El mercado de la vivienda todavía vive una crisis de fondo que se refleja en cada movimiento de sus principales actores. En el último, varios grandes fondos internacionales han iniciado un proceso de venta de miles de viviendas en todo el estado español, una señal que apunta a que el negocio residencial ya no ofrece las mismas rentabilidades y que podría marcar un cambio de ciclo en el sector.
Este movimiento por parte de fondos internacionales como Blackstone, Cerberus o Ares pone en el mercado más de 25,000 viviendas en todo el estado, una operación valorada en un conjunto de 5,000 millones de euros. Esta transacción supondría una de las mayores operaciones de rotación de activos residenciales de los últimos años, según señalan desde el comparador hipotecario Trioteca. Aunque algunos expertos del sector ven este movimiento como un “cambio de etapa” del mercado residencial a escala estatal, en el que se cuestiona cómo será la continuidad de la oferta de alquiler, otros apuntan que son unos “procesos cíclicos”.
“Este perfil de fondos internacionales invierte en la vivienda como un activo del cual poder obtener una alta rentabilidad, pero cuando esta baja o se hace más pequeña buscan otra alternativa de inversión”, explica Ramon Bastida, director de la Cátedra de Vivienda Digna y Sostenible de la UPF-BSM. En este sentido, apunta que las inversiones en inmuebles que estas compañías hicieron hace diez años les daban buenas rentabilidades, “pero los cambios en la legislación han ido limitando esto”, añade Bastida. Ante esta situación, prefieren vender los activos y obtener liquidez, aprovechando que el precio de la vivienda libre continúa aumentando y marcando nuevos máximos de la serie histórica. En este contexto, Josep Maria Raya, director de la Cátedra APCE-UPF de Vivienda y Futuro, apunta que “anteriormente había más tendencia de compra de viviendas por parte de grandes tenedores, pero ahora los propietarios más importantes son los particulares”. “Son las fases de inversión de un edificio”, asegura Bastida, “en un principio lo gestionan los grandes fondos, pero cuando ya ha madurado la inversión lo venden a otro comprador que busque un rendimiento que pueda ser más bajo en un plazo más largo”. Además, Jaime Palomera, investigador de IDRA, apunta que desde los primeros cambios en las regulaciones del mercado de la vivienda de alquiler hace más de cinco años, los fondos internacionales han “amenazado” otras veces con irse del estado español. “Este nuevo anuncio no es una novedad”, añade Palomera.

Un traspaso de la oferta al mercado de compra
Diversas regulaciones que rodean el mercado y el derecho a la vivienda, como el tope en los precios, el cambio en la definición de gran tenedor con los controles fiscales que supone, y la duración mínima de los contratos, se han visto como medidas que protegen más a los inquilinos y son “desincentivadoras” para los arrendadores, explica Bastida. Por eso asegura que es necesario analizar hacia dónde se hace el traspaso de estos inmuebles que ahora se encuentran en venta, ya que existe la posibilidad de que sean comprados por particulares y no se vuelvan a incorporar al mercado de alquiler, alerta Raya. “En este caso se reduciría una oferta que ya es bastante escasa”, añade. Por eso, Palomera señala que «el problema de fondo» es que la oferta de alquiler sigue estando sujeta a los precios del mercado, y la falta de alquileres públicos a un precio asequible se perpetúa.
De todas maneras, la compra por parte de familias que utilizarán estos inmuebles como única vivienda ayuda a reducir la demanda en el mercado de compra, que también se encuentra tensionado. “Un traspaso de las familias del alquiler a una vivienda en propiedad no es malo per se”, explica Palomera. Sin embargo, alerta que el papel de las administraciones “es crucial para no dejar el precio en manos del mercado y que continúe subiendo con el tiempo”, añade. En este sentido, destaca ejemplos como el de los Países Bajos donde se ha limitado la compra de vivienda para luego alquilarla en ciertas zonas vulnerables. También añade el caso de las ayudas de compra otorgadas por la Generalitat a los jóvenes, que aseguran que cuando este piso se ponga a la venta continúe siendo de protección oficial. Sin embargo, señalan que no se pueden dejar de hacer políticas para el mercado de alquiler: “Quien compra una vivienda no es mayoritariamente un público vulnerable, pero la lista de pisos a la que pueden acceder cada vez es más reducida”, explica Raya.

El papel de las inversiones en la construcción
Además de estas ventas y rotaciones de inmuebles, Raya alerta que “el papel de los fondos de inversión es más importante en la construcción de inmuebles”, ya que son actores clave para ampliar el parque de viviendas. “Es importante que sigan viendo que este es un mercado donde se puede invertir en construcción”, añade. Precisamente en este ámbito es donde Cataluña comienza a sufrir más que otros territorios del estado. Según datos de la Asociación de Promotores de Cataluña, el 20% de los proyectos previstos han terminado trasladándose a Madrid o Andalucía, mientras “un 44% de los proyectos de alquiler han quedado en suspenso”, en un proceso que el sector describe directamente como una “fuga”.