cayeron más de un 11%, un agujero que duplica el tamaño del que estimaba el INE (5%). «Estamos ante una anomalía cada vez más evidente: se venden menos viviendas, pero a precios más altos«, reflexiona tras los resultados mensuales el personal shopper inmobiliario Iñaki Unsain.
El incremento de precios que ha constatado el INE ha estado en línea con las expectativas del sector inmobiliario. El desplome de las compras, sin embargo, ha superado con creces todos los cálculos previos. «Es un enfriamiento por encima de las estimaciones del sector»; razona Unsain, que no se aventura a hablar aún de una «caída abrupta». Aun así, el enfriamiento general de principios de año debería haber ido acompañado de un enfriamiento de los precios. Un enfriamiento que, constatan los expertos del sector, no se ha producido; hecho que «mantiene la presión sobre la demanda». Así, los compradores detectan las mismas dificultades para acceder al mercado de vivienda que sufrirían en un entorno excesivamente dinámico, pero sin la actividad de negocio asociada. En palabras de Ricardo Gulias, CEO del mediador financiero RN Tu Solución Hipotecaria, «el aumento de precios está elevando el esfuerzo financiero y cada vez es más difícil acceder a un inmueble».
Según los expertos, la aparente contradicción del mercado de compraventa en 2026 tiene un causante claro: el desequilibrio entre oferta y demanda. La centrifugación de potenciales clientes que está provocando la espiral de precios del alquiler; unida a la fuga de unidades hacia mercados alternativos más rentables, pero de menor utilidad social, hace que empiece a haber sustancialmente más compradores que viviendas disponibles. «La falta de obra nueva sigue siendo el gran cuello de botella. Sin más construcción, la oferta no se ajustará a la demanda real», defiende Yogi Thadhani, Country Manager de la plataforma de intermediación inmobiliaria Finteca, en un comunicado emitido por la entidad. En esta expectativa, según Thadhani, se fundamenta el retroceso de operaciones. «Algunos usuarios esperan movimientos de precios y aplazan las decisiones de compra», reflexiona Thadhani, que espera que el enfriamiento de las compraventas no se vuelva estructural. «No es una parada, es una normalización», indica.
Tensión hipotecaria
La activación del mercado de compra durante los últimos dos años ha ido de la mano del financiamiento, que ha permanecido especialmente barato desde que el Banco Central Europeo comenzó la normalización de tipos de interés a mediados de 2024. Las hipotecas digitales, tradicionalmente más baratas, han llegado a concederse a perfiles premium a tipos fijos por debajo del 2% en los puntos más bajos del euríbor, cuando el capital asumía nuevos abaratamientos del crédito para responder al proceso de desinflación. Ahora, con la guerra en Irán impulsando al alza el IPC y perspectivas económicas poco halagüeñas, el escenario se ha revertido: la referencia europea para los préstamos interbancarios, que marca el precio del financiamiento residencial, ha crecido en 16 de los 20 días hábiles del mes de marzo, y ya vuelve a rozar el 3%, con incrementos diarios que han llegado a tocar las dos décimas. Según indica el CEO de Trioteca, Ricard Garriga, en una reciente nota, el crédito «aún está barato, hecho que mantiene atractivas las hipotecas». No obstante, durante el primer trimestre de 2026 ya se ha elevado una décima el tipo medio de los contratos fijos. Esto podría generar una «cierta contención en el volumen financiado por cada operación», con una banca poco propensa al riesgo y sin especial necesidad de crecer en esta cartera.
Gulias, por su parte, alerta que la subida de precios y el encarecimiento de los intereses prometen meses malos para los compradores. Con hipotecas más caras y más necesidad de capital por cada operación, los usuarios podrían «superar el esfuerzo financiero mensual» que pueden asumir. «Cuando este umbral se supera, las operaciones, simplemente, no se cierran, y esto se traslada tanto a las compraventas como a las hipotecas», concluye el directivo. Con los datos sobre la mesa, algunos actores del mercado ya señalan este fenómeno: «hay menos operaciones financiadas, pero por importes más elevados. Esto indica que el esfuerzo económico que deben asumir los compradores es cada vez mayor», detalla Unsain. De esta manera, el inicio de 2026 deja entrever que, después de tres años de abundancia, la pata de la oferta en el mercado inmobiliario podría comenzar a sufrir la crisis que ya obstaculiza las vidas de compradores e inquilinos. «Los problemas estructurales continúan intactos», lamenta el personal shopper. La espiral podría estar cerca de su punto álgido, en el que incluso los propietarios, que hasta ahora habían hecho su agosto, podrían salir perdiendo.
