La vivienda, según han confirmado estudios de las más diversas cátedras e instituciones económicas, es el gran obstáculo para el bienestar general en esta década. En los últimos 10 años, el precio del alquiler se ha disparado más de un 40% en Barcelona; y cualquier arrendamiento ya se lleva, según datos del portal Idealista, cerca de la mitad de la renta de los vecinos de la capital. Un inmueble en propiedad es un seguro de vida; pero cada vez menos capas sociales tienen acceso. Tener un techo sobre la cabeza es ya la primera preocupación de hasta un tercio de los barceloneses y, a pesar de la multitud de pequeños gestos reguladores que han tomado las administraciones en los últimos años, la herida no parece estar cauterizando: el mismo sitio web inmobiliario indicaba a principios de mes que un piso en propiedad cuesta en la ciudad de media unos 5.100 euros el metro cuadrado; mientras que los arrendamientos permanecen cerca de sus máximos históricos, con más de 1.150 euros mensuales de referencia general urbana. Es en medio de esta crisis, reconocida desde el sindicalismo hasta la gran banca, que el sociólogo e investigador del CSIC Javier Gil explora lo que él llama Generación Inquilina (Capitán Swing, 2026), en un estudio que se retrotrae a los orígenes de la burbuja inmobiliaria de 2007 para fundamentar la imposibilidad residencial de hoy en día, y para prever las consecuencias económicas -inabarcables- de todo esto en los próximos 10 años. Gil recibe a Món Economia en el hall del céntrico Hotel Regina, con la maleta preparada para volver a Madrid, donde la derecha española ha entregado a las constructoras del Ibex una multitud de nuevos pisos que se venderán a medio millón de euros sobre plano. Habla sobre el discurso de los rentistas, la contradicción explosiva que supone bajar el precio de la vivienda y la organización popular contra este modelo.
La crisis de la vivienda, en su tesis, parte de un fenómeno que llamas ‘planificación rentista’. ¿Qué es?
Desde 2008 hay una crisis de rentabilidad. El capital tiene, cada vez más, dificultades para encontrar salidas rentables. Entonces, se redirige hacia actividades que no producen nada: controlar activos, propiedades; esperando que su precio suba infinitamente. Para garantizarlo, ha sido necesaria una intervención muy fuerte de los poderes públicos: del Estado, pero también de los Bancos Centrales. Sufrimos un marco de gobernanza rentista en el que todas las instituciones económicas regulan con el objetivo de que el precio de la vivienda no baje nunca.
Los propietarios, sin embargo, son muy críticos con cualquier regulación.
El discurso, digamos, dominante, busca naturalizar las relaciones de mercado como si fueran naturales. Esta es la contradicción: quieren hacer pasar un mercado superregulado como si no lo estuviera. Todas estas instituciones intervienen, pero lo hacen para concentrar el beneficio en los propietarios. Y la forma que este proceso tiene de legitimarse es presentarse como si no lo fuera.
¿Cuáles han sido estas intervenciones a favor de los propietarios?
En primer lugar, se fomentó la sociedad de propietarios, y esto se ha hecho de muchas maneras: fomentando el crédito, la titulización -que permitió crecer las burbujas inmobiliarias-… Pero, desde 2008, las políticas más relevantes han sido las de los bancos centrales, tanto las bajadas de tipos de interés como la compra masiva de bonos públicos, el conocido como Quantitative Easing. Solo con este movimiento, se inyectan enormes cantidades de dinero en el mercado. Por ejemplo, los grandes fondos de pensiones, quizás tenían el dinero de los usuarios invertido en deuda pública. Pero, al rebajar su precio, y cuando el BCE compró el endeudamiento, dejó de ser rentable especular con él. Esto hace que haya muchísimos dineros circulando, muchísimo capital disponible sin poder invertirse en ningún sitio. Y todo esto se canalizará hacia los mercados inmobiliarios.
Sobre esta realidad que identifica, los grandes bancos del Estado niegan cualquier comparación con 2008. Aseguran que no hay ninguna burbuja inmobiliaria. ¿Lo comparte?
Lo que estamos pasando ahora no tiene nada que ver con 2008. Entonces, la tensión venía de la deuda privada en manos de los hogares. Ahora, el exceso de deuda es público; y esto hace que muchos analistas financieros digan que no hay ningún problema con el mercado inmobiliario. Yo creo que sí hay una burbuja, pero es una burbuja de precios. El precio de la vivienda está desconectado de la realidad económica. Y esto ha pasado por culpa de una serie de operaciones políticas y financieras que han servido para disociar el mercado inmobiliario de la economía real, esa economía que hace sostenible la vida de los ciudadanos.
Durante la pandemia, millones de personas perdían el trabajo mientras Wall Street marcaba récords históricos y el precio de la vivienda crecía a un ritmo más elevado que durante los 2000. Aquí está la gran desconexión: durante el siglo XX domina el modelo fordista-keynesiano del capitalismo, en el que el desarrollo empresarial estaba ligado al bienestar de los trabajadores. Pero esto se ha roto. Los beneficios de unos vuelven a ser directamente proporcionales al empobrecimiento de los otros. Es un juego de suma cero. La burbuja actual es la de unos precios inalcanzables creados por estas políticas monetarias. Se instaura una nueva forma de gobierno, que yo llamo el paradigma rentista. Aquella máxima del 15-M, cuando se acusaba al gobierno y a la banca de «socializar las pérdidas y privatizar los beneficios», no señaló un momento puntual de crisis. Identificó un nuevo modelo de gobernanza pública.
Pero se pudo salir de aquella crisis con estas políticas.
Se dejó atrás la crisis y se ha generado un nuevo ciclo de especulación económica gracias a la intervención de los bancos centrales. Todo partió de la política de tipos cero del BCE. Se intentó salir en 2018, cuando se intentó detener los programas de compra de deuda, pero volvieron durante la pandemia. En 2022, con la crisis inflacionaria, se subieron los tipos una vez más, y Frankfurt defendía un cambio de la política monetaria. Pero solo podemos permitirnos tipos del 2% porque todavía vivimos de los excesos del dinero que se creó la pasada década. Y esto no se puede mantener a medio plazo. La banca dice que no hay tanto endeudamiento privado, pero esto ya lo veremos: si mantenemos los tipos elevados durante una década, la economía comenzará a estallar. Hay muchas empresas que no se han hundido porque han podido refinanciar su deuda a precios bajísimos.
Por lo tanto, la buena salud financiera que identifica la banca no tiene mucho fundamento.
Tiene los pies de barro. Además, esta lectura se hace sobre un análisis de los últimos 10 años. Todavía habrá que ver cómo se sostiene todo en los próximos cinco. Ahora, con la guerra en Irán, el BCE y la Fed comienzan a dar pistas de subidas de tipos. Si lo hacen, y la situación se alarga, las economías no aguantarán. El capitalismo actual no puede sobrevivir con unos tipos de interés altos. Trump se enfrenta a la Reserva Federal porque sabe que necesita un crédito barato para mantener el consumo.
Dice usted que los precios de la vivienda, volviendo a la comparación con 2008, son ‘too big to fail’. Si bajan, cae el castillo de naipes.
Si el precio de la vivienda baja, todo colapsa. Por eso hay un despliegue político tan bestia para evitar que esto pase. En 2008, cuando la Reserva Federal y la Casa Blanca dejaron que Lehman Brothers quebrara, se sacó la lectura de que aquello no podía pasar nunca más. Siempre se les ha de rescatar. Y esto no es solo inyecciones económicas directas: también políticas de tipos cero, garantía de liquidez… Ahora vivimos de estos excesos. Pero pienso que las intervenciones a favor de la propiedad cada vez tienen que ser más integrales y más abruptas para mantener el modelo. Es una contradicción central: la sociedad no puede aceptar el empobrecimiento general que sufre mientras se inflan burbujas especulativas con dinero público.
Las emisiones de deuda colectiva de la UE a raíz de la pandemia van en esta línea? Pienso en los fondos Next Generation, por ejemplo.
Completamente.
Volviendo a la gestión del mercado inmobiliario, Cataluña es el territorio paradigmático de la regulación de la vivienda en el Estado español; pero no parece que se estén controlando como es debido los precios. ¿Qué agujeros hay en estos intentos de controlar la espiral que se han dado en el país?
En primer lugar, hay una absoluta guerra cultural: la política de vivienda tampoco está cambiando tanto, pero la respuesta que se le dedica es brutal. Si buscas en internet, encontrarás una multitud de titulares contra la regulación, alertando que los inversores huyen de Cataluña… Sabiendo que es una regulación que no está solucionando el problema. Pienso que, contra esto, necesitamos una regulación integral. No sirve de nada hacer una o dos políticas aisladas. El gobierno de Rajoy, en el año 2012, intervino por todos los frentes a favor de los especuladores, cambiando muchísimas leyes en solo un año. Ahora, necesitamos esta misma fuerza, pero en el sentido contrario: para democratizar el sistema inmobiliario y expulsar a los especuladores. Las políticas aisladas no solucionan el problema. Y esto genera mucha desafección, deslegitima las instituciones.
Queremos revertir el problema de la vivienda, pero ni siquiera somos capaces de detener la catástrofe. Y, aun así, la guerra contra cualquier medida no tiene límite. A escala estatal, se están jugando la regulación de los alquileres temporales y por habitaciones. Y no hay una mayoría parlamentaria que lo garantice, porque Junts vota en contra. ¡Y eso son migajas! Las políticas de vivienda actuales son completamente insuficientes, no cambiarán la vida de la población. Pero, por desgracia, en términos legislativos no podemos aspirar a más. Hay un verdadero bloqueo institucional: ya ha caído el gobierno sueco, cayó la alcaldesa de Berlín. Y, probablemente, Pedro Sánchez caerá por la política de vivienda.
Hay quien podría decir que, en este terreno de juego, las críticas desde la propiedad a las regulaciones tienen razón. ¿Estas leyes solo están sirviendo para retirar a los rentistas del mercado?
Yo diría que no lo están haciendo, no todavía. La rentabilidad ha sido elevadísima estos años, incluso con las regulaciones existentes. El rentismo presiona para obtener cada vez más beneficios, no se conforma con nada. Quieren rentabilidades desorbitadas y las quieren ya. Y cualquier medida que recorta esta rentabilidad, la atacarán sin piedad. Cuando dicen que falta seguridad jurídica… ¡si más seguridad que en el Estado español no hay en ningún otro lugar de Europa! ¡Fuera de aquí, los contratos de alquiler son indefinidos!
No se está produciendo esta desinversión en el mercado de la vivienda. Pero es que nos iría muy bien. ¡Hay que regular para que los fondos de inversión se vayan! Leía el otro día que los fondos de inversión ya no querrán venir a Cataluña. ¡Muy bien! ¡Es que eso es lo que hace falta! Una cooperativa de vivienda en régimen de uso que quiere comprar un solar para hacer pisos en Cataluña no puede hacerlo porque vendrá un fondo que pagará el doble. Terminan quedándose ellos con los inmuebles. Por tanto, la política de vivienda debe intentar que no inviertan. O, de hecho, ¡que desinviertan! Que los pongan en el mercado, o que una cooperativa o el mismo Estado los gestione.
Por lo que dice parece que, el Estado español es un agujero negro de políticas de vivienda en Europa.
Completamente. Y, además, con una guerra abierta para que se piense lo contrario, que hay muchísimas. Precisamente para evitar que cambie el estado de las cosas. Se habla como si la propiedad privada fuera un derecho absoluto, pero esto es propio de sociedades feudales. De la misma manera que hay posiciones que impugnan el neoliberalismo desde posiciones democráticas; la otra banda está haciendo lo contrario. Hay una salida de extrema derecha a esta crisis, que quiere reducir la intervención del estado a una garantía del rentismo. Aquí se entiende el auge de Desokupa, las campañas contra las ocupaciones… No son un tema de negocio para las empresas de seguridad -que también-. Se quiere generar un pánico moral para romper la solidaridad entre la población general y los inquilinos.
La primera promesa de Salvador Illa al ser investido es construir 50.000 viviendas. ¿Es esta una crisis de oferta?
En el mercado de la vivienda hay que diferenciar la demanda residencial de la demanda especulativa. Y los rentistas nunca lo hacen, porque quieren mezclar las necesidades de la población con los intereses de los especuladores. En el Estado español hay muchos municipios que pierden población, pero en los que los precios de la vivienda suben un 50%. ¿Cómo puede pasar esto? En el libro cito a Robert Schiller, que recibió el Nobel de Economía en el año 2013 por decir que los precios de la vivienda no se fijan por criterios demográficos, sino especulativos. Hay mucha evidencia de que el problema no es de oferta y demanda.
Por lo tanto, lo primero que hay que hacer es bloquear los componentes especulativos: fomentar la demanda residencial contra la inversión. En lugares donde hay escasez, pues sí, se ha de construir, pero para que la gente viva allí. Ahora mismo, en el sureste de Madrid, se está desarrollando un gran pelotazo inmobiliario de hace décadas, con Florentino Pérez por allí metido. Las viviendas de dos habitaciones están saliendo, sobre plano, a medio millón de euros, en un lugar donde no hay ni carreteras. ¿Esta es la nueva oferta que bajará el precio de la vivienda? 500.000 euros, dos habitaciones, ¡sin ni construir! Y en el centro, 600.000 euros por pisos de una habitación. Si un solar que vale 10 millones se lo queda un especulador porque puede pagar 20, esto lo repercutirá en los precios. ¡Los rentistas nunca bajarán los precios de la vivienda, ese es su negocio! Por lo tanto, ¿se pueden bajar los precios construyendo más viviendas? Sí, como en Viena: con un tercer sector potente, con un parque público amplio, con vivienda en cesión de uso… Que haga de contrapoder al sector privado.
Pero los propietarios sostienen que solo la iniciativa privada tiene suficientes recursos para sacar adelante las promociones necesarias.
Es que tiene que entrar el Estado. Pero esta es otra trampa del capitalismo rentista: disciplinar el sector público a través de la deuda. Europa nos dice que los estados no se pueden endeudar, y el Tratado de Maastricht impone los objetivos del 3% al gasto y del 60% al endeudamiento. Pero de repente llega Alemania, la gran defensora de esta política, y dice que empezará a endeudarse para fabricar armas. La UE disparará la deuda para invertirla en la economía de guerra sin contabilizarlo para las reglas fiscales. Para armarnos e invertir en la guerra sí que nos podemos endeudar, ¿pero para vivienda pública no? ¿Cuál es el criterio? ¡Esto es una cuestión política! ¡No técnica! Técnicamente, es viable ampliar el parque público. Pero no interesa, porque hay gente ganando mucho dinero con el modelo actual.
Políticamente, más allá de estallidos puntuales en Barcelona, no se ha visto que se esté articulando un movimiento capaz de superar todo esto que denuncia. ¿Por qué?
El sindicalismo de vivienda que hemos visto en el Estado español es un sindicalismo de emergencia. Mirando hacia atrás, a los orígenes de la clase trabajadora, las primeras organizaciones sindicales no se originaron de los desempleados, de los excluidos; sino de los trabajadores de la fábrica. Y aquí tenemos movimientos por la vivienda muy potentes, pero que han devenido herramientas de respuesta: defienden a la persona vulnerable que han de desahuciar. La mayor parte de la población no está al borde del desahucio, y esto no significa que no estén en la mierda.
Es necesario recomponer los vínculos de clase para entender que una mujer migrada que ha sido desahuciada mil veces tiene intereses compartidos con otra que es funcionaria y no le renuevan el contrato de alquiler. Y se deben organizar alrededor de estos intereses, porque, si no, están jodidas. También te digo, la clase no se forma en dos días. Hemos tenido estallidos puntuales del movimiento, estamos aquí, pero el bloque histórico no se crea de un día para otro.
¿Puede crecer un sindicalismo social que solo aprovecha estos pequeños estallidos para movilizarse?
El sindicalismo de vivienda está creciendo, ¿eh? En el último año, se han creado tres sindicatos de inquilinos en el Estado: Valencia, Zamora y Ávila. También se han federado sindicatos de inquilinos, entre ellos el catalán. Esto se está formando, y lo está haciendo en un contexto de derrota histórica. ¡Hay una cultura antisindical!
Uno de los problemas que ha encontrado el movimiento ha sido la capacidad para identificar al rival, entre los grandes fondos de inversión y los pequeños propietarios.
Es complicado dibujar al enemigo. Hay muchas posiciones intermedias alrededor de la propiedad. Contradictorias, incluso. Y algunas las ocupan pequeños propietarios, que se pueden beneficiar del rentismo, pero no son los grandes beneficiarios. Si el movimiento apunta solo a los fondos de inversión, podemos decir: ¿y qué pasa con estos otros pequeños actores, que también forman parte del problema, y que están subiendo los precios? Hay un 10% de propietarios que, sociológicamente, parecen inquilinos: con rentas anuales de 20.000 euros al año, a tocar del SMI. Pero muchos de ellos suben el alquiler igual que Blackstone. ¡O más, porque lo necesitan para llegar a fin de mes! Pero, por otra parte, tienen cero capacidad de incidir en políticas públicas.
Por lo tanto, hay que detener a los propietarios que llevan a cabo prácticas especuladoras, claro. Pero hay que señalar a aquellos que tienen capacidad para ordenar el mercado, y estos son los fondos de inversión. Es en las luchas contra estos capitales donde se pueden agravar las contradicciones del mercado. Blackstone está vendiendo viviendas a 300.000 euros; unas viviendas que compró por 68.000. Si conseguimos organizar a sus inquilinos para que estas viviendas no se vendan, Blackstone no podrá pagar los créditos asociados. El proceso de expropiación de renta comienza por arriba, no por abajo. La estabilidad de su modelo cada vez es más frágil. Solo hace falta un buen golpe para que todo se rompa.
