Desde 2022, con la salida de la pandemia, el mercado de la vivienda comenzó a recuperar impulso. Ya antes de la crisis sanitaria del coronavirus, en 2019, se empezaban a ver brotes verdes en un sector que llevaba a sus espaldas la carga de la Gran Recesión. No fue hasta 2023, sin embargo, cuando la inversión en casas y pisos volvió a tomar velocidad de crucero. Inmobiliarias, promotores y prestamistas coinciden en que el bienio 2023-2024 fue históricamente activo, y ven en 2025 una continuación de esta tendencia. De hecho, hace meses que el tejido empresarial comenzó a mirar una década y media atrás, a los niveles de venta de 2007. El pasado mes de abril fue el segundo mejor desde el año antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en Cataluña, con cerca de 9.000 operaciones de compraventa; y las hipotecas no paran de escalar y escalar. Este mismo viernes, de hecho, el Instituto Nacional de Estadística ha confirmado un aumento interanual del 30% de los préstamos para vivienda en Cataluña, por un valor superior a los 1.200 millones de euros. Todo esto va acompañado de una creciente dificultad para encontrar residencia, especialmente para los jóvenes y las familias de los tramos de renta más bajos. La sombra de 2008 planea, pues, sobre el mercado; pero, cerca de dos décadas después, se puede constatar un cambio sustancial en el mercado catalán, con la deuda como protagonista. «Por suerte, la situación es diferente», analiza Manuel Gabarre, investigador especializado en urbanismo, en conversación con Món Economia.
De acuerdo con Gabarre, el economista y miembro de Espai ZeroVuit David Palomera enumera tres grandes cambios respecto a 2007. En primer lugar, es mucho más difícil endeudarse que a principios de siglo. Con los acuerdos de Basilea posteriores a la crisis, la banca española dejó de conceder préstamos por el 100% del valor de la vivienda «sin solvencia acreditada». «Ahora, la banca está mucho más controlada, el crédito se fundamenta mejor», sostiene Palomera. Además, a diferencia de hace 17 años, los tipos de interés dificultan el acceso a nuevo financiamiento. Después de más de dos años en niveles restrictivos, el precio del dinero en la UE se sitúa ahora poco por encima del 2%; y la intención declarada del Banco Central Europeo es «no volver a los entornos de tipos cero o negativos» que calentaron el mercado dos décadas atrás.
Los datos de los hogares en el Estado español, de hecho, acompañan esta tesis: mientras que a principios de 2008, justo antes de la caída de Lehman Brothers y el colapso del mercado residencial, el endeudamiento familiar español superaba el 82%. Ahora, según los estudios del FMI, no llega al 46%. «La crisis actual es solo de precios; la de 2007 fue de precios de deuda», recuerda Gabarre; que describe la carga crediticia actual como «perfectamente asumible». Sin embargo, Palomera constata que la situación es fácilmente reversible. «Si, en cierto momento, la banca amplía crédito a usuarios sin suficiente solvencia acreditada, se podría llegar a otra situación», reflexiona el experto. Es cierto que, después de años de márgenes de intereses en máximos, la banca española disfruta de un colchón de capital cómodo, y no ha necesitado, hasta ahora, llevar a cabo políticas crediticias agresivas para captar clientes. A partir del segundo semestre de este año, sin embargo, el sector espera que la «guerra hipotecaria» que ya se intuía el año pasado se caliente aún más. «De hecho, ahora lo que quieren es que la gente se endeude más; pero no puede!», contempla el experto. Esta vez, además, con el apoyo del sector público, con programas como los préstamos para la entrada de la primera vivienda a menores de 35 años. «Estas iniciativas -reprocha Gabarre- facilitan el crédito, pero también elevan los precios. El propietario tiende a encarecer el producto al mismo nivel que la concesión pública».
Para el investigador, el retroceso del crédito aleja el peligro estructural que se materializó en 2008; pero también genera un «contexto desastroso para las economías familiares». El endeudamiento ya no se sitúa en niveles críticos, es cierto, pero la composición de la propiedad inmobiliaria en el Estado es muy diferente -mucho más exclusiva- que la de hace década y media. En 2011, en plena recesión, recuerda Palomera, el porcentaje de propietarios menores de 35 años era del 70%. En 2022, esta ratio se había hundido hasta el 30%, y continúa con una tendencia a la baja. Esta concentración del suelo en rentas altas y ciudadanos de mayor edad -generalmente con mejor poder adquisitivo- ayuda a cambiar la percepción de la vivienda: de un bien de uso a uno de inversión. Es decir, reflexiona el economista, quien tiene ahora la capacidad de comprar pisos, tiene suficiente capital para que estos sean una apuesta especulativa. De hecho, según los últimos datos del Banco de España, el 60% de las operaciones inmobiliarias cerradas entre 2023 y 2024 se llevaron a cabo sin hipoteca. «Esto solo se lo pueden permitir las rentas altas, los fondos de inversión o alguien que ha heredado», sostiene Palomera. De esta manera, la nueva estructura crediticia aleja el desastre; pero también la habilidad de acceder al mercado.
El nuevo actor en la espiral de precios
El sector inmobiliario lleva meses alertando que, a corto plazo, la demanda de vivienda en régimen de compraventa se disparará. Y lo hará, sostiene el empresariado, por un motivo: el alquiler es inaccesible. Los nuevos hogares, especialmente familias jóvenes profesionales, se ven expulsadas del mercado de arrendamiento tanto en las grandes ciudades como en sus áreas metropolitanas. Esto provoca una nueva tensión en el segmento de compra, que tendrá que gestionar esta inyección unida a la demanda de fondos de inversión y otros grandes capitales -el cliente preferido de muchos propietarios y promotores, como sostiene Palomera-. «Hablamos de inversores que compran bloques enteros, y esto impulsa los precios al alza. Si un promotor ve que Cerberus le comprará la promoción completa, infla el precio», argumenta el economista. Con los datos en la mano, pues, la subida del precio del alquiler dispara inmediatamente el de venta. Así lo constata un reciente informe elaborado por la catedrática de Economía de la UB, Marta Gómez Puig, que sostiene que «las burbujas de precios de arrendamiento preceden constantemente burbujas del precio de venta de vivienda«. Con cifras de Madrid y Barcelona, Gómez Puig y el resto de coautores del paper aseguran que ya se habrían vivido varios períodos de burbujas de precios desde la salida de la crisis financiera. El último iniciado en 2023, y que aún estaría vigente, sostenido por la crisis de los arrendamientos.
El artículo asegura que la situación de burbuja de precios se da cuando los costos del alquiler o la compra de vivienda «crecen por encima de otros indicadores económicos», como los salarios o la renta disponible de las familias -un factor que se cumple, y de mucho, en Barcelona, con subidas próximas al 14% anual en los últimos cursos-. Gabarre, por su parte, pone el foco en el sobreesfuerzo económico de las familias; es decir, la cantidad de hogares que tienen que dedicar más del 30% de sus ingresos al arrendamiento o la hipoteca. Según el portal hipotecario Fotocasa, en el Estado español la dedicación media del sueldo bruto fue del 47% en 2024; una ratio que se eleva hasta un insostenible 64% en Cataluña, el segundo territorio con una situación más amenazadora para las economías domésticas. Por tanto, postilla el investigador, si bien es cierto que no hay un riesgo inmediato de crisis hipotecaria, sí que existe un «peligro de impago de alquileres». «Es un peligro más flexible que el de las hipotecas, pero genera unas consecuencias sociales enormes», argumenta el abogado.
Las salidas del atolladero
En el origen del problema, sitúa Palomera, hay una «reducción del stock» de vivienda disponible, en buena medida por el frenazo de la construcción desde la burbuja; pero también por la concentración en mercados alternativos, como el de la vivienda turística. De hecho, según demuestra el artículo de Gómez Puig, aquellos entornos en los cuales el sector hotelero consigue absorber un mayor porcentaje de los visitantes externos, las burbujas de precios se reducen. «Más estancias hoteleras están asociadas con una reducción de la probabilidad de burbujas, sugiriendo que un turismo más basado en la hostelería puede estabilizar el mercado inmobiliario», asegura el artículo. Para Gabarre, la salida al atolladero es un rompecabezas complejo de construcción, regulación de precios y políticas de vivienda. El primer factor es el suelo, que, en el Estado, es extremadamente caro. «¿Por qué para la vivienda se permite que los propietarios especulen con el suelo?», cuestiona. En este sentido, argumenta que el precio del terreno para construir debería limitarse de acuerdo con su valor agrícola, como se hace con las obras públicas. «Si una hectárea a 20 kilómetros de Barcelona vale 20.000 euros, debería poder comprarse a 80.000; pero no a 16 millones»; un desequilibrio que evita la nueva inversión en construcción residencial. «Si hubiera un urbanismo ordenado, las ciudades serían diferentes», continúa.
Por otro lado, Palomera defiende una mayor progresividad en los impuestos asociados a la compra de vivienda. «La compra de la primera residencia debería ir cargada con un ITP más bajo; la segunda, también. Pero a la tercera, o cuarta, debería haber impuestos muy altos», para desincentivar la compra especulativa. El economista sostiene que el rol de la regulación en este ámbito debería ser el de desincentivar la vivienda como inversión, para dirigir el capital hacia sectores productivos. «La realidad es que el sector inmobiliario es el más seguro que hay. En acciones de empresas, o incluso en criptomonedas, sudas un poco más. Pero en vivienda hay unas rentabilidades aseguradas que son una locura», lamenta. Así, el rol del Estado debería ser el de generar alternativas a las dinámicas del mercado. Por ejemplo, «acompañar a los constructores privados y, a cambio, garantizar que los pisos estén ocupados durante décadas, con sentido financiero». Con todo, la reforma necesaria es amplia y ambiciosa, y es difícil implementarla a corto plazo. El peligro sistémico de la crisis residencial no es inmediato; pero, con la nueva concesión de crédito, la sombra es cada vez más alargada. «No hay alternativas viables para la gente», sentencia Gabarre; y tampoco, al menos por ahora, para el conjunto del modelo de vivienda.
