El sector inmobiliario está más que encendido. En medio de una crisis residencial que expulsa a la población -especialmente a los jóvenes y las familias con menos recursos- de los núcleos urbanos con más demanda, donde el alquiler ya representa más de la mitad de la renta mensual de una de cada tres viviendas en el área metropolitana de Barcelona, según datos del think tank IDRA, el mercado de compraventa se ha disparado hasta niveles inauditos en más de década y media. Solo en el mes de octubre, Cataluña superó las 9.000 hipotecas concedidas, una cifra que no se alcanzaba desde 2009, cuando el sector financiero aún no se había hundido bajo el peso de la Gran Recesión y el ladrillo aún dominaba la economía española. En todo el Estado se superaron las 52.000 hipotecas, una «cifra extraordinaria» a ojos del CEO del portal hipotecario Trioteca, Ricard Garriga, que reconocía en un reciente análisis un período «de enorme actividad» en todas partes. El alza responde, en buena medida, a una combinación de factores que preparan un terreno ideal para una actividad hipertrofiada: alquileres inalcanzables, inversores que buscan esquivar las nuevas regulaciones poniendo los activos en el mercado de venta y un euríbor que se ha mantenido bajo aprovechando un entorno de tipos de interés generoso con el capital. Ahora bien, el sector bancario asume que en 2026 la tendencia monetaria podría revertirse y encarecer todas las operaciones.
Según datos del portal inmobiliario Donpiso, el estado del mercado durante 2025 ya ha generado nuevas tensiones. Un estudio de la compañía cifra el aumento del precio de compra durante el curso en un 8%, y el costo medio de un inmueble nuevo ya supera los 2.000 euros el metro cuadrado; una etiqueta que se multiplica por dos si se habla de los principales núcleos urbanos, con Barcelona como máximo exponente del auge. Los principales actores del mercado esperan que el encarecimiento se mantenga durante 2026, dado que los problemas que identifican no se han solucionado en los últimos meses. Según la firma Tecnotramit, la oferta -todavía muy por debajo de la demanda total- es el gran yugo de los compradores. La nueva construcción, alertan, está detenida por unos «costes crecientes, una falta de mano de obra, rigidez administrativa y normativas cambiantes» que detienen algunas iniciativas de los promotores. Este cuello de botella promete aumentos progresivos del precio a medida que más usuarios optan por la compra ante las dificultades para conseguir un alquiler asequible.
La muerte de los tipos bajos
Aún no hay certezas, sin embargo, sobre cómo se concretará la tendencia monetaria. El Euríbor, el índice de préstamos interbancarios que sirve como referencia para el precio de las hipotecas, encadena ya cinco meses de alzas, y cerrará el curso cerca del 2,4%. Aún se encuentra ligeramente por debajo de la media de finales de 2024, cuando alcanzó el 2,45%. Cabe decir que, entonces, el sector todavía se abonaba a la creencia de que el Banco Central Europeo continuaría rebajando los tipos de interés por debajo del 2%, y esperaba un punto de equilibrio en torno al 1,8%. Esta expectativa se ha evaporado este año, con cinco reuniones consecutivas del instituto emisor con los tipos congelados en el 2%. Y, de hecho, ante la incertidumbre global y el fin del proceso de desinflación, los inversores ya asumen que el organismo que preside Christine Lagarde podría elevar el precio del dinero ligeramente durante la segunda mitad de 2026.
Queda por ver si los préstamos interbancarios ya descuentan esta subida y se mantendrán estables el año que viene, o si las previsiones aún no están incorporadas y, por tanto, el interés de las hipotecas continuará escalando por encima de los dos puntos porcentuales. La media en el Estado español, de hecho, ya roza el 3%, aunque desde Trioteca identifican ofertas por canales digitales que se quedan por debajo del 2,4%. Más allá de la actividad que pueda ratificar el BCE; los compradores catalanes buscan tratos seguros y estables: en un entorno de coste cero, como el que se impuso a la salida de la crisis financiera, muchos préstamos se concretaron a tipo variable, aunque muchas de las mensualidades se dispararon con el control de la espiral inflacionista de 2022 y 2023. Ahora, como concretan los portales hipotecarios, el 60% de los contratos que ofrecen las entidades son a tipo fijo, mientras que el resto se ofrecen con modelos mixtos, con mejores condiciones pero menos solidez a medio plazo.
La banca busca certezas
La demanda también está provocando que el precio de los pisos se dispare, y, con ellos, el importe de las hipotecas. Según datos del portal RN Tu Solución Hipotecaria, en 2025 se ha registrado una subida de doble dígito, cerca del 10,5%, lo que «confirma que el mercado de la vivienda continúa tensionado». En todo el Estado español, la media de las concesiones se ha elevado por encima de los 167.000 euros por concesión, mientras que en Cataluña ha llegado a superar los 190.000 euros en un octubre especialmente activo. Con una compraventa cada vez más exigente y sin nueva construcción significativa, las entidades financieras comienzan a retroceder en sus ofertas más agresivas, especialmente teniendo en cuenta que las subidas de tipos no han detenido la demanda. «Mientras no aumente el stock de vivienda, es lógico que el capital prestado continúe creciendo y los importes medios también. El mercado está muy exigente para el comprador», razonaba el CEO Ricardo Gulias en un reciente comunicado.
La firma, de hecho, prevé que los principales bancos del estado aumenten las demandas para conceder una hipoteca atractiva. Ante la fuga de clientes hacia la compraventa -que permite ofertas menos atractivas- la guerra abierta por clientes ha desaparecido del mapa, pero la batalla por los clientes más atractivos se ha vuelto aún más cruda. Según Gulias, las entidades se pelearán por las «rentas elevadas»; familias o individuos con ingresos superiores a los 4.000 euros mensuales y que busquen hipotecas especialmente elevadas, por encima de los 300.000 euros. Así, en el caso catalán, esperan mejorar la actividad entre los compradores que busquen una concesión un 30% superior a la media del país. La tendencia ya se ha notado en 2025: la banca se ha podido centrar en captar este tipo de clientes, en tanto que las tasas de actividad elevadas de los primeros tres trimestres del año les han permitido quitar la prioridad de los compradores de perfil más bajo. «Quien cumpla estas condiciones encontrará buenas oportunidades», concluye. Quien no, tendrá que navegar un mercado cada vez más problemático.
